2022北京土地市场大盘点：55宗地卖了1615亿，收入同比降2成

由于所谓的第五批次土拍注定将在新年后举办，因此2022年土拍市场实际上已画上了句号。

这一年里，北京共举办4次集中土拍，累计成交55宗宅地，实现土地出让金收入1615.31亿元。

同比2021年，今年北京少卖了7宗宅地，土地财政收入减少了489.191亿元，降幅约23.24%；相比2020年，即使多卖了7宗地，但土地出让金却少收122.24亿元。

在2022这不堪回首的一年，北京土拍市场也经历了一个算不上好收成的年景，让我们从土拍的数据中去看北京楼市的变化与趋势：

1、供地宗数少了，成交率提高了

2022年，北京继续土地集中供给制，共举办4批次土拍，累计上架59宗宅地，成交55宗，供地与成交宗数均比去年减少。

在吸取了2021年后两批流拍严重的教训后，今年采取了预申请用地公示的方式，先进行摸底，然后再正式挂拍，这样就大大减少了流拍的现象，成交率大大提高至93%，仅有4宗流拍，其中丰台区有2宗，朝阳区与石景山区各1宗。

2、底价成交增加，整体溢价率降低

今年成交的55宗地中，整体溢价率约5.68%，相比2021年下降约0.7个百分点；有13宗竞至地价上限，溢价率达15%；底价成交有25宗，相比2021年的17宗增加近50%。

底价成交增加的现象并非北京独有，在今年集中土拍中，很多城市频频出现地方城投公司兜底拿地的现象，而这一情况也引起了高层的重视。10月份，财政部发文严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，对这种现象明确给予严格控制。

整体溢价率降低与底价成交增加，说明房企拿地热情不高，但北京地方城投兜底现象并不严重，占比不足10%。

3、央国企主导，民企淡出

国进民退的趋势在土拍市场愈演愈烈，2022年，仅有6宗地的得主中出现了民企的身影，其中只有旭辉+路劲联合体、懋源分别独立各拿1宗地，其它4宗均为金地、龙湖分别与1家央国企组成联合体拿地。

事实上，别说成功拿地，就连每批报名参与竞拍的民企数量也大大减少，说明绝大多数民企选择了躺平。相比2021年，融创、卓越、碧桂园等民企在今年均无斩获。

值得一提的是，今年万科虽然在二批次土拍中露了一面，但是仍然没有拿地。

4、中海独揽8宗地，建发黑马本色不改

今年参与拿地的企业共37家（以集团品牌计算），相比2021年少了10家。大多数地块被房企组成的联合体竞得，但中海8宗地均为独立竞拍，共斥资314.55亿元，成为今年最大“地主”。

华润置地、中建均拿5宗地，总地价分别超过200亿和100亿元，但都有联合拿地。

绿城第一批次土拍独揽3宗地，耗资98.4亿元，在年初打响头炮后，即偃旗息鼓，此后未再拿地。

首开是2021年的拿地大户，但今年仅拿2宗地，其中1宗为联合拿地。其它市属国企如城建、金隅、建工、住总、首创、三元嘉业等各有斩获，其中城建参与6宗，独立拿地4宗，为北京市今年拿地最活跃的房企，首农集团旗下的三元嘉业为土拍市场新面孔。

建发房产作为外来国企，今年再夺3宗地，仍然保持黑马本色，表现出扎根北京的决心。其中2宗独立拿地都竞至了顶价，1宗为联合拿地，3宗地成交额共94.185亿元。

5、地块标的降低，50亿+仅6宗

或是为了保证成交率，今年上市地块大宗标的减少了，成交额超过50亿元的地块仅6宗，其中最大标的额为丰台亚林西地块，即华润置地以底价74.7亿元竞得开发的北京悦府。

成交楼面价最高的是朝阳太阳宫地块，即中建玖合府，达到8.83万元/平米，该项目也是集中供地以来指导售价最高的，为13万元/平米，但有10%政府共有产权，实际售价为11.7万元/平米，这也使得该项目成为今年最抢手的热盘，是唯一实现开盘即罄的项目。

6、开发条件变得友好，现房销售已成趋势

在2021年土拍中，共25宗地需配建公租房、人才公寓或保障性租赁住房，这从一定程度上加大了开发商的开发成本，并对商品房社区的品质形成一定影响。

今年，虽然第一批次仍然有3宗地需配建保障房，但从第二批次土拍开始，新地块不再设置此类条件，为拿地的开发商进行了减负。

去年出现的新型政府共有产权商品房，今年只产生了2个此类项目，即北京瑞府与中建玖合府，均为10万+项目。

帮主仍然认为，新型共有产权商品房是个好的政策工具，但是用错了地方，应将此政策用在更需要得到资金宽松扶持的刚需、刚改项目中，而不是为豪宅打折。

此外，今年成交55宗地中，没有一块用于开发保障型共有产权房。

总体而言，政府也在根据土拍的实际情况，调整供地政策，后期入市的地块开发条件更加友好，即使有配建，也是社区商服用房或教育、文体等设施，有36个项目住宅用地十分纯粹。

现房销售成为今年及未来的供地趋势，共有10个项目需有现房销售面积，总面积达20.4万平米，占比年度总成交建面约4%。

7、高标准、超低能耗、全龄友好社区成硬性指标

在对开发住宅的建筑标准方面，今年的土拍也发生了变化，高标准、超低能耗成为开发硬性指标。

在第一批次土拍中，各地块规划条件是这样描述的，须满足以下最低品质保障要求：绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。高标准商品住宅建设方案还是竞拍程序中的最后一环。

但从第二批次开始，每宗地规划条件的描述已改为，须满足以下高标准商品住宅基本品质要求：绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。

高标准成为每个项目必须满足的条件，在建筑要求方面的改变主要为实施超低能耗建筑，具体而言是在建筑外墙保温层材料的使用上有区别，会增加建筑外墙厚度，但在计容时不会将增加的墙体面积计算进来，不会因此而影响实际得房率。

此外，建设全龄友好社区、进行适老性设计成为普适标准。

套内7090标准仍然沿用，但是各批次设置该标准的地块逐渐减少，分别为7、4、1、1，预计明年该标准将逐渐淡出，减少行政干预、将专业的事交给专业的人做，是正确的做法。

8、房价保持平稳，地价小幅上涨

2022年成交的55宗地，平均综合楼面价约3.33万元/平米，相比2021年微涨约2000元/平米。

但若比较同板块2021年与2022年的拿地价，如朝阳王四营、崔各庄、十八里店，丰台园博园，石景山衙门口，大兴西红门等板块，起拍价与成交价均有较大幅度下降，这促进了今年土地的成交，却对去年拿地的项目形成了挤压。

从指导售价看，整体上今年成交8万+高价项目较多，共18个，相比2021年多了3个，北京新房房价基本保持平稳。

具体到区域，只有海淀永丰中海富华里·富园项目略微上调2000元/平米，石景山五里坨新项目相比同板块限竞房呈大幅上涨，其它板块价格基本与2021年相当。

成交55宗地中，指导售价高于10万元/平米有4宗，7万—10万元/平米区间有22宗，5万—7万元/平米区间有17宗，低于5万元/平米的有12宗，主要集中在顺义、房山、密云、怀柔、平谷等区，说明主城区与近郊市场，依然是改善产品占据主导。

9、推出三个试点项目，首付标准有松动

二批次土拍中，北京市推出首批试点的三个全龄友好社区，涉及项目分别为北清橡树湾、中海首开·湖光玖里、懋源璟橒，针对北京中心城区60岁以上老人，若购买这三个项目，且愿意将户口迁移至项目所在地，如无在途贷款，购买该项目最低首付可降至3.5成，子女可作为共同借款人申请贷款。

这一试点政策的推出，符合北京中心城区人口向平原新城转移的大势，为部分特定人群置业降低首付门槛，有利于激发更多的置业需求。在涉及项目的实际销售中，的确有买房人享受到此政策的福利。

这一政策明年应将得到延续及更普遍的推行，也说明北京执行最严格的调控政策多年，若能在二套首付比例、普宅标准界定等方面进行合理调整，将有助于支持合理的改善需求入市。

10、朝阳、丰台仍是供地大户

从55宗地的分布来看，朝阳区与丰台区均成交9宗，同为2022年供地大户，但两区均有流拍地块，成交率未达100%。

14个行政区域实现了土地出让，石景山区、昌平区、顺义区为供地第二梯队，均各成交6宗地；海淀区永丰F2地块3宗地全部成交；通州区与亦庄新城实现了补仓，各成交3宗与2宗；大兴区、房山区、密云区分别成交4宗、3宗、2宗；门头沟区、怀柔区、平谷区均只有1宗成交；延庆区未供地。

城四区共成功出让27宗宅地，相比2021年少2宗。五环内地块有15宗，四环内有6宗，相比2021年均有增加。

从土地储备看，朝阳区未来仍有大量宅地等待入市，奶西村、孙河前苇沟、十八里店朝阳港等板块，均有旧村改造、整体规划的大块土地，待开发土地规模数百万平米。海淀区、丰台区、石景山区虽还有存量土地，但缺乏大规模开发板块。大兴区、昌平区、顺义区、房山区、亦庄新城、通州区等平原新城范围，未来仍将是城镇改造开发的主战场。

土拍市场是房地产市场的影子，从拍地的情况即可反映出住宅销售端的变化与特点。

总体而言，保成交、减负担、增利润、有分化是今年土拍市场的特点，为了确保土地成交率，降低流拍，政府在土地开发条件、起拍价等设置上，减少了此前配建保障房等开发条件，减轻开发商的操盘负担；通过降低起拍价，保障地块合理的利润空间，提升开发商的拿地意愿；但即便如此，由于今年市场端受经济大环境影响较重，楼市分化的倾向同样出现在土拍市场中，冷热不均现象明显。

竞现房销售面积地块的增加，则是为了“保民生、保交楼”采取的措施，这一政策虽然并不受开发商欢迎，但是作为未来的趋势，不欢迎也要接受，在相对热门的地块这一环节同样竞争激烈。

虽然今年土地出让宗数减少，新增住宅供应同比减少，但是北京市新房存量仍有8万多套，大约需要两年时间才能完成去化，因此，土地成交量减少有利于缓解市场新增供应过快的局面，有利于平衡市场供需关系。

2023年，在各项政策的扶持下，只要熬过疫情肆虐的寒冬，经济恢复正常，老百姓回归工作生活常态，相信无论楼市还是土拍市场，都会呈向上的趋势。

附：2022年北京集中供地成交地块信息总览表