日本房地产破灭之后，当年接盘侠都过的怎样？我们能得到哪些启示

这几年大家都在讨论中国的高房价，也热衷于与90年代日本房地产破灭时进行比较。日本房价已持续跌了近20年，可你有没有想过，当年高位接盘贷款买房的日本人，在房价崩溃后都怎么样了？2020年，日本出台了一项新规定，房贷买房还贷年龄延迟到85岁。政策出台之后，日本人一片哗然，要知道日本普通男性的年均寿命才82岁，还贷年龄比平均年龄还要长三年，这就意味着你只要不死，就要活到老，还到老，如果去世了你的孩子还要继续还贷。

其实日本政府也是没有办法，根据20年日本房贷数据，还清房贷平均年龄已经高达73岁，而且每年都再创新高。日本老人在还债中度过了一辈子，而这群债一贷，绝大多数都是在1986年到1991年贷款买房的高位接盘侠。

日本房价为什么会跌，我前文章和视频已经介绍，但更重要的是我们能从这批接盘侠中得到哪些启示。面对现在中国的高房价，年轻人还要不要掏空三代人的钱包去付首付，然后背负长达几十年债务，一旦房价崩盘，贷款买房的人由应该怎么做。

根据统计全球历史上史诗级的金融危机，大多都与房地产脱不开关系。美国次贷危机之前房地产泡沫，房价在2006年夏天到达顶峰之后开始下跌，2007年就爆发了次贷危机，2008年进一步升级为全球国际金融危机。泰国1997年泰国房地产泡沫破裂，之后并蔓延到东亚其他地区和国家。但全球范围内影响最大的还是1991年年日本的房地产泡沫破裂，其背景是整个日本的经济、楼市、股市泡沫一起破灭。所以说这次泡沫破裂的非常的惨烈，波及整个全日本。

房价是如何骤然下跌，又会给我们普通老百姓带来怎样的影响。1985年的日本空前繁荣，从广场协议签订之后，日本得到美国鼎力相助，GDP一跃达到美国的70%，成为世界第二大经济体。这几年也是日本文化最为膨胀的一段时间，日本可以说“不”，当然他们这种狂妄的确有经济技术在背后撑腰。日元持续升值，房价飙升，美国纽约标志性大楼洛克菲勒大厦也被日本高价收购。

日本泡沫崩盘过程是这样的，在1989年，号称卖掉日本东京可以买下整个美国，而且更为可怕的是日本人都相信房价明天会更高。直到1990年，日本股市有史以来最黑暗的一天到来，金融市场开始崩塌，这仅仅只是个开始，因为接下来九个月里，他从接近40000点跌至20000点以下。随着股票价格下降，企业、银行、证券公司都陷入巨额亏损的境地，他们被迫出售股票和土地等资产换取流动性。与此同时，还有大量破产企业的抵押物被银行强制性变现，出现踩塌，大量不动产集中涌入市场，日本房地产突然转向，供大于求，房价迅速下跌。

1991年，日本房地产开始崩塌。这一年，日本六大城市的房地产价格下降15%-21%。开始有的人还以为是正常的调整，甚至妄想了抄底，但房价持续下降，这一跌就跌了整整15年。直到2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格水平相对于25年前即1982年的水平。刺破日本房地产泡沫的央行行长三重野康怎么也没想到，自己教科书般的政策操作，让日本进入了休克状态。泡沫破裂之后，日本的货币和财政官员把工具箱里的方法都摆弄了一遍。但依然无法有效刺激经济，最终使衰退的时间超过了15年。对那些买房子的日本人，后半辈子都忙着赚钱还债。

在1991年之后，不仅日本经济进入了拐点，适龄购房人口数量也从分值后大幅下降，而日本城市化率已接近80%。再直白一点来讲，因为房地产没有接盘峡了，所以因为买房坐上财富直通车的这部分人，资产大幅缩水，几乎一夜之间，无数人从千万富翁变成了千万负翁，想把房子转手卖掉的工薪族们却发现完全没有人肯接手。偷窃、抢劫、自杀，暴乱犯罪数量达到了日本历史之最。而没买房子的日本人虽然逃过一劫，但他们的预期也180度转变。80年代，日本人还想买下整个世界，但短短几年，一切早已不同。日本人不再大胆负债，也不再相信房价会永远涨。对于日本企业来说，虽然他们的产品竞争力还在，仍然能够生产利润、现金流，但这些利润并没有用来扩大再生产。而是用来还债。

在整个90年代，日本企业每年的净还债量都维持在几十万亿日元规模。简单来说就是日本泡沫破裂导致资产价格急剧下降，让企业和家庭都出现了资不抵债的情况。经测算，1989年后的资产价格暴跌，让日本损失了1500万亿日元，而造成的缺口又让企业和家庭进行了至少15年的债务偿还。日本社会变成了一个资产负债表衰退蔓延的大型现场，从企业蔓延到家庭，从家庭蔓延到个人，公司用报表来反应衰退，年轻人们则用房贷，婚姻，生育率和创业基金这些他们唯一的资产来响应资产负债表衰退。

对于路径高度重合的东亚国家来说，日本是一个很好借鉴和参考的对象。目睹和见证了日本房地产泡沫破裂对整个社会经济的影响，让我们坚信一条泡沫不能破。所以中国会重蹈日本房地产泡沫覆辙吗？我认为中国房地产市场不完全相同。第一，中国城镇化尚未完成，仍然在持续的提高，而且日本衰落正值全球化进入拐点；第二，中国高房价目前主要集中在城市，而且国家已经充分认识到这一点，也在积极的采取相应的措施。

那么作为普通人，我们能从日本高位接盘侠当中能学到什么呢？第一，房子并不是绝对安全的资产，不要把全部资产都压在房子上，更不要想通过房子一夜暴富；第二，不要买房焦虑。现在各种社交网络上都在营销买房，年轻人也在晒房产证，说着年轻人要趁早买房，但把眼光放眼世界，你会发现我国首次购房者平均年龄27岁，而美国是35岁，日本是41岁；第三，房子与幸福并没有绝对联系，如果买房的代价是掏空三代人钱包，背上30年房贷，陷入无今的九九六而无任何反抗之力的话，这真的是我们所追求的幸福吗？

房地产泡沫后日本人那种浮躁，建筑工人、小店老板能成为许多年轻人的梦想事业，因为只有这样才能够实现他们的想法，应更关注自己的实际需求，追求更具幸福感的生活。当然日本经济危机给我们国家很重要的启发，我们要学会敬畏泡沫，人类主动快速的捅破泡沫往往会造成巨大的灾难。曾经不可一世的日本经济，曾经号称永无下跌的东京房价在一夜之间灰飞烟灭。