试点现房销售，意味着什么？- 特评

2月8日，购房者在展示交易会现场了解房屋信息。新华社记者 朱峥 摄

文 | 深圳特区报评论员 赵鑫

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位。会议结束后的近一个月内，山东、安徽、河南等省提出试点现房销售。

与现房销售相对的就是预售制度。从2021年下半年开始，多家标杆房企爆雷，那时就有专家建言取消预售制。而前段时间出现的“停贷潮”，再次让“取消预售制”置于舆论的风口浪尖。

在预售制下诞生的“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”房地产企业运转方式弊端频现，表现在一些购房者身上就是“钱付出去了，房子却拿不到”，收房如开“盲盒”，不确定性风险大大提高。从某种意义上说，这种“先付后用”的购房模式，确实让房地产市场上的购房者承担了较多风险，“接盘”了许多其他市场主体可能造成的不良后果。

现房销售则是“一手交钱、一手交房”，所见即所得的购房优势能够有效规避烂尾、解决质量争议问题，对于提振房地产市场信心、扩大有效需求也有重要意义。

但是，实施现房销售就意味着现在可以取消预售制了吗？

预售制已经在我国运行了近30年，许多新的制度和市场行为也伴随着预售制而产生。如果立马取消预售制，可能带来新的风险。比如对于一些中小地产开发商，如果立马取消预售制，可能面临资金断链的风险，对于在建楼盘，也可能就地转为“烂尾楼”。

实际上，预售制也不是一个单一问题，它更像是“冰山一角”，其暴露出的弊端也是许多深层问题的表象。就像房地产市场并非只有购房者和开发商一样，其中还牵涉了政府的土地财政、地方金融。预售制也不是一个单纯的销售方式，其中还夹带了金融属性。有人形象地把预售制比作房地产市场的“马达”，如果房地产市场是一个需要长期不断优化调整的市场，那取消预售制能够“一步到位”吗？即便能够“立马取消”预售制，真的能达到去除预售制弊端的效果吗？

预售制是房地产市场运行中的一颗“齿轮”，要改变预售制，更要改变与其嵌套的其他制度。而这一目标的实现，不可能一蹴而就，需要多方合力，也需要时间“出力”。

实际上，这次政策转向现房销售也透出了类似的信号。现房销售应该成为一种趋势和方向，各地在积极探索现房销售的过程中，要积累经验、优化举措，充分考虑城市住房供需关系、房价平稳状况、住房开发供应能力、住房金融市场运行体系等因素，探索出一条适宜的住房销售路径，真正满足人们对“住”的需求，对“家”的渴望。