绿景地产7只美元债到期压力大，流动性紧张被降级

绿景中国多年聚焦深圳旧城改造，虽然可获得较低的土地成本，但其周转速度较慢，还沉淀大量资金，公司流动性异常紧张。

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降级

1月20日，联合国际将绿景中国地产（00095.HK）的长期债务评级从BB-下调至B，同时将其发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级及港元及美元商业票据发行债务评级从‘BB-’下调至‘B’，所有评级已被列入评级负面观察名单。

联合国际认为，绿景中国地产的再融资压力越来越大，其面对将于2023年到期的离岸美元票据和部分在岸人民币债券形成庞大的到期债务墙，对其流动性造成了限制。

随后，由于绿景中国地产不再参与评级流程，惠誉撤销其长期外币发行人评级。

2022年9月，惠誉将绿景中国地产长期外币评级由B-调整为CCC，并将其高级无抵押评级以及碧玺国际有限公司发行的未偿美元高级票据评级从“B-”下调至“CCC”，回收率评级维持“RR4”。

《小债看市》统计，目前绿景中国存续7只境外债券，存续规模9.68亿美元，且均将于一年内到期，公司集中兑付压力较大。

存续美元债

绿景中国最近一笔到期的美元债为2023年3月10日到期4.7亿美元票据，目前其正在对该美元债持有人身份进行确认，为该笔债券的兑付探索各种解决方案。

据悉，绿景中国曾与部分银行洽谈以深圳投资物业为抵押品n的15亿-20亿元贷款融资，同时也在与境外基金投资者谈判，通过质押白石洲项目股权获得3亿-5亿美元的贷款。

在境内债方面，主要由绿景中国全资子公司正兴隆房地产发行，目前存续债券两只，存续规模10.91亿元，均将于2026年到期，2023年8月面临回售。

值得注意的是，2020年11月、2021年1月绿景中国分别推迟了两笔可转债的兑付，在一定程度上凸显其流动性紧张情况。

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流动性紧张

据官网介绍，绿景中国成立于1995年，是深圳公认知名的综合性房地产开发及商业物业运营商。

2014年，绿景中国借壳新泽控股在香港上市，其长期专注于深圳和其他珠三角地区，是城市更新的先锋之一。

绿景集团官网

从股权结构看，绿景中国的控股股东为景崇集团有限公司，持股比例为47.08%，实际控制人为自然人黄康境。

股权结构图

绿景中国多年聚焦深圳旧城改造，其中白石洲项目是深圳迄今为止最大的旧城再开发项目，被业界称为“旧改航母”。

但不同于佳兆业以招拍挂项目平衡利润与周转的风格，绿景中国几乎不涉足招拍挂拿地，主要通过旧改、收并购获取项目开发资源。

这种操作方式规避了旧改项目前期不确定性风险，同时土地成本优势明显，降低了绿景中国的财务成本和现金流压力。

因此，绿景中国的毛利率在同行业中处于较高水平，2022年上半年该指标为41.57%，虽整体盈利水平有所下滑但仍较高。

销售毛利率

土储方面，绿景中国地产拥有土地储备约737.7万平方米，其中约78%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。

在开发模式上，绿景中国主要由控股股东孵化联动，先由绿景集团负责前期的资源整合、项目孵化及一级开发，待条件成熟后适时将项目注入绿景中国。

但是，这种模式下的绿景中国周转速度相对较慢，且销售业绩受单项目影响较大，其业绩规模至今仍维持在60亿以内。

最近三年，绿景中国合约销售金额分别为62.8亿、42.4亿和44.8亿元。今年上半年其房地产开发与销售所产生的收益约为55亿元，同比下降约68.1%。

从业绩上看，绿景中国的经营面也欠佳。

2022年上半年，绿景中国地产实现营收34.83亿元，同比上升2.74%；股东应占盈利约为6.3亿元，同比下降1.1%。

营业收入

截至2022年6月末，绿景中国总资产为891.39亿元，总负债588.89亿元，净资产302.5亿元，资产负债率66%。

《小债看市》分析债务结构发现，绿景中国主要以非流动负债为主，占总债务的62%。

截至同报告期，绿景中国非流动负债有365.34亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计203.38亿元。

除此之外，绿景中国还有223.54亿流动负债，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有125.81亿元。

相较于短债规模，绿景中国流动性吃紧，其账上现金及现金等价物仅有27.44亿元，较2021年末下降三成，现金短债比为0.22，公司面临短期偿债压力较大。

另外，2021年以来绿景中国经营活动现金流呈净流出状态，说明公司经营获现能力有恶化趋势。

经营性现金流

整体来看，绿景中国刚性债务有329.19亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为56%。

有息负债占比过高，2021和2022年上半年绿景中国融资成本分别为17.11亿和7.88亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

从融资渠道看，绿景中国渠道并不多元化，其主要依赖于股权和债券融资。

总得来看，绿景中国业绩欠佳，销售规模较小，高毛利率主要得益于较低的土地成本；债务负担较重，资金流动性紧张；财务费用较高，融资渠道遇阻。

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旧改专家

绿景从深圳福田新洲起家旧改，其后参与了南山、福田、宝安等多个旧城改造项目。

1995年，化州人黄康镜、黄文伟两兄弟组建的施工队转型成立，三年后便进驻房地产领域，开发位于深圳布吉的“绿景山庄”。

其后十年，绿景通过城市更新，完成多个高端项目的旧改，奠定市场基础。

2008年，绿景开启集团化、多元化发展之路，在地产开发业务基础上，开拓了商业和酒店业务板块。

1999年，黄氏兄弟开始分业，各自独立门户，其中大哥黄文伟继续搞建筑，而弟弟黄康镜则专注于地产。

绿景中国实控人黄康镜

2014年，绿景以9.4亿港元收购新泽控股64.83%股权，成为后者控股大股东，成功在香港联交所 “借壳”上市。

上市后，绿景全面接管新泽控股在苏州业务，进入长三角市场，开启全国化进程。

随着商业版图的不断扩大，黄康境家族身家暴涨。

《2019年福布斯中国富豪榜》显示，黄康境的财富值为93.9亿元，排名282位，仅次于国美黄光裕家族。

近年来，黄康境退至幕后，爱女黄敬舒走上前台，成为家族企业掌舵人。

2018年底，绿景获得“旧改航母”白石洲项目的规划指标，总计容建筑面积为358万平方米，分三期进行开发。

2022年上半年，绿景中国宣布万科以对价23亿入股白石洲项目8%的股权，根据交易的具体情况估算，白石洲旧改项目整体估值在330亿左右。