作者：子非鱼

01 | 诡异一幕

当下的楼市，正在持续上演诡异一幕：

全国房价下跌城市不断增加，也即房价下跌面不断扩大，但同时全国商品房销售均价却在持续不断上涨，在7月份再次冲破万元之后，8月份平均价格高达10499元/平方米，超越2021年6月的高点，创新新高。

这些数据都是来自国家统计局官方直接公布的数据，或者根据数据计算出的结果。

根据国家统计局发布的最新70个大中城市房价涨跌数据梳理可知道：

第一，8月新房环比下跌城市50个，7月份是40个，增加了10个。同比下跌城市49个。8月二手房环比下跌城市56个，7月份是51个，增加了5个。同比下跌城市61个。包括深圳、广州，新房与二手房环比都在下跌。

第二，二手房价格较2020年下跌的城市从6月份的34个增加至8月份的37个。

数据：国家统计局

这些数据都在向我们说明一个现象，房价下跌仍是主流，大多数城市的房价仍在下探，下跌面积仍在不断扩大。

这一现象，从统计局公布的房地产开发投资与商品房销售数据也可以得到佐证。

前8个月，我们的房地产投资增速是这样：投资增速不断探底，丝毫没有回头的迹象。这意味着房企在拿地方面，依旧选择躺平。

来源：国家统计局

前8个月，我们的商品房销售是这样的：销售面积与销售额，进入2022年之后，增幅转负，此后跌幅不断扩大。

来源：国家统计局

正因成交压力太大，广州最新放松了新房限价，允许新房在备案价基础上下跌20%，此前只允许下跌6%。此举试图以价换量。

同时苏州、青岛、济南、天津都开启了新一轮限购放松政策。而重庆、东莞、厦门则下降了二套房的首付比例。

无论是从哪个角度看，房价都在不断下跌。但根据统计局公布的商品房销售额与销售面积计算出的商品房均价走势，却让人顿感诡异。

02 | 全国商品房均价再创新高

国家统计局披露数据显示：

前8个月商品房销售额85870亿元，前7个月商品房销售额75673亿元，由此可以得出8月份单月的销售额为10197亿元。

前8个月商品房销售面积87890万平方米，前7个月商品房销售面积75673万平方米，由此可以得出8月份单月销售面积为9712万平方米。

以此可以计算出8月份全国商品房平均销售价格=商品房销售额÷商品房销售面积=10197亿元÷9712万平方米=10499元/平方米。

10499元/平方米，超越了2021年6月10485元/平方米，创下新的房价最高纪录。

数据：根据国家统计局披露数据计算而得

惊讶不惊讶，诧异不诧异。今年的房子卖不动，房产成交不断下降，房价下跌面积不断扩大的背景下，全国均价却在4月筑底，此后一路上涨，7月份冲破万元，8月份创下新高。

这是什么逻辑？似乎找不到合理的解释。

如果你注意过今年的豪宅市场，就能明白一切。

今年普通商品房不断探底，卖不动，但豪宅市场却欣欣向荣，走出了独立行情。换句话说，今年普通住宅与豪宅成交和价格，均出现了明显的分化现象。

数据显示，今年1至8月份8万+的项目已经签约4990套，748.91亿，均创下近五年纪录，还拉高了北京新房的成交均价。上半年，北京10万+豪宅成交量高达1326套，同比上升49%，成交套数占比攀升至7%。

中原地产研究院数据显示，2022年上半年，全市二手房网签价同比下跌11.2%，千万元量级的豪宅市场却逆势上涨6.1%。同时，广州上半年成交下历史新纪录，仅6个月的时间，就能卖出以往一整年的量。

上海方面，克而瑞统计称，6月初，上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅成交。7月份，上海的新房豪宅成交量2591套，较6月上涨3.72%，较去年同期上涨185.35%；且豪宅项目成交占7月整体成交量的22.61%。

深圳方面，乐有家数据显示，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。

从数据可以看到，深圳千万豪宅成交量占比已经扩大到10%以上。

整体来看，克而瑞数据显示，今年上半年，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。

在豪宅大卖，豪宅成交占比上升的背景下，才有了全国房价下跌城市不断增加，全国均价却筑底反弹，创下新高的诡异画面。

所以，看到全国均价上涨，不用着急。豪宅上涨不关我们的事，我们只要知道普通住宅量价仍在齐跌就够了，只要知道买房不用着急，可以继续等着就够了。

03 | 富人扫房，穷人叹房

为何会出现普通住宅卖不动，豪宅却大卖的局面？

普通住宅卖不动，逻辑很简单。

一方面，市场预期已经改变，有实力购房的一批人，继续选择观望。另一方面，在外部与内部复杂环境叠加下，降薪潮、裁员潮盛行，不少人的工作和收入遭受冲击，买不起房的人越来越多。

这些数据，在央行公布的房贷数据中，能一一得到佐证，本号之前说过多次。

豪宅大卖，是因为豪宅本来面向的就是富裕阶层。而今年在俄乌战争冲击下，能源价格大涨，引发了全球高通胀。

美国已经创下美国历史上的世纪通胀。但美国还不是最严重的，相比于土耳其、阿根廷、俄罗斯、荷兰、西班牙，简直是小巫见大巫。

英国与欧元区，同样遭遇了大通胀。

中国7月份的通胀率为2.7%，逼近3%的通胀控制线，8月份略有下降，为2.5%。

横向来看，国内的通胀率相比于其他国家似乎不高。但纵向与我们的过往相比，今年上半年的通胀率站在了高位。

通胀意味着货币贬值，手中的现金比以前更不值钱了，这种情况下，最害怕的是富人。

所谓光脚的，不怕穿鞋的。穷人没钱，富人资产动辄过亿，你手握1亿现金，1%的通胀你就损失一百万，高通胀动辄让他们损失几百万上千万。

在抗通胀需求推动下，富人开启了狂扫豪宅模式，打响了资产保卫战。

这一现象告诉我们，或者说这种现象带来的最终结果是，贫富差距会越来越大，富人越富，穷人越穷。

因为，在对抗不确定性的时候，富人的方式有很多，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。