兰州二手房会不会完了？

4月份马上要来了，我心中对于兰州二手房市场问题的这个疑惑越来越深了，兰州二手房到底能不能卖出去了？

二手房出售困难似乎不单单是小城市面临的问题，一些大城市也是如此。

据了解上周链家统计上海现在的平均带看是58组，才能成交一套二手房，和前几年相比，上海这个数字平均下来差不多是三四十组，市场情况比较好的时候甚至是二三十组。

而上海上个月二手房市场才成交了1.9万套。

在大多数中介眼中现在二手房市场是在观望，但现在的市场是在观望吗？

相比于二手房的成交量，变化更大的是房源量，也是从这开始，接下来我听到的各种数字才让我真正开始担心今年的二手房会不会越来越难卖。

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二手房的挂牌内部竞争有多激烈，我们还是以上海为例子。

上海3月份以来进入9.9万套将近十万套的小巅峰。

这份数据有几个维度，一是二手住宅挂牌的，也是去除重复数据后的，但全部都是各家中介外网展示数据，真实的中介挂牌平台，除了我们平时上网能看到的房源信息外，后台其实还有很多因为资料、价格问题没有被展示的房源，而这部分房源也是可以流通的。

所以近十万套只是我们能看见的部分，那看不见的呢？

兰州情况也是不容乐观。

兰州二手房三月份突破3万套，这是根据贝壳数据统计的二手住宅的挂牌总量，这个数字过去两年平均水平在2.5万套上下。

很显然3万套也来到了贝壳房源库近几年小高峰，不过这依然不是全部，因为还有很大一部分房源并没有挂在贝壳上。

贝壳挂牌房源市占率大约在40%左右，而链家地产的挂牌量最多，市占率大约在50%-60%。

可想而知，兰州二手房挂牌量远远比我目前统计的数据还要大。

这是2022年3月份贝壳公布的一个数字，“22541”两年间数字可能有上下波动，但只会增不会减。

我们就以40%市占率来算，那2.5万套的贝壳挂牌的背后，全网挂牌的体量就应该在5-6万套上下，这依然不能代表市场全部，别忘了这是存量数据，市场上每天还有新增挂牌。

以去年5月份到现在为例，2022年5月至今共计新增挂牌约6000套，平均每月新增1000套房源。

今年还剩9个月新增，也就是说除了目前全网房源库3万套左右的库存，还有预估1000x9=9000套房源会在2023年释放。

当然它们最后肯定也是库存的一部分，只不过这个库存量可能比我们以往的库存还要大。

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究其原因可能跟前两年二手房成交量惨淡有关。

2021年下半年，很多小区在售房源超过了20套，最高的甚至超过了200多套，但是成交量三四个月一套售不出去的小区很多。

毕竟环比往年这个成交总量几乎腰斩。

而没能成交的房源大部分转为二手挂牌库存，另外市场的新增挂牌房源也在增多。

三月份位居兰州二手房热门小区榜前十的兰州大名城小区，以往库存100多套，而现在房源库躺着165套。

但这些情况并不是没有被“拯救”过。

2022年下半年，有官方数据统计，全国的二手房连续8个月房价指数环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大。

但是当前各地对于二手房的政策支持力度是比较大的，据中指研究院不完全统计，去年一季度，60余城发布房地产相关政策超百次。

兰州市也出台了各种优惠的政策，从限购、限售、限贷、限价等方面针对性放松，包括但不局限于降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售等，为楼市增温。

但是好像并没有起到多大的作用。

所以你说今年二手房竞争会不会更激烈，后面会不会越来越难卖？

而且目前还有一个更加让人头痛的事实，那就是房龄。

你要知道，目前能挂出来的小区，说明在各方面还能被接受，而那些没有被挂出来的二手房咱就不谈了。

因为现在挂出来的房子也即将面临这个问题，那就是市场大环境不好，二手房卖不出去，它会随着房龄的增加，慢慢变成购房者众多嫌弃对象中的一个。

二十年可能还行，三十年以上是真的老小区了，这些房子在流通的时候难免会被下家挑拣。

尤其是同板块内出现限价新房的时候，这些老房子的劣势就更明显了。

就比如我们【粉丝卖房】，有些粉丝会找我们出售他们的房子，可当我们到小区去考察情况时，我就觉得能出售的可能性不大，首先是房龄比较大，有点破旧，其次就是户型的设计有点过时，根本与现在神仙打架的户型设计比不了。

房龄老被挑拣，那种品质次新或者高总价的二手也在被挤压，也就是说这一整个二手市场不仅面临房源老龄化的大背景。

就算是高品质次新、高总价二手也需要应对新房挑战，更不用说二手房本身自带的税费、装修等较小却实实在在存在的问题。

并且土拍信息不断，兰州迅速扩张的新房数不胜数。

所以你说今年二手会不会越来越难卖。

二手房的库存已经来到一个未曾想过的数字，而二手房本身的竞争力也让人有点捏把汗，再加上中介费、税费，这样的二手可能还正在迎来近十年新房供应巅峰，不知道今年后面的二手房会不会越来越难卖。