话匣君说财经：存量房贷利率会下调吗？

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刚刚过去的一周，提前还房贷成为社会热点。很多前几年贷款购房的人看到自己的房贷利率虽然跟着贷款市场报价利率LPR下行有所下调，但是跟新购房者相比，利率还是高了不少。

善于钻空子的人，动起了消费贷、经营贷的脑筋，违规套取利差，更多的还是呼吁银行主动下调存量房贷利率。

存量房贷利率会下调吗？

马泓

/ 植信投资研究院 房地产首席

“2022年末，央行公布的数据，全国的个人房贷余额已经达到38.8万亿元，体量非常大，占到整个金融信贷的比重在18%左右，所以一旦全方位调整存量房贷利率的话，会牵扯到商业银行整体营收，有可能对金融市场造成冲击，影响银行稳健经营。所以目前来看，进一步推出存量房贷利率调整的概率比较低。”

实际上，2008年金融危机后，银行曾阶段性下调存量房贷利率，当时的背景是银行资金成本较低，有让利空间。而以现在银行的资金成本，考虑到总体的房贷利率处于历史低位，存量房贷利率基本没有下调空间。

另一方面，现在的房贷合同主要采用LPR加点来确定房贷利率，不同的客户资质，加点数不同，统一下调的话，不具备操作性。另外，利率下调购房者没意见，如果经济形势变化，再上调利率呢？利率越调，问题越多！所以按合同办，对于购房者和银行双方来说是最优选择。

对于目前市场上广为流传的放松楼市政策，包括：放松二孩家庭限购、调低二套房首付、优化普通住宅认定标准，调低房贷利率等，马泓认为，去库存压力较大的三四线城市或许可以考虑，而一线和强二线城市并不急迫。

马泓对上海市场观察：

上海当前商品房的现房库存水平比较低，整体政策还是支持房地产市场平稳发展。在这个情况下，上海如果要进一步调整购房政策，恐怕还是在小范围、局部的。我们可以预见，今年整个上海的楼市应该具备逐步企稳甚至回升的条件。在销售回暖的状况下，通常来说房价也会逐步得到一定的修复，甚至得到推动。在这种情况下，想要进一步出比较大的放松政策，以上海楼市的特点，恐怕难度比较大。

本周四国家统计公布的今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格数据也佐证了马泓的判断。

在前期政策的共同作用下，全国房地产市场销售恢复得相当快，北京和上海两大核心城市领跑全国。

70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。其中，上海新房价格指数环比上涨，二手房价格止跌。

来自各方面的信息显示，最近上海二手房市场房东挂牌、新房市场的推盘节奏已恢复正常，房产中介带看量也大幅上升。

作者：上海电台记者俞承璋