作者：子非鱼

01 | 重庆：新房跌幅第一，二手房挂牌量第一

在昨天的文章中已经说了，过去的9个月里，各种救市动作轮番上演，没有给楼市带来什么起色，整个房地产市场仍在持续探底、跌跌不休。

以城市来看，过去9个月里新房成交最大的是中国人口第一城重庆。

克而瑞披露的最新30个重点城市数据显示，前9个月累计新房成交量较去年同期，均在下跌，其中9个城市跌幅超50%，包括重庆、常州、杭州、徐州、宁波、厦门、无锡、武汉、福州。

重庆以73%的跌幅位居第一。

此外，长春、海口、东莞、长沙、南宁、济南、天津、合肥、昆明、南京、沈阳、佛山跌幅超三分之一。

这意味着，几乎所有城市的新房成交量都在下跌，重庆在热点城市中跌幅第一。

重庆的第一，还不止一个。在二手房挂牌量激增的背景下，重庆最新的二手房挂牌量第一，同时过去半年的二手房挂牌增量也是第一。

9月初本号根据多个平台的挂牌量进行了梳理，重庆当时的二手房挂牌量高达25万套，与武汉一起组成了全国两个仅有的挂牌量超20万套的城市。

从绝对量来看，目下二手房挂牌量超10万套的城市有13个。

从增量来看，3月至9月半年时间里，重庆增长最快，增加了8.82万套，武汉增量第二，增加了7.56万套。

其他城市大多都增加了几万套。这意味着，中心城市的炒房客横在扎堆离场。

数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等

02 | 重庆为何失速这么快

重庆楼市成交量失速这么快，的确有点诧异。

重庆是全国最大的新房成交市场之一。尽管以主城区来论，武汉过去几年超越了重庆，上半年成都又夺得了第一，但论全市的成交量，重庆始终位居第一。

论房价泡沫度，重庆和长沙算是中心城市中最小的两个。两座城市在上一轮牛市期间，凭借着出色的供需平衡和对炒房客的压制，房价上涨幅度并不算大。

理论上来说，在楼市转向的背景下，泡沫最大的城市，才会跌得更凶悍，然而风头却被重庆抢走。

此外，和重庆一样泡沫最小的长沙，目前虽然也在跌，但相比于重庆还是好很多。

重庆何以失速如此？本号以为，原因主要有二：

第一，与重庆特殊的城市结构有很大关系。

作为直辖市的重庆，版图面积非常大，8.24万平方公里的土地，接近2.3个台湾省的面积，比宁夏都要大，比两个海南省还要大不少。

所以，每当重庆各项指标排名出现在城市榜单上时，很多人都嗤之以鼻，表示重庆不应该与城市相比，而应该和其他省自治区相比。

8.24万平方公里的重庆被划分成了三个板块，中心9区，新加入的主城12区，以及外围县市区。其中中心9区的面积才841.88平方公里，约重庆总面积的100分之一。

也就是说，重庆百分之99的面积是外围区和远郊区。从人口来论，重庆三千多万人口，中心9区1000多万，主城12区1000多万，外围区县1000多万。

三分之二的人口分布在外围区和远郊区。

数据：重庆市统计局

我们知道，当楼市转向的时候，最不抗跌的便是外围区和远郊区，因为外围区与远郊区人口密度小，供应量大，经济相对弱、

深圳、广州概莫能外。深圳当下的坪山、龙岗、大鹏、光明等外围区跌幅最大，广州的南沙、从化、增城、花都跌幅最大。

重庆中心9区非常小，远郊区非常大，楼市转向之下，不抗跌的远郊区会大规模拖累整个城市的成交量。

换句话说，重庆特殊的面积版图，是重庆新房成交量跌幅第一的最重要因素。

第二，重庆人口增量乏力。

除了上面的因素外，重庆人口增量乏力，也是因素之一。

重庆的供应量大，如果能有源源不断的外地人口流入，可以 帮助消化，但重庆去年常住人口增量才3.5万，只有其他强二线城市增量的零头。

武汉因为人口普查期间叠加了疫情，导致普查人口低估，造成了去年常住人口增量120.12万人，真实人口增量应该是20多万。

成都、杭州、西安增量都在20万以上，南昌、长沙、青岛、宁波、郑州、贵阳、南京、福州都在10万以上。重庆只有3.5万。

数据：各城市统计局

人口增量乏力，去库存乏力，偏偏又遭遇了楼市寒冬，这种背景下，重庆的房子根本卖不动。

所以，当下的重庆，开发商们都在不遗余力地打折促销。

至于重庆的二手房挂牌量第一，挂牌增量第一，就更好理解。

重庆面积大，人口多，二手房挂牌量多数时期都是第一位。增量快速攀升，是受市场冷冻影响，很多投资客扛不住，开始挂牌离场，落袋为安。

这种事情不仅发生在重庆，几乎所有中心城市都是一样。

03 | 当下的重庆怎么买

当下的重庆，整体面临着房子卖不动，库存高企，去化周期高企，二手房挂牌量高企等诸多困境。

开发商的打折力度越来越大，不着急的购房者，大可以继续观望。

分板块来看，主城12区和外围区县最好不要碰。

锐理数据显示，主城12区和外围区县整体去化周期基本都在3年以上，铜梁区的去化周期高企78个月，长寿区74个月，潼南区68个月，合川区59个月、綦江区56个月。

璧山区、江津区、永川区、涪陵区、荣昌区、南川区、万州区、垫江县、奉节县去化周期都在3年左右。

而且人口密度都很小。

中心9区各区人口密度都在1万以上，但是目前各区的去化周期也超过了住建部划定的12个月安全警戒线。

数据：重庆市统计局、中指院

从当下的重庆市场来看，房价下行空间依然有，房价调整还没到结束的时候。