深耕沪上青年租赁大市场 微领地十二载“谋与定”

本报记者 夏治斌 石英婧 上海报道

“当下长租公寓市场迎来新风口。国家政策频发彰显对行业的支持力度，随着经济回暖，一线城市对人才的虹吸作用让住房租赁市场的需求日益增强。”日前，微领地集团CEO周君强在接受《中国经营报》记者采访时表示。

2022年，即便是在疫情反复、租赁放缓等多重挑战下，上海作为全国领先的长租公寓投资市场仍展现出很强的韧性。根据仲量联行统计，2022年底在上海运营的集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套，平均入住率仍达86.3%。而致力于深耕上海青年租赁大市场的微领地，也在政策东风下脱颖而出，成为目前沪上行业的头部企业之一。

作为“生于沪，长于沪”的本土长租公寓企业，微领地已经在上海走过12年的风雨历程，见证了长租公寓市场从“春秋时期”迈向“战国时期”。2021年，微领地坚定地回归重资产。凭借地产开发和公寓运营的经验，目前微领地在上海已拥有7个重资产项目、3万套房源，在营在建83万平方米，管理资产200亿元，是具备“募、投、建、管”能力的中国头部市场化租赁住房青年社区资产管理平台。

以2022年开业的微领地浦江中心社区为例，这是微领地回归重资产后的第一个超级社区，也是上海目前开业房量最大的青年租赁社区，共有3116套房源，平均每月签约330套，今年2月的单月签约量更是达到806套。

在周君强看来，微领地入住率逆势上升，领先行业平均水平，再次验证了超级社区产品适配了Z世代年轻人独立居住、共同生活的新需求，证明了微领地卓越的运营能力。

2023年2月20日，微领地集团乔迁暨集团新总部启动仪式启幕，这是第一个入驻恒隆的租赁住宅品牌。乔迁恒隆广场，展现了微领地的实力、向专业化资管公司转型的决心，也为微领地新征程吹响了号角。

在竞争激烈、不断洗牌的长租公寓市场，如何做到立于不败之地？新征程中，微领地又有着怎样的战略思考和布局？带着这些问题，《中国经营报》记者日前与周君强进行了一场深度对话。

深耕上海市场

《中国经营报》：目前公司在上海已拥有3万套房源，管理资产200亿元。请问，公司未来会不会考虑更多维度更多区域的布局？

周君强：对住房租赁市场的发展来说，城市的选择至关重要。而从租赁市场的需求来比较，需求量最大的肯定是在一线城市，譬如北上深三个大的城市圈。以上海为中心的华东地区，经济总量最大，租赁市场的需求相对来说也最旺盛，我们要在全国租赁市场最好的城市做出足够的量，才会考虑跨城市、跨区域的布局。

微领地在住房租赁市场已经走过12年，公司成立发展至今，形成的战略共识是坚持在上海做大体量小户型产品，服务青年客群的刚需市场。三年内微领地将继续坚守上海，使得我们的战略更加聚焦，团队能力进一步沉淀。

目前资产已进入存量时代。增量时代可以跑马圈地，而在存量时代，无论是土地还是其他存量资产，每个项目都需要进行沟通、落地。而我们坚定在上海市场，一方面能够做到极度的下沉，一方面也能拿到更多更好的项目。

《中国经营报》：根据规划，微领地未来会继续深耕上海市场，并定下10万套的发展目标。定下这个目标的考量因素有哪些？

周君强：我们原先在做轻资产时，管理过2.5万套，通过对模型的模拟，我们认为5万套会是长租公寓市场发展的一道门槛。而当这一数量达到10万套的时候，公司的生态、组织会有质的变化。

我们为什么要定一个房量的目标？就是要告诉自己，当这个目标没有完成的时候，不要去外地布局、不要去做跨产品线的布局。我们告诫自己不要轻易被诱惑、被分散精力，要保持住战略定力。

当行业起步时需要一个项目接一个项目的方式去拓展，这是因为行业还没有成熟的平台、成熟的项目。当我们达到10万套的规模，行业达到标准化，我们积累的平台实力将让我们有能力跨城市、跨产品发展。那时，我们可以通过并购的方式实现增长和发展。

《中国经营报》：微领地曾用“25的N次方”对年轻用户做过精准画像。公司是如何精准把握年轻用户的租房需求？获得了怎样的成绩？

周君强：这部分的经验来自于市场，我们当时确定要做大体量小户型，定位于青年客群，第一个项目的体量达到1800套，2014年9月交付的时候，我们就对企业战略进行了验证，我们发现租金是年轻人首先考虑的因素，其次是户型可以小但功能要全。通过市场的反馈，我们更加坚定了要聚焦青年、聚焦大体量小户型的战略。

过去的12年间，微领地深耕上海，密集布点，覆盖热点轨交、商务区、产业园区，中资产时期曾运营管理近50个大社区、2.5万套房源，累计服务20万新市民、青年人。

微领地在2018年实现了单项目盈利，2020年实现公司整体盈利。

《中国经营报》：过去的三年间，长租公寓行业迎来一次洗牌，有超过百家的长租公寓企业消失。你如何看待这一情况？

周君强：虽然在2015年就有很多企业涌入租赁市场的赛道里，但我们认为在2021年之前都算是行业的第一个阶段，即“春秋时期”。市场有需求就会有供给，当时很多外来的年轻人进入城市，只能选择群租或者居住环境恶劣的房子，大家看到市场有需求后，就想给这些年轻人提供有品质或者标准化的产品。

但那个时候大家进入这个赛道，行业没有标准，入局的企业也都在尝试，寻找能跑通的模式。在这个过程中就会出现问题，一些企业爆雷也是正常的，但行业先行者也给未来行业规范和标准的建立积累了经验。到行业的春秋末期至战国初期的时候，政策保障、支持和监管的力度不断升级，行业内规模化的企业开始多起来了，租户对这个行业也有信心了。

重资产是行业的终局

《中国经营报》：你曾经说过长租公寓行业是“雪厚坡长”，租赁住房行业从春秋迈入战国时代，你如何看待目前的长租公寓行业格局？微领地又有怎样的优势在行业持续深耕？

周君强：“雪厚坡长”的“雪厚”是因为长租公寓是一个全龄化的产业链，凡是与居住相关的场景，无论是学生公寓、青年公寓、家庭公寓、服务式公寓、老年公寓，它都可以提供，像国外的一些公寓企业，产业链完整到连房产的开发都可以做，有些在租户买房的时候，租金的一部分可以抵扣购房款，所以说这个行业的“雪”是很厚的。

至于“坡长”是因为这个行业才刚刚起步，而与居住相关产品的迭代周期比较长，像拿一块地到建好就需要三年时间，再到对外出租可能就需要四年时间，所以这个行业“坡长”。

进入重资产管理的时代，这个行业才算进入主流的赛道。微领地从2011年就开始布局，从重资产起步，用中资产拓展规模，锻炼运营能力，再回归重资产，经验丰富，准备充分。

《中国经营报》：当行业进入大资管时代后，企业应当具备或者培养哪些能力才不至于被淘汰？

周君强：当行业主流成为做资产管理或者是重资产的时候，这就要求相关的企业首先做重资产，对企业整个团队的能力要求也比较高，这个行业链条要具备“募、投、建、管”的能力。另外，在行业初期还要具备一定的资金实力，因为每个项目的投资都有一定规模，只有资管方有一定的投入才会与资方建立信任关系。

以终为始，这个行业的企业运营能力也至关重要。原先在中资产、轻资产的时候，公寓的体量都比较小，但微领地一直做的就是大社区。当时我们最大的项目是1800套，而彼时1000多套在行业的体量已经是非常大了。但在转型重资产之后，我们现在最大的项目建成会有7000套，目前在运营的最大项目有3116套，这就要求企业的经营能力必须要强。

有些企业在进入资产管理阶段，他们就会因为模式不适用或者团队能力不适用而被行业淘汰。

总而言之，做重资产需要企业具备资产管理的复合能力，而这个能力的形成需要有积累的过程。微领地以前是开发商，像找钱、找项目、建设的能力在那个时候就已经具备了。在运营方面，我们也已经有十几年的经验，所以微领地是具备复合能力的。

不仅如此，这个行业考验的是企业的体系能力，企业的每个链条都不能有短板，一旦有短板就会增加企业的成本，企业的运行效率和效益就不会高。住房租赁行业是一个链条足够长的行业，只有每个链条都能高效率运转，整体才能保持高效率，也就是我们常说的体系竞争力。

《中国经营报》：在闭环式的重资产全链条运营中，除了原本的“募、投、建、管”四个环节外，微领地也已开始为参与长租REITs做准备。请问，目前微领地在长租REITs的进度如何？对于资本市场有何考虑？

周君强：我们在筹备REITs发行，拟发行的项目估值超过10亿元，具备发行条件，已经聘请好服务机构，开过启动会，目前处于尽调阶段。我们在紧锣密鼓争取年内完成发行工作。

从企业管理的角度来看，我们在做上市的启动工作，因为上市从筹备到完成，会需要一个中长期的时间。我们认为上市不是一个终点，反而会是一个新的起点，因为上市就意味着会成为一个公众化的公司，对企业的要求也会更高。

以最慢的姿势快跑

《中国经营报》：你曾说过，重资产模式的生意本质是做时间的朋友。微领地选择重资产赛道，是在用最慢的姿势快跑。一旦模式跑通，企业就进入了成长快速通道。如何理解用最慢的姿势快跑？

周君强：这句话是讲思考和准备的时间一定是长的，但想清楚行动的时候一定要迅速，一定要义无反顾。比如我们在2011年的第一个项目到2014年建成投入了1.8亿元，体量在当时也算是挺大的，但在决定做那个项目之前，我们已经做了三四年的思考。这个项目的出租率常年保持在95%以上。让我们确定大体量小户型、青年客群的方向是对的，用一个项目三年的实践验证我们的战略。

2015年，我们就把大体量小户型、青年客群作为策略开始发展，发展的速度也很快，当时唯一不足的就是政策环境不具备做重资产的条件，但我们还是觉得将来主流一定还是做重资产，因为做租金差的生意，很难有长期的发展，所以我们很早就开始做准备了。

到了2020年，当政策等各方面条件都明朗的时候，我们迅速将原来的中资产剥离掉，全力转型重资产。很多人看到我们在2021年至今在上海拿下7个重资产项目，那是因为我们前面已经做了长时间的准备。

《中国经营报》：1月6日，微领地首次发布《2022微领地环境、社会和治理报告》。公司在ESG的建设主要聚焦在哪些方面？公司将如何从实处去践行可持续发展理念？

周君强：ESG的核心是“商业向善”，追求人与自然的可持续发展。而这跟微领地刚起步的企业文化“做个好人，鼓励成功”是一致的。我们希望带的团队、服务的客群都是有道德品质的，希望他们有上进心，能够获取更多的机会。

今年，微领地浦江中心项目和浦江公园项目获得了LEED EB金级认证。低碳转型，守护绿色星球是我们持续努力的方向。

在践行“租购并举”住房制度的背景下，微领地要发挥重资产资管平台优势，在“募、投、建、管”业务全链条上发力，一如既往面向职场新生代，打造高品质、高性价比的租住产品，通过强化ESG治理，确保所有生态伙伴都从中受益。

我们这个行业还是要以终为始，归根结底我们是服务行业，要服务好每一个租户和投资人，为他们提供适配的产品和项目，赢得他们的口碑，从而形成企业的品牌力。品牌是企业发展的一个浓缩，产品、服务做到位了，企业才能健康持续发展。

（编辑：石英婧 校对：刘军）