房地产分化，还能保值吗

房地产的历史使命是为地方筹集发展资金，不管是刚需还是投资者，只要购买了房子，都是在地方财政的重要贡献，地方有钱在手才能维持城市建设、轨道交通、教育资源、招商引资等大额支出，力度有多夸张呢？我们从房价几个成本中进行预估：土地转让金、开发商的建设成本及盈利、各个环节的税收。各个地方的三个成本组成占比差异很大，但基本的规律是，建设成本及房地产开发商的利润弹性相对较小，影响最大的是地价和明面税收，同一个城市不同城区之间的建设成本差异较小，但最终房价可以达到几倍的差价，根据估算，小城市土地直接成本在30%以上，而大中型城市的土地价格可以达到50%以上，结合税收成本，注意这里的税收不仅仅是你买房自己交的税，从拿地到购买物料再到建成售卖，中间会产生诸多税收，这些环节的成本都会转嫁到购房者头上，平均估计地价结合税收占到房价总数的50%以上，也就是一套300万的房子预计进入地方财政的就有150万以上，力度不可谓不小，相应的房地产开放商的盈利更多的依赖高杠杆和高周转来维系。

1. 土地财政、金融体系与投资者的脆弱利益共同体

如果把土地转让金和房地产各环节所产生的税费统一看做地方政府向购房者征收的税，鲜明的特色是购买相同面积的住房不同时间缴纳的税收是不同的，过去十几年得出的经验结论，早买的税交的少，晚买的交的税要多的多，刚需为了尽快上车纷纷加杠杆上车，投资者为了收益也或多或少的加杠杆囤房，期待赚取税金差，投资需求会改变了市场的房屋供需关系，形成多人抢房的局面，进而推高房价。炒房者承担两个作用：1）改变供需关系推高房价，不仅新房，现在二手房持有者还在做这个事情，很多业主群构成所谓的利益同盟炒作小区房价。2）在没有变现之前，自己其实已经多给地方财政交了税收，期待未来有刚需为自己接盘。从结果论来看，多一个持有的投资者，不管是投资还是刚需，土地转让金就多一份收入，地方财政、放杠杆赚利息差的银行以及投资者建立短期的利益共同体，你也能看到各个城市的现象：房价真的按周、按天那么疯涨的时候很少即刻就推出所谓的限购限售政策，基本都是等市场相对降温的时候才缓慢推出，这还不算完，又会在积累大量的需求后一下放开，供需关系失衡再一次形成多人抢房，各个地方土地屡屡拍出天价。这就是收税的艺术，你要说收房地产税，绝大部分人会站出来反对，但你要收隐性税，即使规模庞大，刚需和投资者都抢着交，不管是房地产税还是土地转让的隐形税，从结果上来看都是地方财政从居民口袋里把钱拿了过来，同样的，金融体系在各个环节的杠杆中也赚的盆满钵满。

但投资者、地方财政和银行的短暂利益共同体都在政策关注经济增长质量和系统性金融风险后瓦解，毕竟一味巧立名目，不管居民是自愿与否都是口袋的钱被转移走了，而且六个钱包是有极限的，最终消灭消费和抗风险能力，对经济的刺激效果逐渐赶不上其产生的负面影响。房住不炒定调之后，即没有了货币化安置，银行也限贷了，不管是对开发商的融资红线、还是对购房者的房贷占比红线，都是在限制各个环节的杠杆增加，没有杠杆的资产泡沫就不能称为泡沫，一旦不予许进一步加杠杆了，资产泡沫增长就会大幅减速，就看最后想放在哪个群体来逐渐消化掉积累的风险。银行体系开始注重风险，设置明确的红线，限制经营贷、消费贷流入楼市，降低负债进一步流入房地产，尽可能的避免最后自己成了最后不良资产的承担方，过去的经验告诉我们，基本资产泡沫在高杠杆下破裂，最先受到冲击的一定是银行，我们是国有银行占据主导，即使到时候有政府兜底，相关负责人肯定逃不了问责，央行从17年开始就在有意识的收紧货币供应，救市用掉了一些筹码后又呈现迅速的收紧的趋势，首先银行想尽可能的撇清关系了。

第二个是土地财政，短期看来很难放弃，尤其是产业基础薄弱的城市，想招商引资发展经济就得砸钱，搞经济结构转型都缺钱，问题是钱从哪里来？一次性收取40-60%房价的明面和隐性税可不是闹着玩的，但问题是经过了十几年的高速城镇化和居民储蓄的挖掘，进城刚需数量和家庭口袋里的钱有限，有能力上车的都不会等到现在，等到现在的多数需要加杠杆，但银行早早布局已经设置红线了，那么刚需和其口袋里的钱就这么多，土地财政面临被二手房分流的风险，地方的应对措施也比较明显，就是减低房地产投资变现的能力，限售政策在各个中大型城市陆续推出，三个过去的利益共同体中，合伙瓜分刚需的钱，但地方和银行永远都属于宏观资源配置的倾斜方，唯一可能的趋势是投资者群体的利益将作为牺牲品，今天可以修改限售政策和税收计算方法，明天依旧可以。

2. 房地产投资怎么才能做到保值?

地方财政收钱，一般用于公共支出，从原则上来说是取之于地方居民用之于地方居民，比如招商引资会增加地方的居民就业和收入，大到城市交通，小到垃圾处理、上到高校院所的科研费用，下到义务教育资源投入等等，都是需要钱的，也就是说刚需买房更多的是花钱享受这些房子捆绑的公共资源。但炒房投资不同，投资更加注重收益，而非对房地产居住属性和其捆绑公共资源的获取，刚需的房子普遍可以持有十几年甚至几十年不变现，但投资者不可能愿意持有二三十年，如何计算手机就是一个非常现实的数学问题，就和做生意一样，你需要计算资金成本与预期收益的对比。为了更好的理解这个问题，我们以加100万杠杆的等额本息炒房来举例，在预售制和限售政策下，假设投资者持有期6年后变现，以100万贷款20年分期为例，最低的4.9基准为例（现在大多数城市房贷执行利率在5~6%之间），持有期6年内将产生26.4万的利息，那么一个最简单的结论就是，投资的房子6年不增长26.4万（平均每年4.4万），连银行的利息都不够，这不是一个感性的问题，而是一个和买菜一样简单的算数问题。

投资的目的是为了保值，上述中只考虑了加杠杆所产生的利息，但把收益全部给银行，你的自有资金并没有保值，通胀在一两年感觉不明显，六年不能算短期，所以就必须再将自有资金的通胀修正加进去考虑这个问题，假设你自己出100万加100万银行贷款炒房最终获利26.4万，相当于收益全部给了银行，自己的100万要承担六年的通胀。这里给出保值的参考公式：房价增长率>贷款利率×杠杆占比%+通胀×自有资金占比%，这个公式就是很多人梦寐以求炒房赚钱的最基本不等式，简单理解就是房价的增长要大于通胀和炒房贷款的利息才能做到保值，我们举几个例子来说明这个公式，再结合统计部门发布的70个大中型城市房价变动数据来看现在有多少个城市能做到投资保值：

1）全部用家庭储蓄投资，不用明面贷款和隐形贷款，带入公式得到保值的条件是：城市房价增长率>年通胀率。

结果正如其明面意思一样，投资房子保值的前提是能跑赢通胀，现在很多人都说房子一定能跑赢通胀，但基本都是靠猜测或者惯性思维，到底能不能跑赢是要看数据的，2020年发布的消费者价格指数CPI同比增长2.5%，那么根据统计部门发布的70个中大型城市的房价涨幅结果来看，约有20个城市全款投资都不能做到保值，其中就包括去年热度很大的郑州和天津。

2）自有储蓄和贷款各一半，且均不为消费贷，因为消费贷的计算方法往往是分期偿还后依旧在产生利息，平均利率极高，这个高息贷款计算不考虑，我们参考最低的贷款按基准利率4.9%，带入公式得到保值的条件是：

房价增长率大于3.7%才能做到自有资金保值。

加一半杠杆来投资房子，除去银行利息和通胀修正以后投资能做到保值的，2020年70城中就有31个做不到，真正批下来的贷款利率往往高于基准利率，按照2020年全国首套房5.22%的平均利率来算，就接近一半的城市做不到投资保值，如果按照二套房的利率5.53%计算，能投资保值的城市达不到一半。

3）我们按照刚需的最低首付比例来计算，即30%首付，70%贷款，同样贷款按基准利率4.9%，带入公式得到保值的结果是：

房价增长率>4.18%才能做到自有资金保值。

再去对照70城数据的时候，刚好是一半，如果按照全国首套和二套房执行的实际平均利率5.22和5.53来计算，能做到投资保值的城市反而成为少数，也就是说，刚需如果想靠房子增值来弥补贷款利息和自有资金的保值，全国大多数的中大型城市都做不到，小城市预计风险会更大。

总结起来：房地产作为地方向购房者征税的工具以及金融体系收割财富的平台，高速城镇化中与投资者形成了脆弱的利益捆绑，共同收割刚需家庭的六个钱包，不管居民是自愿与否都是口袋的钱被转移走了，而且六个钱包是有极限的，最终消灭消费和抗风险能力，对经济的负面影响越来越大，随着宏观政策更加注重风险结合明确的房主不炒，央行严格限制商业银行房贷占比，设置红线率先围墙给自身体系降低风险，甚至开始帅锅给投资者，郭主席的发言就是明确的信号。土地财政又作为地方发展的重要财政来源，一次性收取房价的50%以上不可谓不少，但刚需和留个钱包是有限的，面临来自二手房的分流，二手房的限售政策在各大城市陆续推出，降低变现能力，维持土地财政，现在可以改规则，未来一样可以改，比如房地产及空置税，设立与否不在于地方在房地产中到底收了多少钱，只在于地方财政缺口的大小。

三方利益共同体在房住不炒之后迅速瓦解，仅靠房地产增值来实现财富保值将变得越来越难，还要承担未来不确定的政策风险，以前合伙撸刚需的羊毛，现在刚需及其家庭的六个钱包也不多了，且不说未来二手房限售政策还会不会调整，房地产相关收不收，仅从2020年的70城房价数据来看，全款投资的情况下已经有20多个城市房价跑不赢通胀，如果加了杠杆，能做到保值的更少，如果还加了消费贷等高息贷款，估计未来变现以后不仅赚不到钱，还要贴钱给银行付利息，这是一个简单的算数问题，刚需不够，地方财政和金融体系哪一个都不可能让利，泡沫只有交到能炒的起房的群体消化最为稳妥，也大概率是未来要做的事情。