中国的楼市价格是阶梯状的。

北上广深一线城市，以超5万元/平米的价格，牢牢占据第一集团；

紧跟其后的是号称“房价四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门，虽然都是二线城市，但房价比普通二线城市高，均价3万/平米，杭州是新晋者，这几年房价快4万了；

往后是普通二线城市，济南、西安、青岛、郑州、成都、武汉、长沙等；再往后就是大批房价一万上下的三四线城市。

鲜少有舆论关注的县城房价，也悄悄涨起来了。据中国房价行情网和安居客统计，截至2021年，中国已有103座县城房价突破万元大关，与三线城市持平。

县市房价前20名，数据来源：中国房价行情网

刚刚从北上广深逃出的青年，回到老家发现自己还是买不起房子。

高房价县城浙江占了一半

在房价超过万元的103座县城中，浙江占了46个，接近一半。

紧追其后的是江苏17个、福建14个、海南9个，而中国经济第一大省广东只有一个县过万。

从统计不难看出，103个房价过万的县城里，东部沿海省份浙江、江苏、福建加起来有77个，说明县城高房价与经济发展程度有着紧密关联。

据中国社会科学院发布的《2020年全国综合竞争力百强县榜单》，江浙闽也有57个县上榜，县域经济极具竞争力。

浙江只有杭州一座中心城市，不像江苏有“十三太保”，地级市发展较为均衡。浙江把财富都藏在了县城里。

以著名的义乌市为例，这里的房价高达24708元/平米，拿着钱去杭州也能买一套位置稍微偏远点的商品房。

义乌新建的桃李春风、壹号院、绿城桃花源等期房价格普遍在30000元以上。

义乌的朋友告诉帅真：“至少有一半义乌人是商人。”义乌“七山一水二分田”，靠这点田地义乌人填饱肚子都难，自然条件匮乏，逼得义乌人选择了经商，吃到了改革开放的红利。

发达的小商品基地将全国客商从四面八方吸引而来，义乌人常说：“家产上千万不叫有钱人，上亿才是有钱人。”

70多万的本地人口，汽车保有量高达8万辆，站在街上每10分钟至少看到一辆价值上百万的豪车。

正是由此家底，义乌房价才能涨到2.4万，一座县级市的房价超过全国85%的地级市。

江苏有闻名全国的“苏南模式”，以乡镇企业起家，上世纪90年代，在全国乡镇企业衰落之时，江苏的乡镇企业顽强地生存了下来，并在后续发展中完成了产权改革，成为江苏县域经济发展的最大推力。

江苏房价最高的县城昆山，房价达20040元/平米。昆山紧邻上海，承接了上海转移出来的产业链，县内有地铁直通上海，每天有数万昆山人跨省上班。

在上海辐射下，昆山房价得以突破两万。

吊诡的是海南。海南有9个县城房价突破万元，全国房价最高的县是海南的陵水县，居然卖到了34738元/平米。

这座只有50万人口的小县城，因旅游业名声大噪，有钱人喜欢来此买房度假，风景好、空气好、基础设施完善，被称为“中国的马尔代夫”也不为过。

但需要注意的是，海南本地人并不富裕。

2020年，海南人均可支配收入仅27904元，排名全国15，连江西、安徽都比不上。外地有钱人推高了海南房价，结果要由本地人承担。

泡沫往往破于承载风险能力最差的地方

1994年，海南楼市泡沫破裂。1991年-1993年，海南商品房价格从1000元上涨到7000元，当时一名普通工人的工资才200元-300元。

房价700%的增速，显然与海南经济发展水平不匹配，里面有着巨大泡沫。

宏观调控踩下了“急刹车”，财政和金融两个口袋同时缩紧资金流动，海南房地产应声崩裂，这股洪流从海南传到广东、福建、上海......一路北上到天津才停止。

大城市都会发生泡沫破裂的，何况县城？

县城房价有泡沫吗？肯定有。

在宏观调控下，一二线城市房价增速减慢，拿地成本也越来越高。

房企调转“枪头”直扑县域市场。2020年前六个月，全国土地拍卖面积，三四线城市占比高达44%，一线城市仅4.5%。

显然，以县城为依托的三四线城市，已成为房企谋取增量的重要板块。

以开发“边角楼盘”出名的碧桂园，迎合了县级政府急于开发的热情，大举在县城拿地，老板杨国强要求项目经理：“拿地三个月必须开工，四个月拿到销售许可，五个月回笼资金。”

县里领导为了发展，愿意配合碧桂园的高周转，在各方面大开绿灯。别的房企一笔资金只能开发一个楼盘，碧桂园用高周转可以撬动两个楼盘。

然而，在县城房价高歌猛进之际，泡沫破裂的案例也时有发生。

2017年，帅真去江苏宜兴旅游，老同学带着我开车在城里瞎转悠，指着一片停工的楼盘说：“这里两年前卖到了两万一平，当时城区房价全都在涨，人们都‘疯掉’了。仅过了一年时间，就跌倒了8000，开发商搞不下去了，停工了。”

县城抵御风险能力差，资本流入时，房价上涨，资本流出时，县级财政又拿不出钱硬撑，房价泡沫很容易破灭。

目前宜兴以12295元/平米，排在县城房价的第45名。

帅真的同学没有选择在宜兴购置新的房产，反而花200万去苏州买了套房，他表示：“我们小县城的房价都是人为炒作的，哪有那么大的需求，买房增值还是苏州保险。”

县城人口有限，外来人口少，涨幅是有预期的。不像北上广深每年能吸引大批青年前来生活就业，这些人是一线城市高房价的“接盘侠”。县城的“接盘侠”在哪里？

回不去的老家，留不住的北上广

有些在北上广打拼多年的青年，买不起房，就起了回家的心思。

除了上面说的103个破万县城，大部分县城房价仍有7000-8000元，对于收入3000左右的当地人来说，依旧是一笔不小的开销。

老家内蒙的陆先生毕业后就留在了上海上班，平时他与同事聊天最多的话题是“如何落户上海？”

这个问题他思考了6年，也没找到答案——兜里没钱，解决不了买房问题。

但陆先生也不甘心回老家：“老家工资太低了，只有2000多，房价6000多。我舅一直催我回去开个洗车店，可我学的计算机，不想下半辈子守着个洗车店过。”

2017年，陆先生做出了决定，不回老家，也不留上海，一口气跑到了成都定居。“我在成都贷款150万，买了套90多平的房子，挺好的。”

从另一个角度看，县城房价上涨或许不是坏事。至少表面上资金正在向县城流动。

县城发展慢就是因为缺乏资金，全国发展起来的一二线城市，除了北京、上海、深圳，政府投资的资金来源，主要还是依靠土地财政。没有财政支持，县城很难有突破性的发展。

等到把县城建设好了，当地人不用再背井离乡，跑去大城市打工，小县城的生活安详富足，岂不美哉？

作者：江左佑安