30年前日本楼市崩盘，几千万人流离失所，对我们有什么启发？

目前，我们国内的房地产市场发展的时间已经经过了几十年，但相比于发达国家来讲，我们的还不够成熟，国外很多国家的房地产已经完成了一次蜕变，而我们国内至今还没有，目前还是在走辉煌走向衰落这一步，国内的房地产泡沫非常大，现在正在实现软着陆，也就是要把房地产市场的泡沫给慢慢的消化，而不是直接消化掉，但是想要慢慢的消化是比较难的，至少迄今为止很多发达国家都没有做到，都是直接消化掉的，也就是把泡沫直接刺破了，这就让笔者想到了过去的日本。

那个时候日本房地产市场是非常繁荣的，30年的时间就实现了40倍的增幅，但后面由于各种经济问题，再加上国际上的一些矛盾，日本房地产市场在1975年的时候，房价的增幅就放缓了，但对于那个时候的日本来讲，他们也是相信房子永不言败就是神话，他们的地方政府为了刺激房地产市场，制定了各种措施，将大量的热钱投入到房地产市场当中，并提供了非常宽松的货币环境给房地产市场，那个时候大家对于买房热情又开始高涨了，都觉得只要买房就能赚钱，都想着坐着买房然后成为千万甚至是亿万富翁，有些地区甚至出现了摇号买房的情况，现场可谓是人挤着人，正因为如此，日本的房价有持续的上涨了，在五年的时间里面房价实现了两倍的增幅。

那时日本的房价可以说在全球都是相当高的，用当时的一句话来形容是最恰当不过的。即卖掉东京房产就能买下整个美国，可以说很多资本家从中赚得盆满钵满，但到了1992年以后，房子的上涨动力又不足了，因为想要继续推动房价，那么肯定是有人来接盘的，可那个时候的日本是不具备这样的条件，一方面是出口贸易受阻，另外一方面是各种大资金开始往外流出了，他们不惜一切代价将自己手中的房产卖掉，并且拿着这些钱，跑到国外生活。

随之而来的就是日本楼市的崩盘，房价呈现断崖式下降，尤其是经济繁华的地区，住宅用地价格跌幅达80%左右，流离失所的人有几千万，后面经过数十年的沉淀才开始起暖，可即便如此，曾经让全球都吃惊的日本房价已经不复存在了，我们也可以来看看现如今的日本，从中得出一些启发。

如今东京市区房价均价41000人民币一平方，除东京外的城市房价最高的就20000人民币一平方，但大多数城市的房价平均在3000-7000人民币一平方，日本的房贷利率只有1.4%，日本的上班族平均年薪接近24万人民币，接近中国一线城市平均年薪的2倍，也就是说首付3成才是房价的真正价值，中国房价租售比普遍都60年以上，3成首付，就是20年，刚好就是国际定义的房价合理租售比（东京现在的租售比是13年），一些业主特别是豪宅的业主，组群先把房价提高一倍，比如12万抬高到25万，然后折合7成从银行贷款，相当于18万卖给银行。银行有多大胆，利息有多大产。天道有轮回，银行靠着全世界主要经济体最高的房贷利率做着高枕无忧的收割生意，一旦飘了，也会被沦为收割主体。如果房地产是个商品的话那就应该允许跌，如果不允许跌就是个骗局，为什么必须每年涨一点，因为不涨一点，就无法覆盖银行利息，那些炒房的资金就要出来，那这个骗局就玩不下去了。

因此，我们必须小心谨慎了，国内的楼市很有可能会走向如今的日本，其实这些现在也正在发生，需要引起我们重视，别轻易买房了，即便想要买也要挑地段中心，如果是偏远地区的房子，很可能一文不值。