跳出‘搞旅游’，如何定义“特色小镇”？

中国并不缺特色小镇，缺的是如何从“特色小镇就是搞旅游”中跳出来的思维。即使建再多的特色小镇，如果仅以发展旅游业为目标，对国民经济的贡献也很有限。

实际上，各地的资源禀赋不一样，特色小镇也应该是千镇千面、别具一格的，不同的是对所有的特色小镇都有同一个要求——产业支撑必须强。问题是，特色小镇的产业发展逻辑应该是什么样的？

特色小镇是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体，也应该成为中国新时期产业升级的主要载体之一。

有些人不太认可这个结论，认为把特色小镇的定位抬得太高。因为一想到特色小镇，大部分人立刻联想到的是欧陆风情或者江南水乡。

但特色景观只是特色小镇“特”的一个方面，而且是次要方面，真正重要的还是产业。

发达国家很多具有国际竞争力的产业，就是聚集在小镇而不是中心城市。

比如美国，它最有竞争力的产业主要是两个：一是金融，二是高科技。

金融方面，有格林尼治的对冲基金小镇，一个镇上就聚集了五百多家对冲基金，对冲基金规模占全美国约三分之一；有加州的门罗帕克小镇，这个镇是美国风险投资基金聚集地，纳斯达克一半以上的高科技公司都是由此镇的风险投资基金投资的。

高科技方面，美国的硅谷，其实就是一连串小镇聚集而成的。斯坦福大学附近的帕罗奥图，除去大学校区也就几个平方公里，是硅谷的孵化中心；苹果公司所在的库比蒂诺人口五万多；英特尔总部所在的山景城人口也就七万多。

在欧洲，英国的剑桥大学就在剑桥镇，距离伦敦80公里，人口不到十万。我骑车十五分钟即可横穿主镇区，这里是英国教育和科技创新中心。

英国目前最先进的产业是它的航空发动机制造，世界著名的航空发动机公司罗伊斯·罗尔斯总部就在距离德比市中心大约四公里的Sinfin小镇上。而德比市也不过是一个总人口二十来万的小城，距离伦敦180公里。

Sinfin小镇（见下图）中间是办公区与核心工厂，周边是绿地和低密度住宅区。这地方看起来很普通，却能生产出我们举国之力研发数十年都不及的高端航空发动机。

德国的汽车制造业领先全球，著名的高端汽车品牌——奥迪的全球总部和欧洲工厂都集中在一个叫英戈尔斯塔特的小镇，距离慕尼黑60公里，这个小镇也因此被叫做“奥迪之城”。该地区总人口也不过十二万，其中奥迪总部所在的英戈尔斯塔特的传统镇区（见下图）人口则只有两三万人。

目前来看，中国的高级人才和高端产业主要都集中在大中城市，鲜有集中到小镇的。但这种情况一定会很快改变。

发达国家的实践表明，高端产业并不一定要集中在大城市，高端产业发展所需的人才，也并不是全都喜欢居住在大城市。

人才对居住环境的需求是多元化的。他们有的喜欢居住在繁华的大都市，有的则喜欢安逸宁静、风光宜人同时生活也足够便利的小镇。这是经济水平和城镇化发展到一定程度之后的必然结果。

以前高端产业和高级人才都往中心城市聚集，是因为小城镇交通条件和服务配套不够好。

经过几十年发展，小城镇的生活设施和交通便利程度有了极大改善，特别是网络通讯和购物体系的完善，使得居住在小城镇完全可以享受到跟大城市差不多的生活便利性。

而中心城市经过集聚发展，房价昂贵、交通拥堵、空气污染等“大城市病”日渐突出，原本优越的公共品质量大打折扣。

小城镇的生活确实还有一些劣势，诸如参加一些大型活动诸如演唱会、学术研讨等不如中心城市方便等等。

但它的优势同样显而易见，包括房价便宜、环境舒适、空气宜人等。

这个优劣势的偏好是因人而异的，值得权衡选择，不像以前那样如果不住在中心城市就很难谋求自身的发展，没得选。

总之，高端产业在大中城市和特色小镇共同发展，是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。

随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高，特色小镇一定会成为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体，与大中城市形成协作互补的产业链关系，这里蕴含着巨大的发展空间和投资机会。

在当前特色小镇的研究热潮之下，有一些研究者总结了诸如“欧洲十大特色小镇”之类的材料，选择的都是以历史文化、自然风光或者葡萄酒庄等农副食品加工为特色的旅游小镇。

这样的小镇其实中国已经有很多了，再多建一百个、两百个，对国民经济的发展也不会有提高。

但是，如果我们搞出来一百个类似于英国的剑桥、Sinfin、美国的帕罗奥图、门罗帕克、德国的英戈尔斯塔特这样的特色小镇，那中国的经济竞争力和产业结构，就一定会有一个巨大的飞跃。

所以，特色小镇建设的主流方向，不应该是旅游小镇，而是产业小镇，而且是高端产业小镇，在高等教育、科研、金融、智能制造、生物医药、新能源、新材料等方面都要有所布局。

2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》。提出到2020年，培育1000个左右特色小镇。紧接着，又出台一系列政策，开始进行特色小镇的推选、评定。

于是，特色小镇开发的热情瞬间被点燃，各地争先恐后制定自己的小镇清单。据不完全统计，全国计划建设的特色小镇总量已经多达五六千个。

而其中最兴奋的，当然是众多房地产开发商。华夏幸福、恒大、碧桂园、绿地、万科、绿城等知名房企，已经公布了参与特色小镇建设的计划。以此名义，房地产行业新一轮的跑马圈地已经开始。

以至于，住建部、发改委今年7月份再发通知强调，严禁房企借特色小镇大搞房产开发，特殊小镇建设不盲目盖高楼、不盲目拆老街区、不盲目搬袭外来文化。

可是，绝大多数房企的底层逻辑都是把卖房当作首要任务，鲜有能在运营上做到位的。而特色小镇不是郊区大盘，不是旅游地产，也不是产业园。如果开发商仍然以传统地产开发的思维去操作，那么恐怕大部分特色小镇的建设都会走偏。

当然，开发商主导建设的特色小镇，也有比较成功的案例，比如阿那亚、聚龙小镇、良渚文化村和蓝湾小镇等。

不过实际上，这些神盘尽管已经初具特色小镇的雏形，但本质上仍然是地产项目，在产业导入与融合方面仍欠些火候，开发商最终还是要靠卖房赚钱。

前不久，海坨山谷收获一个重磅利好，河北省省政府钦点，项目一期为“省重点项目”，二期为“特色小镇”。究竟什么样的小镇，才能算真正的特色小镇，我们又该如何审视其特色？或许，我们可绝大多数普通人也许并没听过“奥伦达”，大部分数业内人士对它的实际上，如果通过奥伦达部落旗下的原乡美利坚、心身健康（医学）博物馆、海坨山谷项目，了解了奥伦达的小镇建设思维，会发现奥伦达已经实现了新的商业迭代。下阶段，他们将紧紧抓住特色小镇风口，实现全面转型，并开启全国化之路。

更重要的是，奥伦达的底层逻辑已经发生明显改变：

它不再是一家房地产开发商，已经转型成为一个“会员制健康与幸福系统运营商”。

它不再主要依靠卖房赚钱，转而开创出一个全新的商业模式。

它在全国复制的10个小镇并不是传统意义上的旅游地产，而是休闲度假健康产业综合体。

在传统的房地产开发模式中，产业是住宅的配套；而在奥伦达，住宅是产业的配套。

要理解奥伦达的转型，就要先了解它的历史。

2004年，一家名为“居易国际”的河南开发商，在京北怀来一个非常偏僻的地方拿了几千亩土地。当时，没人看好这个项目，甚至连开发商自己都不清楚要做什么。好在居易的老板刘向阳是一个很有情怀的人，他就想做个有温度的旅游度假项目。

项目定位也是多次反复，最后终于确定要按照美国西部的风格来做一个社区。于是，原乡美利坚诞生了。

不过，这毕竟是一个旅游地产项目，而且距离北京城区实在太远。如何才能引来客户，卖出房子，并且吸引人们在此聚居呢？

除了在建筑细节上极力还原北美风格，并打造了教堂、商街等一系列极具标志性的建筑符号外，原乡美利坚还开启了会员制的“聚落”概念。这，也就是现在流行的所谓“社群”。

开发商首次设置了“T.O”（亲善大使）一职，专门带领客户搞各种各样的社区活动。运营了上百个梦想聚落：跑马群、户外群、话剧群、双爬群、骑行群、萌宠群、油画群、摄影群、救援群、足球群……并创建了春季运动会、红酒马拉松、牛仔嘉年华、土豆节、欢乐冰雪季等众多专属节日。

多年间，原乡美利坚一直坚持以无形服务体系运营会员圈子生态，以有形服务体系支持圈子生态落地。也正因如此，原乡美利坚才是中国地产社群运营真正的开山鼻祖。

一步步，买房人从客户变成了邻里、亲人、粉丝，大家对于社区的认同感越来越高。与此同时，卖房反倒成了原乡最不用担心的事情。项目常年老带新比例高达90%，有人甚至就是为了能加入部落而买房。到最后，不只是房产，连会员制度假卡也能很快被一售而空。

正是因为这些年从量变到质变的积累，一大批忠诚粉丝的追随，才为奥伦达现在由开发商向运营商的成功转型创造了可能。

2011年，“奥伦达部落”品牌正式提出，确定了整个“幸福系统运营商”的理论基础，并开始尝试除卖房之外的全新商业模式。除了会员制度假卡的销售外，奥伦达还创造性地设计出“同创模式”——资本同创、运营同创、文化同创。通过一系列的制度设计，奥伦达部落业主会员从乡民变成“股东”、“合伙人”。

未来，随着奥伦达部落会员全球行权的打通，你能吃到来自10个小镇的家族农庄里摘的有机蔬果；能品尝到业主家族牧场里新鲜的高原牛肉、有机牛奶；家族果园里摘的葡萄、荔枝；同时每个小镇的业主和会员同创的产品将成为你家里的装饰品……

利用大家的集体信任感形成独特的商业模式，进而摆脱了传统地产开发中必须要依靠售房来维持现金流、收回投资的禁锢。

今年4月，奥伦达部落心身健康（医学）博物馆正式落成。这个引入了加拿大海文学院、德国MTT、生机饮食、中医国学等内容的综合服务机构的投入使用，也标志着整个奥伦达部落升级为“会员制健康与幸福系统运营商”。

目前，奥伦达的主营业务方向，包括文化产业、健康养生、冰雪运动、有机农业和葡萄酒文化。

请注意，其中并不包含房地产开发。

再说回奥伦达部落的特色小镇——海坨山谷。

海坨山谷，位于河北张家口赤城县，是一个海拔1300-1500总占地40平方公里、南北狭长18公里、被群山环抱的一个山间谷地。

奥伦达部落海坨山谷项目，这个以瑞士风情为蓝本的度假小镇，未来拥有4大特色旅游区：四季山区活动度假胜地、活力健康及山地水世界（加入温泉因素）、山地运动及娱乐体验区、家庭有机食品及农业体验区。18公里的森林小火车作为度假专线会串联4大区域。

首期13000亩，目前已经建成了骑行俱乐部、儿童图书馆、海坨CLUB、房车营地、山顶1473咖啡馆。8月底，占地100亩的海坨之心人工湖也将完工。当攀上山顶海拔1472米的1473咖啡馆，这是一栋全部由芬兰原装进口的木质建筑，人工将每一个构件背至山顶，再整体进行组装。站在咖啡馆的露台，手捧一杯现磨咖啡，海坨的美景一览无余。

下山后的帐篷营地。这里融合了儿童图书馆、骑行俱乐部和木偶剧院。尤其是儿童图书馆，充满童趣的设计、丰富的图书。

晚上可以入住全亚洲最大的房车营地。这里拥有100辆美国进口房车，每辆占地1亩多。房车外，是宽敞平坦的草坪，摆放着太阳伞和躺椅。房车为一室一厅布局，沙发、壁炉、餐桌、电视、音响、DVD、冰箱、烤箱、灶台、独立卫生间、独立卧室一应俱全。

据介绍，2018年海坨山谷将启动150亩的小镇中心建设，包括教堂、剧院、美食街、精品酒店、观光车站等；国际级全家庭滑雪场将开业；建设1000亩儿童产业谷和海坨国际医学中心。

而且，整个海坨项目的规划，充分体现出了特色小镇必须具备的特点：产业先行，运营优先。

为了实现海坨山谷“全家庭型度假综合体，中国高端度假目的地”的定位目标，在项目建设、运营过程中，一切理念、模式均围绕此进行。比如：

· 海坨山谷整体将是一个长约10年的开发运营计划；

· 房车营地中的100多辆进口房车，30年的使用权已经提前销售给客户。但是客户必须要委托给奥伦达进行统一经营，同时可以享有一定的使用权益和分红。

· 聘请瑞士格尼斯公司，专门研发山谷内夏、冬两季不同的游玩项目。

· 专门为会员设计的深度体验式度假产品，包括定制瑞士节庆活动、国际高级T.O全程陪伴等等。

· 为会员、业主设计了很多度假及同创产品，既解决了前期资金压力，又解决了将来的客源问题。

综上所述，我们可以很清晰地看出，奥伦达部落的海坨山谷真的不是一个旅游地产项目。这里没有一栋普通的住宅，开发商赚的是运营的钱而非卖房的钱。即便是有独栋别墅，客户买去后也是要返租回来变成酒店，由奥伦达统一进行运营。

也正因为奥伦达跳出了传统地产开发的套路，真正以“产业+运营+服务”的思路去开发特色小镇，才能有机会摆脱目前很多特色小镇开发的弊病，成为引领未来趋势的一股重要力量。

让产业落地，是硬实力特色

特色小镇之所以特色，在于它的发展不是依赖房产，而是更多地着眼于产业。一个项目首先从根本上解决了生存问题，才能在发展过程中真正转变轨道，当小镇成就产业，产业便能反哺小镇，小镇的发展不再需要靠房产盈利来解决，去地产化才能说到做到。

海坨山谷产业有四：冰雪产业带、医养产业群、儿童产业谷、小镇商业中心，这些看起来好像互不关联的产业，当被整合起来之后，建设成复合功能度假区，就能实现在度假中解决多元问题。而每一个产业，又具备独立发展出特色的潜质，形成独有聚客竞争力，当小镇建设逐步完善之后，产业的运营能动性会更加凸显。

从规划上去地产化，是定位特色

一个项目是否是特色小镇，第二看其规划，从拿到一块土地开始，在这里是做一个传统地产项目，还是一个新兴特色小镇，只要观其规划是否具备可持续发展的自生能力，即可见分晓。

海坨山谷从规划之初，就把绝大部分用地规划做高端度假配套所用，业态规划上也满足全面而精良的标准，相互之间形成一个有机的运营生态模式，房子在这里，只是基建型产品。

从亚洲最大房车酒店、到北京最高山顶咖啡馆等网红配套的横空出世，可见海坨山谷在与瑞士相同肌理的海拔高度上，规划着一场东方国度的幸福大业。

运营为主导，是发展特色

有了先进的规划和产业落地，一个特色小镇运营能力如何，至关重要。运营是一场持久战，只有并肩的战友越多越强，才能一直赢下去。所以，特色小镇运营不能简单地只看小镇自身的管理和运营，还要看其对第三方资源的吸纳、整合，越能吸引强势资源合作，无疑发展潜能越大。

海坨山谷的运营合作伙伴，大多来自全球顶级机构，除了1473咖啡馆与英女王狩猎小屋同出一系，儿童产业、医养产业都正在与相关的世界级先进机构洽谈合作事宜。对于会员来说，海坨山谷除了是个高端度假目的地，更多的，还将是一个全球顶级资源体验平台。

同创机制，是合伙人特色

特色小镇，除了通过运营模式和产业发展，实现去地产化之外，还有一个重要因素，就是“人”。让小镇居民真正参与到建设、发展与利益共享中来，是海坨山谷小镇合伙人计划的初衷。

同创，是海坨山谷运营机制的一个人本化延续，本着带会员一起让资产增值的原则，海坨制定了三种同创模式：资本同创、产业同创、运营同创，会员可以参与一些优质产业，例如滑雪场、酒店的同创经营，参与分红。这样一来，会员就不再只是单纯地消费小镇，而是与小镇共生、共赢的合伙人。

特色小镇发展之路或许任重道远，海坨山谷却坚定地把目光投向了10年后，甚至20年后，在去地产化的过程中不惜放弃眼前利益，力求将”特色小镇”做活，因为，一个笃定的未来值得我们砥砺前行。

奥伦达作为生活方式的运营商，探索出一条与众不同的生存之道，把科学、先进的生活理念和康养方式带给自己的会员和业主。奥伦达从度假小镇到康养小镇的华丽转身，为国内房地产开发运营模式提供了新鲜的样本。

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