​老汉口，地皮大王敢夸口

东西湖区茅庙集刘歆生像

刘歆生是近代武汉最杰出的民族巨商之一，一生颇具传奇色彩，以致后人附会他曾夸过海口，有“都督创建了民国，我则创建了汉口”的气魄之语。

1857年，刘歆生出生于汉阳县柏泉乡，年幼时为人看鸭、放牛，饱尝生活的艰辛，命运的作弄。那时，因祖父、父亲都是天主教徒，刘歆生从小也受洗入教，并与汉口的天主教堂神父金宝善相识。金宝善见刘家祖孙三代都是教堂的教徒，但是家境贫寒，便想出手帮助一下。于是由天主堂提供房屋，并借给刘家200串钱，再加上刘母卖鸡蛋所赚的钱，凑起来为资本，办了一个牛奶坊，15岁的刘歆生和父亲一起成了送奶工。

几年后，因为牛奶需求量增大，奶牛增多，刘家就把牛奶坊搬到龟山脚下，刘歆生的交际圈子，也由柏泉乡扩大到武汉三镇。

1896年，刘歆生和天主堂教友合资，到湖北省阳新县开采煤矿，梦想能赚第一桶金，但投资不利，惨遭亏损，损失达2万元。接着，两人回到汉口开办歆记机器铁工厂、木工厂，也都以失败而告终。数次创业，亏损巨大，让原本富裕起来的家庭顿时陷入困境，万般无奈，刘歆生想到利用外语优势以及教会洋人的人脉，找份工作养家糊口。

东西湖柏泉圣安多尼小修院，刘歆生在此接受天主教信仰

1899年，刘歆生凭借教会的关系，进入法商刚刚成立的兴业洋行，成为买办。3年后，在法国东方汇理银行汉口分行上门邀请下，刘歆生开始担当该行兼职买办。

不菲的收入为刘歆生积累了丰厚的原始资本，同时因为买办的身份，让他在洋人打交道的过程中，他更加开阔了视野，为他的个人投资提供了契机，其敢闯敢干善于投资的才能也慢慢地显露出来。

不久后，刘歆生发现，以钱赚钱虽然有一定的风险，但是赚钱发财却来的快，这比个人一步一步慢慢滚动积累可是快多了，于是，他产生了自己办钱庄的想法。当他的积累达到相当规模后，就在汉口自办了一家钱庄—— 阜新钱庄。

他还利用在法国东方汇理银行兼职的便利，借来低息贷款，再以较高的利率贷给别人。这种“借鸡下蛋”的办法，让本来就对办实业有很多经验教训的他，拥有更多认准客户、精准放贷的能力和牟利空间。

此后，刘歆生借助于钱庄和洋行的融资之便，投资经营了许多工商企业，如刘万顺牛皮行、东方转运公司、机器榨油厂、炭山湾煤矿及江西铜矿等，皆应市场需求而生，成为其利润之源。

但真正决定刘歆生财富命运的关键一战，是一笔芝麻生意。那时，刘歆生的义兄刘长陆在上海立兴洋行当买办。一次，他给刘歆生传出消息：欧洲人很喜欢吃中国产的芝麻油，法国人将在上海大量收购芝麻，中国芝麻价格极低，运到欧洲去有很高的利润。

刘歆生商业嗅觉十分灵敏，这一消息给他带来无限商机，他便果断变卖家产，筹集资金，到襄阳一带设庄收购芝麻，用小船运到汉口，再转到大船运往上海出售。不到一年时间，他赚得近50万两银子，当时有人称：“刘歆生运到上海的是满船的芝麻，运回汉口的则是半船白银元。”从此，刘歆生今非昔比，资本日益雄厚起来。

有人习惯于“小富即安”，然而刘歆生像一只猎犬一样，时刻捕捉新的更大的商机。一次，刘歆生参加各家洋行高管的聚会。席间，有洋人说，汉口今后将往东北方向发展。说着无意，听者有心。刘歆生意识到，汉口的洋务运动推动了工业的发展，经济的飞跃必会推动城市的扩建。

那时，处于开埠初期的汉口，地产业刚起步，而汉口市区仅限于今日的中山大道和汉正街一带，其余都是湖淌子，一到夏天就涨水，根本没什么用处，当地农民都愿意早点出让。刘歆生再次嗅到商业的味道，又把自己的血本和义兄资助的800两纹银，全部用于购置城郊的湖淌之地，还不够，就向银行高息贷款，斥巨资大量吃进土地。有人说他简直是发疯了。

为了获得更多的土地，他还想出一个怪法子，即“划船计价”——在所购土地的四角立上旗杆，在旗杆之间划船，以划桨的次数来计价，以每桨300铜钱低价收购。这件事那个敢搞？只有他刘歆生。

几年下来，他收购了上至舵落口，下至丹水池，西到后湖（当年还未修堤），南至租界，方圆约2万亩的湖淌地，几乎囊括了市区可能发展的全部土地。

1904年8月，为根治后湖水患，张之洞把修筑后湖防洪官堤计划付诸行动。这一浩大的工程需要筹集80多万两银子。而官府当时只能拨银30万两，余款需向社会募捐。

虽说汉口有钱人多，但你看我，我看你，不舍得掏钱。刘歆生得知后，眼睛都不眨，一个人就拿出50万两，填补资金缺口。换句话说，这全长34里的张公堤的费用，刘歆生的捐款占了一大半。

时隔一年，大堤修成，清廷汉口地方官将堤内土地分段清查登记，编制成鱼鳞图册，按册印发板契营业。刘歆生占有约四分之一的受惠面积。因为捐款在先，而且这片土地大幅升值，刘歆生很顺利拿到地契，产权也有了保障，让刘歆生由此实现了黄土变金的梦想，他为此在除缴付税款外，还认缴业主捐银50万两。从此，刘歆生成为全武汉最大的地主，而张公堤的建成打开了他“土地变黄金”的阀门。

这以后刘歆生就大刀阔斧干起填埋业务，1912年到1920年间，汉口果然出现建房热，他就在六渡桥、江汉路、大智路一带原来的荒地废墟上填土建房，填出后城出姑嫂树至汉口华清街的大片土地，为辛亥革命后汉口的建房热提供了大量的土地。

1908年，看到中国人在西商跑马场受到歧视后，以刘歆生为首的36人发起成立华商运动会，并集资购买由义门铁路外33000多平方米地皮(今航空路同济医院一带)，修建华商跑马场，模仿西商跑马场，并定下诸多规矩，如洋人不能从大门进，只能从侧面进等，让当时汉口的华人心中好不畅快。这个跑马场建成后，人气那个旺啊！并由此成了一个新的商圈，并带动周边地价、房价的飙升。

随着汉口日渐繁荣，市区不断扩大，英租界当局为便利交通，扩大租借面积，计划从长江边一码头起，修建一条直街，连通湖南街（今胜利街）、湖北街（今中山大道江汉路以下）。而新租借的外缘，修路通过的这一段，是刘歆生买下的荒湖之地。英租界工部局主管以这片荒地影响他们的治安为由，先后向刘歆生提出了借、租或购买土地的要求，以做租借的屏障，但一开始，刘歆生拒绝了英租借当局的要求。

刘歆生认为，虽然相关法律规定在租借内不能拥有私人土地，但他的这块土地在购买之时就已经挂上了法国的洋旗，他早已有自主权。然而，经过反复的思考，刘歆生权衡出其中的利弊：英方修成马路后，整体上环境将会得到改善，除了路基外，其余土地虽然纳入英租界范围，产权仍然归自己所有，路两边的地皮和房产势必会连带升值。

最后，刘歆生提出愿意让基修路。但同时要求，今后英租界的土木工程必须由他的公司承包建筑，而且修成后的马路必须以他的名字命名。

经磋商，英当局同意他的意见，双方达成协议。随后，刘歆生用自己创办的填土公司填平江汉关与英租界紧邻地段，与租界合筑“歆生路”，在于花楼街毗邻的路段修建了两层楼房的生成里，接着向歆生路北段延伸，又修筑了歆生一、二、三、四路和民意路等，并在歆生二路（今江汉二路）对面往东，修建了华商街，在此街周围，提供大量地皮给汉口工商界人士，修筑起10多条街道，华商街两边属于刘氏的土地身价倍增。

刘歆生还在今循礼门车站附近，用地25亩辟建花园，称做刘园，内有浮碧亭、绿天亭、翠寒亭等10多处，布置幽静淡雅，为游憩纳凉佳地; 至此，一个汉口新区赫然呈现。

刘园及爱国花园在老地图上的位置。田联申 供图

刘园旧影

1912年至1920年，以歆生路为中心，大量的商贾在其附近或投资店铺，或投资住宅。经过开发，歆生路成为门店聚集的商业中心，也造就了一条百年商业老街。

为谋取更大利润，刘歆生还在外地发展其地产业。1906年，京汉铁路全线通车，刘歆生利用自己买来的候补道台身份和多年积累下来的商界关系向清政府官银局和洋行借入资金，沿京汉铁路汉口至石家庄、陇海铁路陕州至归德，凡设有刘万顺转运行分支机构车站附近的土地，尽量收购，竖立刘氏基业石碑。

然而京汉、陇海铁路沿线多为远离城市的荒凉之地，不可能在短期内开发房地产和做实业经济，但刘歆生大量的资金尽耗于此，却颗粒无收，他的投资走入极大的困境，加之他经营的企业连年亏损，至1911年刘歆生负债高达500万两白银。湖广总督瑞澂责成其将房产抵作公产变卖偿还欠款，并由湖北官钱局借银270万两替他还洋行外债。1922年，孙武任汉口地亩清查督办，将刘歆生抵押之部分房产出卖，所得价款除犒赏革命有功者外，其余全数充公。

1925年3月23日《汉口大陆报》刊载刘歆生对湖北省政府的抗辩声明。

刘歆生虽受挫，却极力张罗建造汉口模范区，联合大买办周德安、周绣山、韩永清等大兴土木，数年间建起新房2000余栋。但他不得不变卖旧产，抵还新债。至1933年，其大部分房地产已分别为湖北官钱局、北京天主教堂、交通银行、东方汇理银行、济生公司所有。1938年，抗日战争初期，武汉遭日机轮番轰炸，其房产再遭严重损失，且多数为公家征用；至此，刘已濒于破产，一蹶不振。但在1945年去世时，其尚存之产业仍居武汉各业主之首。

1938年，日寇攻进武汉。日本人想要刘歆生出面当维持会长，为日本侵略者效力。可是他们始终找不到刘歆生本人。原来早在日军逼近汉口时，刘歆生就警告其家人，不准和日本人做生意，要相信中国人民的抗战能力，打败日本只是时间问题。在日军侵入汉口前，他住进了法国租界一直没有露面。1945年，刘歆生去世。

刘歆生是乱世里的传奇，成就他的是地产，让他败走麦城的也是地产，他的足迹遍布汉口的每一寸土地，他的传奇经历和故事至今还被人们津津乐道地诉述着。