近年来随着房地产的火热，人们越来越关注房地产：房地产会以什么样的方式回归正常？为了弄清楚这个问题，我们需要回顾历史，纵观各国现代化发展史，会发现一个很有趣的现象：当今已经发展了的相对富裕的国家，都会有一场房地产行业的大起大落，美国、欧洲诸国、日本、东南亚等等。是什么原因导致这种现象呢？

经济腾飞带动房地产上扬

任何的经济体在找到适合自己的发展道路以后都会有一段经济腾飞的经历，在这段经济体腾飞的过程中，经济体中的居民收入依次获得了极大的提升。衣食住行是人的基本需求，而在这些基本需求，衣和食是零散而繁多的消费，住(房子)和行（车子）是一次性需要花费很多钱的消费。

当人们的收入提高以后，会改善人们的居住环境。任何国家在开始发展的时候，都有着巨量的待改善居住条件的居民，而房产并不能像衣食行一样进行工业化生产，因此在"居民强烈改善居住条件的需求同缓慢的房地产开发现实"之间，存在着巨大的矛盾，供需关系失衡，自然引发房地产价格的大幅上涨，这是房价上涨的主要推动力。收入上涨，需求释放推动的房地产价格上升，是房地产上扬的第一阶段。

而随着房地产供需短缺引发的房地产价格上涨的出现，资本开始闻风而动，房地产被更多的蒙上了金融属性，再叠加各种杠杆，房地产上扬被扩大，这是房地产上扬次要原因。

由于经济体经济腾飞带动的居民收入的大幅上扬，释放出来指数改善住房的需求，以及资本追求复利的天性，导致房价要呈现指数增长。

人口负增长和经济停滞不前导致房地产衰落

任何商品的归宿最后都是要被消费，房地产也是如此。一但出现人口负增长，那么消费端就别抑制，同时由于科技进步放缓，经济停滞不前，人们对未来收入的预期下降，改善住房的需求就降低；由于资本需要增值的本性，当进入房地产的资本发现当前的投资无法增值的时候，套现离场向更高收益的地方就成了资本的必然选择。

资本增值是指数的，人们收入的增长是线性的，当进入房地产的资本的需求与人们的收入不匹配的时候，资本从房地产出逃就成为一种必然选择，谁跑得快谁就能落袋为安。

正式由于上面的原因房地产在各国都呈现了大涨大跌的规律。资本的敏捷度是任何政策都阻挡不了的，一旦形成预期他们就会集体逃离，资本不会留下来跟你共度黑夜。

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