东莞第四轮土拍！大朗地价暴跌35%！长安房价泡沫破裂？

近日，东莞发布了第四轮土拍公示，其中商住类出让有3宗，分别位于滨海湾新区、大朗和东坑。

值得注意的是滨海湾新区首宗商住类地块入市，大朗和东坑地价跌幅明显；这些区域的新房价又会走向如何呢？

今天，结合三宗商住类地块的情况，分析对上述区域在售新房可能有哪些影响？

首先是滨海湾新区地块（2022WR026地块），该地块位于滨海湾新区交椅湾板块中海路旁，占地面积约14.8万平，最高容积率约1.65。

该地块起拍总价约28.88亿元，最高限价约33.18亿元；剔除配建后，起始可售楼面价约1.19万/平，最高可售楼面价约1.37万/平。

值得注意的是今年4月长安和滨海湾新区交界区域一宗商住类地块成交总价约50.12亿元，可售楼面价约2.26万/平。

即使拿滨海湾新区最高楼面价对比长安地块楼面价，滨海湾新区的地价也下跌了39%。

目前该项目由招商地产主导开发，项目首次备案的4号楼均价约4.1万/平，共计144套，货值约5.71亿元。

同时，项目对外宣称首开卖了5.1亿，意味着首开去化率约90%，这个数据真的不错嘛？

项目销售情况具体如何？需要时间来进一步验证了。

不过，这次滨海湾新区地块的出让，可以说是直接利空该项目，毕竟两者楼面价相差近9000元/平，而且区域的概念又完全不一样。

那么首开的“5.1亿业主”，现在的心态不知道会如何？

如果按招商项目地价与备案均价的比例计算，2.26万/平：4.1万/平=0.55，大致推算滨海湾新区项目的备案均价2.5万/平起？

其次是大朗地铁1号线西站旁地块（2022WR024地块），该地块位于大朗镇佛子凹村及松柏朗村，占地面积约4.18万平，最高容积率约4.24。

该地块起拍总价约21亿元，最高限价约24.15亿元；剔除配建后，起始可售楼面价约1.45万/平，最高可售楼面价约1.68万/平。

去年同样是地铁1号线大朗西站旁（距离地铁站约600米）的地块出让，中海以总价约35.97亿元拿下，可售楼面价约2.6万/平。

拿2022WR024地块最高楼面价对比中海地块楼面价，下跌了约9000元/平，跌幅约35%。

目前该项目最新的8号楼备案均价约4.18万/平，共计92套。

早在今年4月，中海项目首开之际，对外宣称也是销售达10亿，去化率近9成？

值得注意的是本次2022WR024地块的位置更优于中海地块，并且地价还大幅低于中海地块，未来中海项目的销售压力更加大了。

对于4.18万/平的备案均价，对比真松山湖的某盘，小户型二手挂牌单价跌破4万/平，性价比在哪里？

综合来看，这个单价或总价预算的购房，可选择的楼盘较多。

最后是东坑地块（2022WR025地块），该地块位于东坑镇角社村，占地面积约2.35万平，最高容积率约3.0。

该地块起拍价约5.3亿元，最高限价约6.07亿元，起拍楼面价约7500元/平，最高楼面价约8625元/平。

去年底，莞民投约6.667亿拿下东坑一宗商住类地块，楼面价约1.11万/平，规定销售均价限价23390元/平。

对比2022WR025地块的最高楼面价，莞民投的楼面价贵了2000多元/平；地价下跌幅度约21%。

目前莞民投项目1号楼备案均价约2.23万/平，2号备案均价约2.37万/平，共计225套。

同样对外宣称首开销售额3.5亿元，而1号和2号楼的总货值约4.78亿元，意味着去化率达7成？

本次东坑地块的出让，大概率会拖累莞民投项目的销售结果。

毕竟地价下跌了，新项目更有成本优势了。

综合来看，上述区域三个楼盘首开都说自己大卖了；这个完全符合项目首开营销需要的噱头，至于其真实性，或许是次要因素了。

不过，通过第四轮土拍的信息公示；市场对上述三个在售楼盘可能有了重新的认识，面临的销售压力也陡增了。