深国资委组局底价接恒大总部，核心资产成“保交楼”香饽饽

作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

11月28日，深圳公共资源交易中心发布消息，恒大深圳超级总部地块“T208-0054”拍卖正式成交，只有一位竞买人，按照底价75.43亿元自动成交。据悉，该地块由深圳市安和一号房地产开发有限公司竞得。

巅峰拿地，退出时仅仅填了个坑

2017年，恒大如日中天，将集团的主要业务恒大总部、恒大地产、恒大金融从广州办到了深圳，仅剩下恒大健康和恒大旅游留在了发家地广州。

同年，恒大豪掷近55.52亿拍下深圳湾这块宝地，用作打造恒大超级总部，这块地处在深圳市比较核心的地带。地块南边紧邻深圳湾，有11号地铁线穿过，周围聚集了多个新建的总部大楼项目，东西两侧分别为万科总部大厦和招商银行全球总部大厦，目前都正在施工状态。该地块土地面积为约1.04万平方米，地上规定建筑面积28万平方米，恒大原本计划建设高度达400米，将打造成深圳地标性建筑。

然而，这个原计划于2024年完工，用于庆祝成为全球最大房企的项目，自2021年9月开始已停工一年多。从公告信息来看，项目基坑桩基础已完成，土石方大面已开挖至基底标高（-42.40米），基底承台和坑中坑尚未完成。因为长期停工，缺乏支持维护，目前项目存在一系列风险问题。

当年以55.52亿元价格拿下该地块，五年过去虽然土地资产净值涨至72.84亿元，但恒大表示出售事项仍将录得亏损约1.63亿元。

巅峰时意气风发、豪掷千金，五年后，黯然退去，只剩下还未盖起的楼，不得不令人唏嘘。

国资组局，充当白衣骑士

75亿元的价格，在于项目处于深圳的核心区域。项目所处的深圳湾超级总部基地毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，是深圳十九个重点开发建设片区之一。目前，片区的土地出让已经超过一半，已有多个全球500强或中国300强企业总部入驻，包括SIC超级总部中心、招商银行、万科、中兴通讯、恒力、欧加（OPPO）、碳云智能等21家超级企业总部。这么好的地块总不能一直烂着吧？

75亿元的价格加上后续投入几十亿元的建设资金，这个手笔不可谓不大。而这个超级买家，安和一号房地产开发有限公司，是兴业信托和安居建业于2022年9月才联合成立的。

图表1：安和一号房地产开发有限公司股权结构

图片来源：爱企查

安居建业成立于2022年1月21日，是由人才安居集团、万科集团 、深业集团、特区建工集团共同出资成立，分别持股达40%、20%、20%、20%，总注册资本达20亿元。能把这些企业拉到一块的正是拥有万亿资产的深圳国资委。

而安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

从1月份成立至今以来，安居建业已成功盘活多个出险房企的涉险项目，涉及商品住房、公共住房、商办面积，总计超百万平米。介入项目包括深圳罗湖益田御龙华府项目、龙岗恒大项目保交付工作等。

如今，安居建业联合兴业信托再次为恒大深圳湾地块担起了“白衣骑士”的角色。

引起反思，跨越式发展不会再现

2016年起，恒大集团开始了债务暴涨之路，由2015年负债6149亿到2016年债务规模一跃到了1.16万亿，从此开始了万亿债务巨无霸之路，直到2021年中期的1.97万亿。

图表2：恒大今年债务情况

数据来源：公司年报

短短5年多，恒大负债增长了1.36万亿，增长了两倍还多。而这一切加杠杆的过程，同时面临着监管不断去杠杆的政策进程。从2017年开始，国家开始提出房住不炒定位，到2020年三道红线出台，政策不断去杠杆，而恒大则在与监管政策相悖的道路上狂奔。监管去杠杆，恒大加杠杆，终于，恒大与政策碰撞，酿就了2021年的债务危机苦果。

随着去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转、高杠杆、快速扩张的模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。房地产行业的商业模式可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。如若其他因素不变时，ROE会降低。下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。

结语

从2021年开始的“房企资产抛售潮”至今仍在持续，相比于恒大，他们是幸运的，至少卖出的资产可以缓轻一部分债务压力，而恒大目前不断地资产售出对于万亿债务而言仍是杯水车薪，静待恒大起死回生，熬过至暗时刻。

2022年第七届中国不动产资产管理峰会如约而来。组委会将年度主题确定为“修复信心、筑底启航”，意图通过年度大总结，与产业链上下游企业共同克服偏见，活在当下，筹谋未来！