警惕房地产库存过高！无锡商品房去化周期已超21个月

11月底的无锡2022年第五次土拍速战速决，14宗地全部底价成交，总出让面积约90.4万㎡，总规划建筑面积约170万㎡，总成交金额约224.1亿。

这次出让14宗地块，其中梁溪区3宗（均为定销商品房）、锡山区3宗、惠山区3宗、滨湖区2宗、新吴区2宗，经开区1宗。

据楼间距统计，加上第五次土拍，2022年无锡全年成交涉宅土地377.72万方，计容面积约700万方。

前几年持续的土地供应与成交，也累积了大量库存。

而今年销售端却表现疲软，据中指院数据，2022年1-10月，无锡商品住宅新增235.13万方，成交261.36万方，销售金额630.42亿元。

这个成交量，相比于2021年及以前要逊色得多，1-10月的量还远不到去年的一半。

图片来源：土拍网

分析今年1-10月的销售榜单，还可以发现一个信号：改善型产品热销，而不是以往的刚需、刚改冲在前面。

销售面积TOP10项目，销售均值为6.06万平，套均面积138.19平；金额TOP10项目，销售均值为17.43亿元，套均总价419.27万元。

图片来源：中指院

也就是说，刚需、刚改的置业大部队，今年不像往年一样大规模进场。

前端销售去化不畅，导致库存不断积压。

近一年商品住宅月均流速迟缓，截至10月底，无锡市区狭义库存（已取证货量）达到568万㎡，去化时间达21.5个月。

图片来源：土拍网

据有关媒体统计，无锡当前尚未入市的地块高达60宗，其中有一批地块拿地时间超过1年半还未入市。

历史总是惊人地相似。

翻看2016年以来这轮行情之前的局面：

• 2013年无锡全年土地出让总面积约433万平，出让总价约193亿元。
• 2013年的土地出让金额同比2012年的133.44亿元涨了59.8亿元，涨幅达44.81%；出让面积同比2012年也涨了近98.54万平，涨幅达29.47%。
• 据无锡市产监局公布的数据，2013年12月底，无锡市商品房库存量已增加至1727万㎡（不含政策性用房），存量房的去化周期将近2年。
• 
  

2013年无锡土拍市场井喷，到年底库存高企，于是无锡接下来花了足足3年多时间来清库存，直到2015年12月底，去化周期还有18个月，等到2016年楼市全面回暖才甩掉库存包袱。

那几年，也通过土地一级市场的调节，从源头上控制市场供给，加速库存消化：2013、2014、2015年的涉宅土地成交面积分别为432.87、167.53、118.4万方，直接腰斩还不止，启动休克式疗法。

对比历史轮回，无锡新房市场现在已经站在路口，接下来需要警惕库存压力过大的局面，需要想方设法让刚需、刚改愿意入场，有序去化库存，避免重蹈覆辙。

而从事物的两面性来说，行情起来之前，都是自住型购房者下手的好时机，可以从容挑选，性价比更高。

房价也不可能大跌，这在楼间距公众号已反复提及，有兴趣的小伙伴可以翻看之前的推演《风险资产、房地产税、外资抄底、共有产权房？一文看近期热点》。

所以，真正有购房需求的朋友，比如需要结婚、生子、二胎、小孩上学、父母养老等，不必刻意等。因为等个半年、一年还勉强可以接受，等个两年、三年就等不起了。

看准合适的，从容入场。

资料来源：克尔瑞、中指院、土拍网、无锡市产监局

声明：文章内容仅供参考，不构成任何投资建议。坚持房住不炒。