为什么2008年金融危机后1000万美国人失去了家园？

这是一个很好的问题，人们确实需要更多地了解。

当我们解决一个问题时，过了一段时间，我们往往会忘记是什么解决了这个问题，而回到了我们以前所做的事情，导致事情陷入了悬崖。

那就是2008年的抵押贷款和金融危机，因为它忘记了大萧条的教训。

大萧条之前的历史

在 1920 年代，当经济蓬勃发展且派对似乎永远不会停止时，银行以信贷方式放出大量资金，并假设所有这些钱都会被偿还，并且有足够的抵押品来偿还。

除此之外，没有。

人们可能拥有且银行可以追回的最大资产之一是不动产。正如威尔·罗杰斯曾经指出的那样：“购买土地。他们不是 制造更多的东西。”房地产几乎总是升值的。

1900 年代初之前，大多数人没有自己的房屋。大多数人都是租的。许多人住在城市的廉价公寓和公寓里，或者在农村地区的农场里当佃户。边境关闭后，土地投机者经常购买政府剩余的土地赠款。

但到了 1920 年代，这种情况开始发生变化，因为银行对为新建筑提供信贷更有信心了。存在明显的投机泡沫。人们购买房产和建造房屋是依靠未来的信贷，而这些信贷除了希望之外没有任何其他基础。

随着股市不断走高，银行纷纷押注于此。用客户的存款。

然后 1929 年股市崩盘袭来。

杠杆率严重过高且资本不足的银行受到了沉重打击。许多人都倒闭了，而那些在破产的银行存款的人则失去了一切。没有存款保险。如果你的银行破产了，你的所有积蓄都会被掏空。

如果您失业了，那就意味着您也失去了继续偿还住房贷款的任何手段。

此外，突然出现大量新建筑待售……没人再买得起了。这压低了各地的房地产价值。

突然间，您去年价值 10,000 美元的房产现在可能只值 5,000 美元。但您可能仍欠 8,000 美元——我们称之为“水下”。如果您违约或宣布破产，银行就会遭受损失。而你却在街上。

那么，银行可以用房子做什么呢？他们怎么能卖掉呢？没有人买。因此，银行突然拥有大量非流动资产。

附近地区更多的丧失抵押品赎回权继续进一步降低房产价值，而破坏性循环最终会重演。

胡佛政府尝试了经济保护主义。在政府的推动下，国会通过了 1930 年的《斯穆特-霍利法案》，天哪，该法案对两万多种进口商品征收高额关税，以保护美国商业。

它适得其反，极大地加剧了日益恶化的大萧条。

天气条件没有帮助。 1930 年开始，严重的干旱席卷了中西部和大平原。现在看来，农民们一直在采用不良的耕作方法，拆除围栏和森林防风林，不种植过冬的覆盖作物。大平原上薄薄的一层优质表土变成了灰尘，成为了生态噩梦。

由于农作物歉收，农场开始破产。斯穆特-霍利关税只会让事情变得更糟。

此外，货币供应枯竭。像摩根大通这样幸存下来的银行只是关闭了信贷龙头以维持生计。他们停止贷款。为什么？再次：非流动资产。银行保留着所有这些无法出售的财产和其他资产。人们不信任银行，因为很多人把存款存入银行而失去了一切。因为银行不能出售他们拥有的任何东西，也没有人愿意给他们任何现金，所以他们没有钱可以捐出。

部分问题在于金本位制。根据《联邦储备法》，至少 40% 的流通货币必须由联邦政府持有的黄金储备支持。因此，没有任何现代工具可以印更多的钱来帮助增加流动性。

最重要的是，黄金变得更加昂贵。由于金本位制，抵押贷款经常有允许银行要求以黄金偿还的条款。到 1932 年，这导致了美元与黄金价值之间的支付差异，这意味着如果债务人被迫以黄金偿还，他所欠的每一美元可能会损失高达 1.69 美元。这仍然导致更多的破产和丧失抵押品赎回权。

由于关税、货币供应不足、农业崩溃和消费者支出不足，严重的通货紧缩最初开始出现。这使得美国出口商品对海外进口商来说变得越来越昂贵，即使其他国家没有征收报复性关税他们自己的。制造业开始崩溃。钢铁行业紧随其后。

大萧条逐渐失控。

1932 年罗斯福接替胡佛时，国家正变得越来越绝望。

新政

罗斯福提出了一个激进的新想法，他称之为“新政”。前提是政府将干预经济并通过赤字支出和政府借贷来支撑经济。新政将制定政府计划，让人们重返工作岗位，重返农业和建筑业，最终，一旦人们重新站起来，政府就可以取消这些支持。

各种新政改革针对金融部门，试图让信贷重新流动。

其中一项直接针对银行的改革就是《格拉斯-斯蒂格尔法案》。银行业危机的问题之一是银行可能用储户的钱进行赌博。 《格拉斯-斯蒂格尔法案》将投资银行与商业银行分开。投资银行是赌徒。这些涉及股票和债券、风险投资、对冲基金和华尔街。商业银行是您存钱的储蓄和贷款机构。 《格拉斯·斯蒂格尔法案》在两者之间设置了一道防火墙。这个想法是，华尔街可能会崩溃，而大街却不会随之消失。

另一个是保护储户。商业银行将被要求向新的联邦存款保险公司（FDIC）付款，这将确保储户在银行倒闭时能够得到偿还。这鼓励人们再次信任银行。人们将钱存入银行，银行可以用这些钱再次开始发放贷款。

担保协议帮助降低某些类型贷款的违约风险。担保人一直存在：它们是在原始债务人违约时偿还债务的承诺。

联邦政府将这些计划特别针对住房贷款，以试图减少无家可归问题。因此，1938 年，通过《国家住房法》，政府成立了联邦国家抵押贷款协会 (FNMA)。 FNMA（即“房利美”）将从银行购买抵押贷款，银行将继续为抵押贷款“提供服务”。从消费者的角度来看，这看起来就像他们的普通交易：从银行获得贷款，向银行付款。银行保留了一些钱作为“服务费”，美联储接管了贷款，更重要的是：违约风险。这在历史上首次创建了抵押贷款二级市场。

但房利美只有在满足某些标准的情况下才会购买抵押贷款，例如债务与收入比率、贷款期限等。如果银行想发放其他贷款，那没问题，但房利美不会购买。

并且该程序基本上有效。银行再次开始放贷。信贷慢慢开始解冻。银行开始在资产负债表中获得更多流动性。人们开始能够再次购买房屋。

第二次世界大战后，房地产市场再次起飞，部分原因是《退伍军人权利法案》、郊区化的推动以及在标准化模板上创建易于复制的廉价牧场房屋。

但在幕后推动一切发展的始终是房利美 (Fannie Mae) 和 30 年期固定利率抵押贷款，这已成为美国标准化体验的一部分，就像棒球一样。房价稳步上涨，住房所有权成为美国经济的稳定组成部分。事实上，这个国家的每个人都可以看到一条拥有自己房屋的可行途径。

到 1960 年代，FNMA 拥有美国 90% 以上的住宅抵押贷款，个人住房拥有率也升至有记录以来的最高水平。这导致了历史上最大规模的中产阶级扩张。

因此，当然，就像所有非常成功的政府项目一样，我们必须解决这个问题。

私有化

1954 年，FNMA 半私有化为公私混合体，政府拥有优先股（在公司内部拥有更好的投票权），公众持有普通股（提供股息，但投票权较低）。

1968 年，房利美 (Fannie Mae) 完全私有化，其中一小部分（称为吉利美 (Ginnie Mae)）被剥离出来以维持联邦住房管理局贷款、退伍军人管理局贷款和农民家庭管理局抵押贷款保险。由于房利美几乎垄断了二级抵押贷款市场，政府创建了联邦住房贷款抵押公司与之竞争：房地美。

到 1981 年，房利美和房地美作为私营公司经营状况良好，房利美想出了一个在有限环境下实现的好主意：传递抵押贷款衍生品。他们将各种抵押贷款捆绑在一起，并将其作为一种债券出售给投资者。投资者喜欢这个想法。近五十年来，房地产市场一直极其稳定，并提供了适度但高度可靠的回报。因此，商业住房贷款抵押贷款支持证券诞生了。

储蓄和贷款危机

到 1980 年代初，经济已经稳定了 30 年（或多或少），而且由于《格拉斯-斯蒂格尔法案》，商业银行即使在 1970 年代的“滞胀”时期也表现良好。房价继续与工资增长持平。

商业银行，即储蓄银行和贷款银行，希望做得更好。 S& L就是《生活多美好》中的那种银行。 S& L与信用合作社一样，在联邦立法中被专门挑选出来，其目的只有一个：促进和促进住房所有权、小型企业、汽车贷款等。

对商业友好的国会同意了。他们于 1980 年（由吉米·卡特签署）和 1982 年（由罗纳德·里根签署）通过了两项法律，允许银行提供各种新的储蓄和贷款选择，包括可调利率抵押贷款，并大大减少了对这些银行的监管。

可调整利率抵押贷款的工作原理是在短期内锁定固定利率，然后在初始期限之后，抵押贷款利率将重新调整此后的每个附加期限。如果美联储设定的主要利率保持在高位，贷款机构将受到重创。

但 S& L为消费者提出了一个解决方案：只要在每次第一期结束时继续为您的房屋再融资即可。房价总是会继续上涨，对吗？他们可以每隔几年收取一笔结账费用，而消费者基本上仍然被他们束缚在债务之中，而他们拥有稳定的收入来源，如果发生什么事情，这些收入总是有保障的。它是完美的。

到了 1980 年代中期，由于缺乏监管，S& L开始做出越来越冒险的决定，提供利率高达 8% 到 10% 的存款证。他们不受联邦存款保险公司（FDIC）的监管，同时仍然为存款提供联邦保险（那里可能会出什么问题，对吧？）

然后，美联储为了降低通货膨胀，提高了短期利率，这对这些储贷机构产生了连锁反应，这些储贷机构由于这些错误的决策、缺乏适当的资本化和过度承诺而非常容易受到这一特定问题的影响。储户。

到1992年，全国近三分之一的储蓄和贷款银行已经倒闭。

这场危机催生了《1989 年金融机构改革、复苏和执行法案》(FIRREA)，该法案取消了一些因人们想要赚更多钱而被取消的监督，特别是更好的资本化规则（这些规则与风险挂钩）增加存款保险费并恢复一些联邦存款保险公司（FDIC）的监督，并降低这些银行的非住宅抵押贷款投资组合上限。

格拉斯-斯蒂格尔法案的废除

还记得在 30 年代大萧条期间，我们是如何在投资银行和商业银行之间建立防火墙的吗？

再说一遍，它运行得很好，我们必须修复它。

从20世纪60年代开始，联邦监管机构开始允许商业银行重新重返证券市场。该清单是有限的，并且应该保留在相对安全的地方。

这种情况在里根的放松管制政策下加速，并在 20 世纪 90 年代克林顿的领导下继续。到 1999 年，比尔·克林顿宣布《格拉斯-斯蒂格尔法案》不再有任何有意义的用途，而大多数人早在这之前就宣布它已消亡。该法律于 1999 年通过《格拉姆-里奇-比利利法案》正式废除。

立即，投资银行和商业银行再次开始合并。贝尔斯登、雷曼兄弟、花旗银行，所有这些投资银行都开始收购商业银行或合并。

这些之间存在文化差异。

请记住：投资银行是赌徒。这些是华尔街的家伙。他们是冒险家。他们是对冲基金经理。这些都是戈登·盖柯类型的人。商业银行都是大街小巷的人。他们通常是保守派，乔治·贝利（George Bailey）类型。

投资银行家文化在 2000 年代取得了胜利。乔治·贝利开始吸可乐，穿上雷朋眼镜，搭配西装外套和牛仔裤。

次级贷款、NINJA 和 ARM 贷款

20世纪90年代初期，经济适用房开始成为一个越来越严重的问题。乔治·H·W·布什 (George HW Bush) 于 1992 年底签署立法，修改房利美和房地美的章程，推动他们向财力低于传统首要标准的人提供贷款。克林顿政府继续推动房利美和房地美接受更多中低收入者。

这意味着承担风险更高的贷款。

克林顿政府于 2000 年制定了限制掠夺性贷款行为的规则，并禁止这些高风险贷款计入低收入目标。

布什政府于 2004 年废除了这些掠夺性贷款规则，并允许那些有风险的“次级”抵押贷款计入住房和城市发展部设定的低收入目标。

还记得那些 ARM 抵押贷款吗？

呵呵。这已经很长了，你可能掩盖了这一点，不是吗？我告诉过你这会很重要。

银行开始发放风险越来越大的贷款，通常是 ARM 贷款。他们可以实现 HUD 目标并赚大钱。再说一次：肉汁列车是无穷无尽的，对吧？五十多年来，即使在 70 年代和 80 年代的经济衰退中，房地产市场也没有失去价值。

所以，他们把更多的人安置在房子里。更大的房子。房子更贵。经济表现良好。新建筑很火爆。承包商无法足够快地建造麦克豪宅。

银行通过这些次级贷款开始了一场逐底竞争，一路获得忍者贷款：没有收入，没有工作，不需要资产。您是一个无家可归的人，在车里出售 Etsy 产品吗？您已经获得了购买价值 25 万、占地 25 英亩的细分住宅的资格预审。恭喜。

只要你能负担得起付款，你就可以加入。

放松管制

2000 年代初，布什政府希望保持经济发展。 2001 年 3 月至 2001 年 11 月，互联网泡沫破灭后，出现了一次低水平的衰退。政府取消了多项证券和金融部门的监管规则。其中一项规则是关于大写的。

资本化要求是指银行根据负债表需要保留多少现金储备，以防止发生意外时银行倒闭。请记住：这就是银行在大萧条之前以及储蓄和贷款危机之前陷入困境的原因。他们承担了太多的债务，却没有足够的资金来实际偿还全部债务。

布什政府放宽了资本要求以及哪些资产可以算作资本的规定。事实证明，其中一些资产并不是很有用。

债务抵押债券和抵押贷款支持证券

还记得 1981 年，房利美开始发行这些抵押贷款支持证券，并将其作为债券以低但可靠的利率重新出售吗？

债务抵押债券的金融工具的使用增多，情况变得更加复杂。基本上，CDO 只是承诺根据 CDO 投资的项目的现金流按顺序向投资者付款。回报率与 CDO 的风险程度相关。

在 70 年代和 80 年代，CDO 是相当安全、平凡的东西。它们基本上就像指数基金；他们投资了很多东西并且做得还不错。但到了 2000 年代中期，CDO 的风险变得越来越大，同时提供的回报也越来越多。 CDO 疯狂地购买抵押贷款，因为随着次级抵押贷款的兴起，它们的利率越来越高。

但人们对仅投资这些高风险 CDO 感到紧张。因此，购买这些抵押贷款支持证券的投资银行开始将一些高风险抵押贷款与一些常规的低风险抵押贷款捆绑在一起，并承诺它们更安全。

然后一些投资银行开始谎报其中有多少高风险抵押贷款。为什么？再说一次：房地产市场非常稳定并且一直在上涨。这些贷款只是在纸面上看起来风险很高，对吗？我的意思是，这些债务人总是可以每隔几年继续进行再融资。

因此，银行购买了这些资产并将其添加到资本表中。

你看到了，对吧？你看到这里的问题了吗？还没有？

崩溃

认识的一些人每小时收入可能为 10-12 美元，如何才能负担得起这些巨大的房屋、船只、摩托艇和露营车。我的父母都是老师；他们做得不错，但我们负担不起这一切，而且我知道他们比其中一些人做得更好。信贷员摇摇头说：“不能。”他们有能力支付这笔费用。”

其中一些人家里没有家具。如果他们举办聚会，他们会租几天家具。我是认真的。那是一件事。他们中的许多人都背负着沉重的信用卡债务，互相偿还债务，并以下次加薪开始时就没事的想法来证明这一点。

这是一个典型的投机泡沫。

然后在 2006 年底至 2007 年，泡沫破裂了。

房地产市场出现供应过剩。人们不再购买新建房屋和现有房屋。房屋价值开始下降。

突然之间，由于房屋价值趋于稳定然后下降，许多购房者在自己的房屋中拥有的一点点资产也随之下降，他们负债累累。如果没有更多的股本，他们就无法再融资。由于他们无法再融资，这些 ARM 贷款或其他贷款开始生效，利率飙升。

突然间，他们无法再付款了。

然后他们就拖欠了抵押贷款。

其次是止赎。

并且经常破产。

这就变成了一个恶性循环。一旦一两个邻居因丧失抵押品赎回权而失去房屋，就会像传染病一样影响这些房产周围其他人的房产价值。随着房产价值下降，健康的借款人开始受到影响，现在 他们无法再融资。

2007 年，贷款机构取消抵押品赎回权的房屋比 2006 年增加了 79%：130 万套取消抵押品赎回权。 2008 年，这一数字又飙升了 81%：230 万。截至 2008 年 8 月，全国近十分之一的抵押贷款处于违约和取消抵押品赎回权程序中。一年后，全国这一比例已上升至 14% 以上。

经济衰退

请记住，金融部门对所有这些房地产市场证券进行了大量投资。他们以为自己安全了。他们认为房地产市场只会上涨。他们的整个基础都建立在它之上。

他们依靠这些证券来满足资本要求。

证券突然变得几乎一文不值。

大型银行几乎立即耗尽了流动现金。这就是贝尔斯登、雷曼兄弟、高盛、花旗银行等公司的遭遇。他们突然持有数十亿美元的资产，这些资产要么一文不值，要么完全冻结。他们无法出售甚至有价值的东西。

由于他们的资产缺乏流动性，他们没有钱再放贷。

信贷的缺乏是导致经济陷入停滞的原因。

这影响了美国各行各业。这影响了世界上各行各业。这意味着企业开始不得不裁员，因为他们无法获得继续支付工资的资金。

然后，由于这些人失业了，他们开始拖欠抵押贷款。这再次波及 CDO 市场。

这就是为什么美联储购买这些有毒资产并为银行提供流动现金如此重要的原因。他们必须让信贷再次流动，以重新启动经济的齿轮。如果没有它，我们几乎肯定会看到大萧条的全面重演。

这就把我们带到了今天。

这是简短的、过于简单化的解释。事情比这更复杂，还有其他因素起作用，但这就是基本的主要故事。大约有 1000 万栋房屋就是这样被取消抵押品赎回权的。

而我们还没有完全康复。租房的人数是自住人数的两倍多。在过去十年中因丧失抵押品赎回权而失去房屋的人中，只有不到三分之一能够再次重新购买另一套房屋。大约 2/3 的失去家园的人的信用受到严重损害，以至于他们再也没有资格。数十万人（如果不是数百万人的话）因这次经历而受到情感上的创伤，以至于他们拒绝再次经历它。

（千禧一代）来说，租房者与业主的数量要高得多，他们从未见过 2008 年后经济复苏的任何实质性部分。即使不考虑我们背负的学生债务的大幅增加，我们仍然没有赚到足够的工资来攒足够的钱来购买东西。

我们这一代人中有 75% 的人想拥有一套房子。这样做的人不到 35% 。

而且，如果读到这篇文章还不够让你感到心寒，现任政府已经取消了 2008 年崩溃后实施的一些具体规则和条例，这些规则和条例于 2004 年取消，这些规则和条例是 1980 年代崩溃后实施的那些被解除后。因为前两次效果很好。