二手房成交量暴跌8成，深圳楼市会变天了吗？

来源 | 谭浩俊微财经

近一段时间以来，有关深圳楼市的消息很多。有深圳出台多项政策措施的消息，有“深房理”被查的消息，有银行监管机构在深圳查处经营贷、消费贷的消息等，而最吸引眼球的，显然不是这些消息，而是深圳房价出现下跌、成交量大幅下降等方面的消息。

先来看一组数据，自今年2月深圳“二手房指导价”出台以来，深圳二手住宅成交量就跌势不止，已经连续4个月下跌。6月份成交量跌破了3000套的“荣枯线”， 7月则跌到2557套，创近17个月以来新低，同比下跌超8成；据深圳中原研究中心提供的数据，在其测算的样本中，有54%样本房源价格下跌，46%样本房源价格上涨；按照深房中协的统计，今年上半年，深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。

二手房成交量、新房价格、中介从业人员，都是衡量房地产市场冷热度的重要指标，有的还是核心指标。二手房成交越热闹，市场的热度越高。只要二手房交易停滞了，市场也就彻底歇菜了。因为，一座城市，是很难出现只靠新房购置打天下的，更多的是二手房交易带动的，是二手房交易带活了新房购置。一旦二手房市场出现成交量萎缩现象，市场格局也就趋于清冷了。深圳超半数新房价格下跌，应当是二手房市场突然清冷、成交量暴跌带来的，房子的市场流动性变小了，掌握一手房的居民无法将手中的房子转让，炒房者和投资者也无法将手中的房子出手，自然，也就缺乏继续购房的条件和底气。中介从业人员大规模转行或离职，也决不是有新的选择，而是市场的过于清冷，让他们看不到前景或无法生存了，只能选择转行或离职，让他们回归到应有的状态。

那么，按照这些重要指标的变化，是否意味着深圳楼市将要变天呢？深圳楼市到底会向着什么样的方向转变呢？深圳楼市的变化，会不会带动全国楼市整体格局的变化呢？一旦深圳楼市的变化格局蔓延到其他城市，会对整个楼市带来冲击和影响吗？显然，深圳楼市的变化，正在吸引着越来越多的关注目光。

笔者认为，深圳楼市的变化，并不是楼市变天的标志。深圳楼市的格局变化，会对其他城市带来一定的冲击和影响，但对楼市的整体格局不会形成太大影响，楼市会继续按照“房住不炒”的定位，向着稳定、健康、有序的方向发展。

必须看到，深圳楼市的格局变化，是在没有开发商参与的情况下出现的。为什么这样说，是因为深圳楼市的价格变动和成交量“过山车”，更多的是炒房者挑起的，是炒房者利用掌握的资金资源，借着某些因素把房价无节制地向上炒的，譬如学区房，且大多是在短期内就将房价推到很高的位置。特别是二手房价格，很明显地是炒房者的“杰作”。一旦新的政策出台，泡沫会立即被刺破。而刺破泡沫的结果，也与其他城市不一样。其他城市如果房价泡沫被刺破，会对银行、购房者和地方政府都带来严重威胁，甚至引发区域性金融风险。深圳不一样，深圳房价泡沫破裂，受伤的是炒房者和住房投资者，而炒房者大多资金实力雄厚，不会引发社会风险。住房投资者也都使用的自有资金，没有风险存在。因此，二手房成交量超跌八成，也没有出现市场恐慌。新房价格超关下跌，也没有伤害到开发商和普通居民。至于中介机构人员离职规模大，也是因为此前炒房现象的存在，让原本很多不该进入房产中介者进入了，现在当然要退出了。

实际上，楼市变天与否，最令人担心的，是开发商的生死。因为，开发商大多负债累累，特别是头部房企，总负债都在万亿左右，有息债务也都有数千亿。一旦出现问题，就会带来金融风险的发生。深圳楼市的变化，对开发商来说，显然都还是比较稳定的、安静的、平稳的，而只是炒房者和住房投资者在纠结，在挣扎。开发商需要面对的，就是资金链问题。因为，市场的清冷，会带来商品房销售压力的加大、销售难度的增加，但就房价来说，并没有受到多少影响，房价与开发成本之间，仍然是空间比较大。所不同的是，在没有出现房价下跌前，空间更大而已。

也正因为如此，深圳楼市不会出现变天的现象，而只是被政策将市场打回了原形，特别是二手房市场，炒作者的“梦想”被打碎了。至于新房价格，不会有太多变化，而只有销售时间拉长的问题。那么，对开发商来说，需要承受的资金压力将更大。对全国楼市的影响，则是短暂的，没有参考性的。即便有影响，也只会是其他一线城市和准一线城市，对二线及以下城市来说，影响寥寥无几。倒是在保障性租赁房方面，深圳能否拿出点魄力来，更值得关注。

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