我国城镇化进程&人口红利后时代的房地产拐点论！

2022/07/28国家发展与改革委员会-规划司《“十四五”新型城镇化实施方案》显示，“十三五”以来，新型城镇化取得重大进展，城镇化水平和质量大幅提升，2020年末全国常住人口城镇化率达到63.89%，户籍人口城镇化率提高到45.4%。国家统计局最新数据显示，2021年中国城镇化率为64.72%，比上年末提高0.83个百分点；2022年中国城镇化率为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。

2022年6月29日，联合国人居署在最新发布的《2022世界城市状况报告》中指出，全球快速的城镇化进程只是暂时被2019冠状病毒病大流行所耽误，全球城镇人口的增长正重回正轨，预计到2050年将新增22亿。据预计，到2050年全球城镇人口的占比将从2021年的56%上升至68%。

根据联合国世界城市化前景报告，世界主流经济发达国家城镇化率数据，美国: 82.3% （2018年），英国: 83.2% （2019年），法国: 80.5% （2019年），德国: 77.1% （2020年）；有一点要注意各个国家对于城镇的定义不尽相同，因此不同国家之间的数据可能存在一定误差！通常所说发达国家和地区的城镇化率在75%±5。

中国是人口大国，2023年前一直是世界人口第一大国（根据联合国人口基金会2023年4月19日发布的《世界人口状况报告》，印度的人口已经超过14.28亿，刚刚超过中国的14.25亿人口）。2021年5月11日，第七次全国人口普查结果公布，全国人口共141178万人；2022年全国常住人口出生率6.8‰，未来依然是下降趋势。

从一组人口出生曲线和出生人口增长率曲线分析全国（统计分析应该剔除三年自然灾害1959-1961年数据，下图未剔除）；由此可见，出生人口自1963年达到顶峰后一直处于下降状态。过去十年虽然国家出台了一系列鼓励生育的政策，2011年的双独二孩政策，2013年单独二孩政策，2016年全面二孩政策，2021年的三孩政策，……；并未能阻止人口下滑趋势。

据中经数据统计显示，除1960年三年自然灾害最严重的一年我国人口自然增长率为负数，2022年为建国以来第一次出现人口自然增长率为负的情况；这种情况与1959-1061年自然灾害影响完全不同，过去几十年我国人口自然增长率一直处于下降趋势，2022年出现人口拐点。受疫情影响2023年估计会比2022年更低！

我国经济增长经历了高速增长时期两位数增长、保8、保6、后疫情时代，当前已经进入缓慢发展时期（2020-2022三年疫情）；同时我国城镇化同样经历了快速发展，也进入了缓慢发展即将步入逆城镇化、城镇化波动发展时期。

城镇化进程的发展和人口增长共同推动了房地产的繁荣，这两项也是房地产发展的基础；有人说还要对比人均住房面积，人口流动分布不均，城市群、中心城市……综合评估；没错，综合评估数据会更精确。

2019年9月26日庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心在北京举办新闻发布会。会上提到，新中国成立70年来，城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米；2022年末，我国人均住房面积46.2平方米。按照国际定义，中高收入国家的人均住房面积通常在29.3平米以上，高收入国家则为46.6平米以上。按照我国的人均GDP水平，购买力水平，城镇化率综合来看当前人均住房面积高于经济发展水平。

随着经济增速的放缓，人民收入水平增速的放缓，城镇化进程的放缓，出生人口/人口增长率的下滑；房地产高速增长的时代已过去，拐点已经到来；或者是也许是三年疫情让房地产拐点提前了一点而已！