日前，网上流传的两张截图，让不少温州人震惊不已。

如图所示，其中一张截图显示的是宁波杭州湾新区一手房碧桂园·海上风华释放的折扣，价格仅约7000-8000元/㎡。

来源：网络

另一张截图显示的是同区域世纪城香颂苑二手房，成交价不足6500元/㎡。

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杭州湾这个离温州“十万八千里”、很多温州人一辈子都不会去的地方，但那里的房价却牵动着不少温州人的心。

说起杭州湾，关注楼市的温州人自然会想起2018年春天那一拨购房热，不少温州人跟随中介经纪人、乘坐大巴前去看房、买房。购买价格普遍在10000元/㎡出头。

如今4年过去了，杭州湾新区的房价，真的跌了三四成？带着疑问，我们专门去了宁波杭州湾新区实地调查，看看那边的楼市现状。

01

杭州湾新区位于宁波慈溪市庵东镇北部沿海，2010年由原慈溪经济开发区、慈溪出口加工区整合设立，是国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、省级海洋经济集聚区、省级高新技术产业园区，也是省级宁波前湾新区的组成部分。

杭州湾新区区位示意图

拿温州来比较，杭州湾新区相当于温州湾新区（科技城、滨海）、海经区（瓯江口）这样的产业集聚区。杭州湾新区以制造业起步，但也同步推进城市建设，近几年房地产开发非常迅猛。最早建设的世纪城、国际新城等小区已有近10年房龄，早期开盘单价仅五六千元。

2017年起，随着楼市升温、大湾区概念被热炒，不少上海人前往杭州湾新区投资购房，当时房价约8000元/㎡。到了2018年上半年，温州人开始大量涌入杭州湾新区投资购房，房价已在10000元/㎡上下。

杭州湾新区

当“环杭州湾大湾区”与“杭州湾新区”两个概念被混淆，杭州湾新区的未来预期被无限拉高，甚至宣传时直接对标纽约、旧金山、东京三大国际湾区，但是价格又很低，再加上房价上涨背后对着货币贬值、资产配置的焦虑情绪，不少温州人去杭州湾新区看完房子，就下手了。

那时候，温州正值“大拆大整”高峰，主要推行货币化安置，不少拆迁户手头突然多了数百万现金有些迷茫，看到杭州湾新区房价才约100万一套，单价仅约10000元/㎡，而且从各方面描述看，未来会非常好，就买了。

这些拆迁户，成了中介经纪人的重点推销对象，不少地方几乎整村村民被带去杭州湾看房。购房范围，从最初的杭州湾新区，一路扩展至慈溪、余姚全境，甚至到了杭州湾对岸的海盐、平湖。

有传闻称，当时杭州湾的新盘给出了极高的佣金，约百万总价每成交一套可得10万元，占了购房款约10%。因此，当时温州中介经纪人几乎全民推销杭州湾，最疯狂的时候每天数十辆大巴带着投资客从温州前往杭州湾。

杭州湾新区西高速互通

甚至有些购房者还闹出一些啼笑皆非的事。

有购房者以为杭州湾新区在杭州，买完才知道在宁波慈溪。

有购房者相信了中介经纪人、销售人员所谓的“国家级新区”谎言，以为杭州湾新区未来能看齐上海浦东新区。

还有购房者，被中介经纪人带到慈溪、余姚周边小镇上看房，连真正的杭州湾新区都没去。那些小镇上已成多年现房的商品房，终于迎来了买家。

此后，由于市场持续火热，2018年5月，宁波市对杭州湾新区、奉化区的新购房产施行2 年限售政策，即在上述区域范围内新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权属证书满2年后方可转让。

于是，杭州湾投资购房热开始退潮。

相关链接：

《宁波连夜出限售新政！杭州湾炒房，会被“关门打狗”？》

《记者实地调查！杭州湾的房子，到底值不值得投资？》

02

如今4年过去了，那些在杭州湾买了房的温州人，能挣到钱吗？从现场情况看，七八千是少数特殊情况，但总体不乐观。

我们先去了传出低价开盘的碧桂园·海上风华，该盘销售人员称，大部分房价均基本在11000元/㎡以上，西侧沿高速的建面约70㎡小户型，含装单价基本在13000元/㎡以上。

至于网上流传的低价、折扣，该销售人员称，这是员工福利，只有碧桂园员工及与其合作的德佑等员工，可以享受。

随后我们来到杭州湾新区一家德佑中介门店，该店的中介经纪人称，可将购房者包装成德佑员工，提供相关证明，就能享受该折扣，部分房源能仅以单价七八千元买到，但购房者需未曾前往售楼处、未被人脸识别。

除了碧桂园·海上风华，该经纪人称，旭辉·世外城原价也在13000元/㎡以上，但通过贝壳平台，可以做到折后单价10000元/㎡内，参加装修活动还能再减房价。

可以看出，这些新盘都可以通过特殊渠道买到房价更低的房源，等于说普通人也可以操作。

除上述新盘外，杭州湾新区的绿地·海湾、中旅·锦绣东方等在售新盘，均号称剩余房源不多，当前售价约13000元/㎡。与2018年时的人声鼎沸相比，如今这些售楼处异常冷清，销售人员少、缺乏维护，似乎处于“躺平”状态。

中旅·锦绣东方售楼处

也有消息称，当前个别在建新盘因房企资金链原因，已停工。

可见，杭州湾新区的新盘，普遍是表面涨价、实则降价，甚至可以说是有价无市。

至于二手房，经多家中介机构证实，周边配套齐全、房龄近10年的世纪城、国际新城等，目前房价在8000元/㎡上下。

相对成熟的世纪城及一河之隔的产业园区

而在新交付小区中，同样相对靠近成熟区域、产业园区的绿地·海湾，较早交付的部分二手房在10000元/㎡出头，如果能卖出，这样的价格购房者能保本，但要亏利息。不过，由于当前市场处于有价无市状态，若想急售，单价要少于10000元/㎡才能卖出。

绿地·海湾售楼处

当然，以上所说的，都还是建面约90㎡的三房小户型，其他产品面积越大、单价越低，正如网传截图那套不足6500元/㎡成交的房子，建面140㎡才三房，且房龄相对较老。

至于其他小区，大多在2年限售政策后开盘，当前无法成交。不过，离产业园区、成熟区域越远，二手房价格会越低，也越难卖。

03

除房价外，杭州湾新区的新房入住情况，总体上也不太乐观。作为唯一成熟区域、房龄近10年的世纪城、国际新城，入住率较高外，其他新盘入住率普遍不高，甚至很低。

世纪城部分建成住宅

其中，绿地·海湾去年交付的小区，部分入住率已达约50%，算新交付小区中的佼佼者，以租客为主，全装修交付相对好出租，三房户型整套月租金约1800元，低于房龄更老但更成熟的世纪城、国际新城约2500元。

入住率相对较高的绿地·海湾

至于其他小区，由于离成熟区域、产业园区远，交付后入住率普遍很低，仅零星入住，大面积空置。从表面看，有些交付1年多的小区，阳台有封窗、晒衣服的，一般1幢楼都没几户，有10余户的都算很多了。

大量空置的新房

另一个值得观察的现象是杭州湾新区的商业。

即便在世纪城所在的成熟区域，作为已开业多年的商业综合体世纪金源，品牌档次普遍不高，也有不少关店、空置现象，中午餐厅人气两极分化严重。

世纪金源内部分场景

至于世纪城周边沿街商铺，虽然基本开满，但档次普遍很低，基本无法满足白领阶层的消费需求。

沿街商铺品牌档次

从品牌档次到人流量，杭州湾新区这仅有的成熟区域，都远远不如温州湾新区的滨海六路。

至于整个杭州湾新区，仅沿途观察，至少五六家商业综合体、大型商业设施在建，但大多处于缓慢施工、停工状态，部分有烂尾嫌疑。在住宅的高空置率之下，又远离产业园区，这些地方几乎都是无人区，难以培育商业。

部分疑似烂尾的商业综合体

在各大新盘售楼处，问起商业综合体建设进展、招商情况等，所有销售都以不知情等理由回避。其中，一大型商业项目已基本完成建筑主体建设，销售却称预计2025年开业。

可见，这些商业综合体也只是房企的销售工具，以打消购房者对配套不足、生活不便的担心，但项目分散布局、严重过剩，后续建设、运营情况预计很不乐观。

当时的百度热力地图

04

从目前各种迹象来看，当年在杭州湾新区投资购房的温州人，已深陷其中，而且掉入的很可能是个深坑。

位于上海、杭州、宁波三地之间的杭州湾新区，大区位是不错的，能通过杭州湾大桥融入长三角城市群、对接上海优质资源、吸引上海外溢资源。但是，这是站在制造业企业布局的角度来看。

宁波杭州湾新区区位示意图

若站在城市生活角度，杭州湾新区的区位条件则是“三不沾”，距离宁波市中心直线距离约60公里，相当于温州市中心至苍南灵溪，不可能实现一体化、同城化，做宁波的卫星城都太远。

即便距离慈溪城区，中间也有10公里以上的空白区域，这对县级市来讲相当远了。离最近的高铁站余姚北站，直线距离也要约25公里。

也就是说，杭州湾新区，是一座相当孤立的新区。

杭州湾新区往慈溪城区方向的大量空地

因此，杭州湾新区作为产业园区是成功的，但住宅开发量太大了，不少新盘动则数千套甚至数万套，总量达约10万套，且未来还会继续增加供应量。

根据“七普”数据，杭州湾新区常住人口为21.94万人（经查实的官方公布数据，约32万人大多为自媒体根据初期登记数据的报道推断），相当于2个人对应一套房。关键在于，杭州湾新区是一个以产业工人为主、白领有限的地方，大部分在此就业的人，不会买房。这样看来，杭州湾新区的住房，可谓是天量。

杭州湾新区的产业园区

在这座住房供大于求的孤岛新区，在近几年宁波房价大涨的背景下，这里房价不涨反跌，再加上2年限售政策，温州人的大量购房资金，被套牢在杭州湾新区。

要知道，这些购房款不仅仅是这些购房者的私人财富，还有不少来自政府货币化安置的拆迁赔偿款，对财政并不宽裕的温州来讲，是一笔非常宝贵的资金。

这些资金本可以支持温州城市建设，却流向了杭州湾新区，支持了他人的城市建设，还难以解套，甚至因房价下跌而蒸发了一部分。若该资金来自融资渠道，还要支付利息。

杭州湾新区建成及远处在建住宅

因此，温州人大量前往杭州湾新区购房，不仅是这些温州人的损失，更是温州整座城市的损失。受该事件影响，后来温州减少了货币化安置，更多采用房票制，部分区域还重回实物安置时代。某种程度来讲，那些没能实现货币化安置的拆迁户，也被去杭州湾买房的人拖累了。

还有温州人的名声，哪怕存在一些偏见与争议，也离不开有头脑、有眼光、有胆识等优点。但是这一回，就算只是一小部分温州人，但起码在杭州湾新区，人们对温州人的印象，恐怕是被割“韭菜”了。

杭州湾新区

但是话说回来，杭州湾新区倒是做了一次很好的营销，打响了知名度与影响力，吸引了大量购房资金，刺激了城市建设。现在的低房价也提升了新区的性价比，有利于当地吸引并留住人口。

同时，杭州湾新区在产业方面也颇有成绩，在省级新区、产业集聚区中处于领先位置。

这些方面，杭州湾新区都值得温州的各大产业集聚区学习。

温州人及有关部门，也应从这场投资闹剧中吸取教训，避免此类现象再次发生。

市民前往陌生地区买房，需长时间、深入考察，切勿盲目相信中介经纪人。

有关部门在制定相关政策时，应及时防范潜在风险，减少资金外流。对中介机构与经纪人的夸大、虚假宣传甚至欺诈行为，要严厉打击。

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