一房两卖？房价下降？谣言四起？解读：2022年保定楼市十大关键词

本文是《楼市奇谈》第375篇原创内容

虎年第四十五篇，字数3996字

本文节选《楼市奇谈》万字解读：2022年保定楼市十大关键词 一文，原文10086字。废话不说，进入正题：

关键词一：楼市松绑

其实从2021年开始，全国宏观的楼市调控转向已经很明显，今年的楼市松绑已成为定居，客观来说今年的楼市松绑的频率和政策已经接近历史最好的条件，只不过这些政策，如果是放在去年或者说前年可能更有作用。

毕竟到今年除了是楼市调控的第五年，也是口罩的第三年，虽然在今年的12月我们也结束了口罩时代，但是这三五年时间无论是对于地产还是大家的收入以及当前的压力，都不会是一份文件就能解决，而且最近的中央经济工作会议，又在给楼市助力，我们有理由相信在2023年楼市由松绑会继续向助力转变。

因此我们《楼市奇谈》认为2023年是全国或者说保定楼市触底反弹的一年，至于是什么时候触底，个人认为在明年的二、三季度，而从明年四季度保定楼市会开始缓慢反弹。所谓缓慢反弹有三个表现：

一.成交量上升，二手房比新房更明显；

二.部分楼盘或是二手房源价格会微涨；

三.保定楼市的二级土地市场会开始活跃。

关键词二：地产降价

之所以说是地产降价，一是指房价下降，另一个指地价下降。

先说房价，根据我们《楼市奇谈》的统计今年保定新房的房价和去年相比下降幅度不大，都不到5%，原因有三，第一，保定的开发商宁可死挺着或是暴雷，也很少赔钱卖房，主要是想卖也卖不动；第二，保定部分新房还是能够卖的动，比如尚玉园、燕华城，可能没有去年卖的那么好，但是总体来说的销量还是可以接受的；第三，保定的二手房开始对新房形成冲击，二手房中真正的低价房很少被真正的客户买到而是被房倒拿到之后，二次包装重新上市，从而保证了房价的稳定性，同时提高了房源的性价比，从而倒逼新房价格的稳定。

二级市场地价的下降，听我来讲两个故事，不，应该说是真实的案例。

案例一：保定某实力房企，在2021年的时候看上了两块地，一个在东部高铁片区，一个在北部保定富人区，迟迟不下手，一方面是体现该公司传统的保守谨慎做事风格，另外一方面该公司的决策层可能也在等待市场的变化。

没有想到的是该公司的等待获得了丰厚的回报，最终该公司以几乎2021年地价一半的价格拿下了东部地块，从而暂时放弃了北部富人区的地块。除了东部地价更低的原因之外，另外一个很重要的指标是无论东部还是北部的地块，该公司楼盘的价格预期都在13000元/平米左右。如此来看北城地块的投资回报率简直没法看了，被抛弃也在钱理之中。

案例二：我心中保定最好城中村改造案例，略。

关键词三：花式维权

今年保定楼市的这个维权可谓是花样频出，更主要的是保定楼市的各种问题层出不穷，而且是让人大开眼界。

此处省略500字。

第2点是减配交房，这一点其实和如今保定购房者的维权意识越来越强，有很大的关系。大部分维权的项目都是在交房之后，业主发现了这个项目减配严重，从而进行一些维权活动。

反过来说，这些维权的项目都是在保定楼市有一定影响力的楼盘，甚至是中字头的开发公司，出现这种情况，说实话确实是挺让保定人伤心的，还有一些楼盘施工出现重大规划或者质量问题，比如，盖好的楼盘又砸了，不得不说这样的房企以后再保定，很难混下去了。。。

同时，都到2022年了保定楼市居然还有1房2卖的现象，我只能说希望这些房企永远的离开保定。。。

关键词四：二手房胜

我在保定从事地产相关的工作已经接近15年，今年发现一个历史性的现象，那就是今年保定二手房的成交量是要超过新房的成交量，换句话说，保定楼市已经走入了现房销售时代。

至于核心原因：上面说的保定楼市花样维权已经说的很明白了，简单一句话就是保定购房者对新房，市场绝大数楼盘已经失去信心了！

这是为什么我们《楼市奇谈》今年也开辟了房产交易的板块，其实主要是针对二手房。

关键词五：品牌危机

品牌危机其实是和当前的保定楼市，主要是从这些项目维权，以及二手房超越新房市场是相关联的，而解决品牌危机，我们《楼市奇谈》认为关键看品牌力量。

比如在去年我们《楼市奇谈》就曾经提出：在保定楼市，没有品牌的楼盘只能降价跑路！

保定地产营销其实没有那么烂，只不过背后的利益关系太深，很多人都在向钱奔跑而不是向前，因此结果是可以预见，比如渠道销售。

逆向思维，为啥华中的尚玉园最近三年卖的特别好，而且是价格和销量都是处于保定的顶流？真的是尚玉园的产品完美无瑕吗？还是在尚玉园周边三公里内的楼盘的产品都是渣渣？

我认为保定很多楼盘和华中项目核心的差距就是两个字“品牌”，当然品牌是一把双刃剑，用好了对于项目来说是助力，反过来的品牌危机，一旦出现品牌危机对于公司和项目来看都是危机，当然危机二字危中有机，出现问题并不可怕，可怕的是不知道如何解决问题，或者说越描越黑。。。

这也就是为什么我们今年要做：保定品牌房企高峰论坛暨《楼市奇谈》万字解读：保定楼市品牌白皮书 发布会。

我相信自己的专业能力和对保定楼市未来走势的判断，但是我更相信大部分的保定楼市操盘手不懂 品牌，更不懂如何运用“品牌营销”+“内容营销”+“社群营销”从而助力项目热销，因此我们才决定做本次活动。

而且我一直坚信自己对于保定楼市的很多判断都是专业而且有预见性的！比如下图，此处省略500字。

关键词六：渠道崩盘

其实从两年前我们《楼市奇谈》就预言到对于保定中高端客户项目来说，渠道公司基本上是无效的，包括在去年的《楼市奇谈》万字解读：保定楼市十大热盘暨年中总结的时候，我们也提出了保定市有几个是不依靠渠道公司卖房，依然很不错的几个保定楼盘，换句话说，他们是通过所谓传统的营销推广+案场活动+自渠，来提升项目的销售力。

而且根据今年春节之后，我们又发现了一个特征，那就是保定渠道公司开始大面积的人员流失（感兴趣的朋友看《2022年保定地产渠道的至暗时刻》），这个流失和过去的某人从a公司去到B公司渠道是不一样的，而是直接从房地产这个行业消失了。

其实当时我总结过保定渠道为什么会出现这种状况？略

关键词七：代理哗变

在今年保定楼市有两家龙头级别的代理公司，或者说经纪公司都出现大规模高层领导出走的情况，确实还是历史上的首次，毕竟这些公司都是保定有着十几年以上的老牌乙方公司。而且某些保定房产代理经纪公司是以家文化而著称的一些公司，比如说公司人性化管理或者说平常对于员工的称呼是“家人们”。。。

无论是上班还是创业，我其实一直比较反对公司提倡所谓的家文化。

因为我觉得公司其实就是一个商业组织机构，作为员工你有利用价值，公司才会用你，而在家庭里面很多事情，是不讲理是讲情，但是一个公司如果是太注重人情而不尊重专业的话，那么这个公司的发展会不会出现很多问题？

这一点对于一个营销为生的公司来说是非常可怕的！

关键词八：谣言四起

保定楼市一向就是一个谣言四起的地方，这两年随着自媒体时代的到来，部分保定地产中介为了博眼球或者说为了流量，反正什么都敢说。比如，今天保定某个楼盘出事儿了，不管真的假的，一群中介就开始在网上说，而且这个流量还特别大，同时给这个中介，树立一个保定地产良心的“人设”。

但是部分保定地产中介通过骂开发商爆火之后成为网红，又开始给保定某些“一房两卖”、“五证不全”、“品质特差”、“违规交房”的楼盘做广告，可以说是保定楼市的一个奇葩。当然最更可恶的是，有些中介为了补眼球，根本没有去了解这个事情到底是真是假，张嘴就开始胡说八道，导致某些保定楼盘躺枪。。。

因此，我们《楼市奇谈》统计了2022年保定楼市三大谎言:

谎言一:今年保定市张有上万套返迁房入市，保定的房子就成为白菜价了。

返迁房今年是有将近上万套交房，这个是真的，但是这些房子入市？今年肯定不能上市，什么时候上市我也说不好，但即使上市之后，保定的房价也不可能成为白菜价。至少有三个原因：

原因一：返迁房的建筑面积都比较小，高层产品大都在130平米以下，对于大部分保定中高端改善客户而言来说，面积还是有些小了。

原因二：不是所有在保定的人都想买返迁房，毕竟大部分业主人家才是一个村的亲朋好友。

原因三：略

谣言二：保定低碳城市公园要拆了，英利旗下源盛地产又有800亩大盘入市，此后省略500字

谣言止于智者，希望大家面对各种保定楼市的风风雨雨，要选择官方媒体的发声，以及比较靠谱的保定地产自媒体的内容。

关键词九：羊了个羊

大家都玩过这个游戏吗？

就连我这个十几年没玩过游戏的人，今年也玩了两三次，当然我玩这个游戏主要是想看看这个所谓的爆款的产品是个什么样的东西？而“羊了个羊”这几个字儿其实放在我们目前的这个环境下，其实还是挺应景的

好，保定人都知道，咱们保定是经过百度认可的全国第1个恢复正常的城市。

实际上我并没有觉得这是一个多么光荣的事儿，我不希望大家成为王重阳，好的，进入正题。其实我想说的是，我们遇到每次挑战都可以变化成一个发展的机会，未来我们会和这个“羊”，共存共生，我们的生活也会逐渐的进入一个常态，当然这个事情，更取决于什么时候大家真正的能够接受这件事情，无论从生理上还是心理上。。。此处省略500字。

关键词十：看见希望

俞敏洪曾经说过一句叫：在绝望中看见希望，包括在前不久，我们《楼市奇谈》创业4周年的时候，我也曾经说过，我认为自己是一个长期主义者，一直能够看见保定楼市的机会点（感兴趣的朋友看四年了，保定楼市的希望没灭——记《楼市奇谈》创业四周年》），而且我也相信，通过专业的内容，正能量的价值引导，我们《楼市奇谈》在保定地产圈还是有一席之地，这也是为什么我这作为一个悲观主义人能够乐观的创业，坚持到现在。

其实我们地产从业者大家都应该能够感觉到，从政策层面明年大概率已经由松绑，变成助力。值得观察的是，这波政策性的红利什么时候能够传达到咱们保定的房地产市场？比如最近我听说在南方部分城市已经开始享受红利，一二线城市，甚至有些三四线城市里的购房者已经按捺不住了。

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