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引言

从古至今，能够拥有良田美宅，是无数老百姓的奋斗目标，无论是出于何种意图，不可否认的是，买房子自古以来，都不是一件轻而易举的事。资金问题，往往是其中很重要的一个决定因素，但也只是其中的难处之一，并不是说，有钱就可以恣意挑选喜欢的房子，还有许多其他的制约因素，比如限购。

其实，在我国的历史上，古代王朝就已经出现了房屋限购令。

欲益买宅，不比其宅，勿许。 ——《二年律令•户律》

在西汉时期，朝廷就已经对房屋的购买进行了严格的限制规定，那么古人买房，究竟需要遵守怎样的规章制度？

一、 古代房地产市场的形成

根据史料记载，我国最早的土地交易出现在西周时期，当时已经有人将土地进行抵押，并且用贝壳作为计量单位进行房屋的买卖。据目前可查的资料记载，最早的土地交易发生于公元前919年，距今已有近三千年历史了，交易双方分别是矩伯以及裘卫，矩伯将1300亩土地抵押给裘卫，换得两块玉、一件鹿皮披肩、一条花围裙，价值100串贝壳。时至周丽王32年，也就是在完成了土地抵押的93年后，矩伯和裘卫又进行了一次交易，产生了一宗全新的土地买卖，而这一宗土地买卖的交易过程，则被印刻在了青铜器上，成为史料之一。

图 | 矩伯裘卫土地交易铭文

根据当时的历史记载，古人已经出现了多种土地交易方式，比如抵押土地的交易形式，甚至已经出现了土地流转买卖的形式，在西周时期，房地产市场几乎已经初见雏形，可以说从这个时期开始，人们就已经意识到了对土地财产的分割交易。

由于此时正值奴隶社会向封建社会的过渡转型时期，土地制度以封建宗主制及井田制为主要的呈现方式，因此这一时期出现的土地流转和买卖，其实也意味着私人土地所有制即将登入历史舞台，而在这一历史时期的推动之下，我国古代的房地产市场也在此时孕育出雏形，并渐渐的催动古代房地产市场交易制度的日趋完善。

图 | 古人土地开荒

二、 古代房地产的开发

最早的土地开发可以追溯到春秋时期，《吴越春秋》当中就记载了，当时人们已经开始以国家的名义进行城市建设，即“筑城以卫君，造郭以卫民”。从这可以看出，当时的土地开发商主要是以国家为名义进行的土地开发，国家负责出资建房，然后将房子分给老百姓进行居住，没有频繁的土地交易现象，也没有出现所谓的炒房现象，主要是由于当时国家对土地的把控，让百姓没有办法对房屋进行买卖，以及当时土地政策当中存在房屋限购的制度，因此一般人也没有办法对房屋进行过度干预交易。

而且封建社会多以小农经济为主，居者有其屋，在当时社会，房屋更多的是提供一个休养生息的场所，并没有附带太多的商业价值，仅是一些小众的需求，会促使一些房子买卖的形成，但并没有形成大规模的影响，但到了西汉时期，统治者却出台了相关规章制度，对房屋交易提出了明确的限制，又是出于什么原因呢？

图 | 《吴越春秋》节选

三、 不同朝代的房产限购制度

在古代，统治者限制房屋的自由买卖，其主要的出发点是为了巩固封建集权统治，加强对老百姓的集中管理，同时能够有效地抑制人口流动，方便政府征收赋税以及对百姓加强管理，因此古代统治者会出台相应的房屋限购政策，而目前可考的最早的限购令，当属西汉时期吕雉所颁布的一条限令。

图 | 吕雉影视形象

西汉时期，吕后当政，颁布了《二年律令•户律》，其中就有明确的关于房子买卖交易的法律制度。

“受田宅，予人若卖宅，不得更受。 ”

西汉初年，一户分配一块宅基地，是允许个人买卖的，但是卖了之后，就不能再去申请宅基地了。

另一条则规定：不比其宅，勿许。”

该条文规定，老百姓如果想多添置一套房产，必须购买自己房屋旁边的房子，也就意味着只有邻居之间达成协议了，才能够进行房子的买卖，如果邻里之间不同意，则此交易作废，这样就有利地限制了当时进行多套房屋购买的可能。

图 | 唐朝繁华盛世

进入唐朝以后，关于房屋交易方面，唐朝统治者主要还是沿用了汉代的做法，颁布的《唐会要》对于房子的买卖也进行了一定的约束，此时的房屋买卖，虽然不局限于邻居的房子，但是必须和卖家进行沟通，确定好价格以及签订好契约后才能够进行买卖，同时还要征求周边邻居们的同意，才可以正式批准这一次房屋交易。

天下诸郡……有田宅产业……先已亲邻买卖。 ——《唐会要》卷 85

图 | 宋代经济发展催动住房需求

到了宋代，经济得到迅速发展，房屋交易呈现更多的需求，但买房却受到了更多的限制：首先买卖房子不仅需要询问卖家是否同意，而且还要按照顺序，征询卖家相关人群，先是询问族人是否同意其出售该房产，之后再询问街坊邻居是否允许卖家出售房子，在得到这些人的全部允诺后，方能进行房屋的买卖。

而且，在宋朝做官的官员，买房受到了更多的限制，甚至有严禁京官京师买房的规定。

现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业。 ——宋真宗大中祥符七年诏令

如此复杂的制度，也在无形中加大了房屋买卖的难度和苛刻，让许多有需求的人，打了退堂鼓，退而求其次，不再热衷追求繁华地段的房子，而是选择略微冷僻地段，这样便减少了邻居等因素的影响，相对来说，会较少交易的难度。

图 | 元朝统治者

到了元朝时，朝廷给人们买卖房子设置的条条框框就更加严谨，相比起宋朝来说，除了需要询问宗族以及邻居的意见之外，还需要拿到大家的亲笔签名，口头承诺并不作为买卖的依据，只有真正意义上拿到书面文约之后才可以进行房屋的买卖购置。

不仅如此，元朝执政者还针对一些蒙古官员进行了设限，蒙古官员不允许在南宋统治区域，比如江苏、浙江、福建等地购买房产。主要是由于南宋在灭亡之后，这些蒙古官员曾经在这些地区耀武扬威，欺诈百姓，导致天怒人怨，因此忽必烈才特地颁布了该条禁令，防止再多生事端。

图 | 明朝朱元璋影视形象

到了明清时期，主要的买房限制是为了杜绝官员买房卖房，出现贪污腐败的现象，因此在限购令的基础之上又增加了其他的规定，明朝时严禁杜绝所有官员在自己工作的地方进行买房，在任职地买房的，默认为贪污，需要接受律法的制裁。

凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。

——《明代律例汇编万历问刑条例任所置买田宅》

由上述不同政策可以看出，不同年代的统治者，出于统治或者维护原因，会依据实情，出台相应的限购政策，在集权的封建社会，这些律令大大的限制了房屋的交易流通，更多的成为统治者的管理工具，但真正面临住房问题，而又无法买房的人，是如何寻求帮助的呢？

四、 政府的解困房政策

由于我国古代对于房屋的买卖限制非常多，导致一些真正有需求的人，如外来长期经商的富豪、逃难外地的流民等等，也会因为某些原因而无法买房，或者买不起房，要么长期租住旅店，要么成为居无定所的流浪者。

对于真正买不起房，而又居无定所的人，历朝历代的统治者大多会修建一些解困房，用于救济这些穷途末路的普通人。例如明朝时期，朱元璋就曾经给官员下旨，让官员在自己的行政范围内，帮助那些孤苦无依的穷人搭建房子，此房名曰解困房，专门提供给穷人居住，可以类比如今的廉租房，只是当时的房子，更多的是政府赠与性质，为的就是能够让老百姓感受到良好的社会福利待遇。

小结

古代统治者为了加强中央集权，选择用限制房屋购买的政策，来加强对老百姓的集中管理，他们进行房屋限购的初衷，其实就是为了能够减少人员的流动，更好的增收赋税，让朝廷经济能够稳步发展，而且随着古代房地产市场的不断发展，房产交易中也出现了按揭、地税等；房屋买卖时还会有相应的中介人员进行协调，每个房屋在进行交易的时候也需要向朝廷缴纳一定的税收。

古代的房子，几乎都是掌握在朝廷统治者手里，老百姓是没有太大的支配权力可言，也正因如此，老百姓的服从性非常高，对于统治者所下达的命令，也是非常配合。

而随着房屋制度的不断完善，越来越多的人开始将房子作为一种投资理财的方式，比如清朝时的和声，就是通过购置多处房产进行钱财的打理，而从这时期开始，房地产市场也逐渐出现了泡沫经济的情况。

图 | 现今的房屋限购主要是为了抑制经济泡沫

到了如今，人们拥有了土地的使用权，就可以在规定内搭建属于自己的房屋，同时房地产开发商拿到了土地的使用权之后，便可以开发各种各样的楼盘，将楼盘进行售卖，促成了一道全新的产业链。

虽然现在也会对房子进行限购，但是其出发点和本心与古代截然不同，毕竟古代是为了限制人们的流动，而现代限制购房只是为了防止房产经济泡沫罢了，但市场经济下的房价攀升，却依然是无数普通人需要面对的重大难题。

参考文献

《二年律令•户律》

《唐会要》

《宋刑统》