房价再次过万，曾经的鬼城楼市活过来了

矿产丰富，土豪云集，房价有点高，鄂尔多斯的身上有着很多独特的符号。

在黄河“几”字弯处，有一座总面积8.7万平方公里、常住人口215万的城市——鄂尔多斯。这里被称为“地下煤海”，煤炭探明储量占全国六分之一，天然气探明储量占全国三分之一，全世界四分之一的羊绒制品也产于此。

凭借丰富的自然资源，过去十年间，鄂尔多斯的GDP相继跨过3000亿元、4000亿元两个台阶，从2012年2305.8亿元增长到2021年4715.7亿元，年均增长5.5%；该地人均GDP也一直居于全国前列，甚至一度超过香港。

2006年到2011年，仅仅5年的时间，鄂尔多斯的房价就从1500元/平米飙升到1.3万元/平米。

要知道，当年上海的房价也不过2万元/平米。

包括星河湾、绿地、王府井等200多家房企，来到康巴什淘金，火速圈地，火速卖房。

房地产需要筹备大量资金，但鄂尔多斯金融系统薄弱，无法产生充足融资。当金融业跟不上建设步伐，楼市又渴望巨量的资金时，民间借贷在鄂尔多斯蔚然成风。

《中国民间资本投资调研报告》把鄂尔多斯的财富分配链条形容成“体内循环”，即煤矿产生财富，支撑政府改造城市，通过拆迁分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新煤矿。

然而，回头来看，当时鄂尔多斯的财富盛宴已经到了要散席的时候。经济学博士马光远撰文分析，2011年，鄂尔多斯房地产计划销售商品住宅面积达1200万平米，对于一个总人口仅有160万的城市而言，在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子。

鄂尔多斯为什么被称为鬼城呢，就是因为房子建太多了，偌大的房子没几个人住，在街上基本上看不到几个人。

随着煤价的不断下探，危机开始显现。

2011年，鄂尔多斯的房价撑不下去了，炒房团买了房后，迟迟等不到人“接盘”，便低价抛售，恐慌效应引发连锁式崩溃，不到一年时间，房价跌至3000元不到20多万购房者没来得及抛售，被深度套牢。

2011年下半年到2015年，房价持续暴跌，因为煤炭价格四年下降60%， 2015年煤炭行业利润仅为2011年的十分之一。

这引发了一系列连锁反应，高利贷崩盘，各种投资暴雷，资金链断裂。当时鄂尔多斯的负面新闻占据了全国各大媒体的财经版面。

房地产也逃不过，十个项目有九个停工，写字楼尤其过剩。房价何止拦腰斩，有些跌去八成，关键有价无市。

转折点是2015年年底，随着鄂尔多斯债务危机逐步解决，经济开始缓慢回升，住宅的刚需全面恢复，房子开始价格上涨。

当然，政府的很多动作，是挽救楼市的关键。

首先，冻结新盘。

鄂尔多斯为了去库存，限制住宅土地供应。有个数据可供参考，2009年鄂尔多斯房屋竣工面积396.6万平方米，而到2017年，仅为44.9万平方米。

其次，想尽一切办法消化存量。

例如，向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业等。

为助力去库存，鄂尔多斯还采取货币化安置+房票的方式去库存。房屋兑换证面额有7种（1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米），可以拆分找零，也可以转让，购房者能在使用期限内选择政府回购的商品房小区内的安置房。

根据当时统计，鄂尔多斯共发出68.5万平方米的“房票”，而2016年-2020年五年间，消化库存1650万平方米。

除此之外，鄂尔多斯还大力发展教育产业。前些天有新闻报道称，鄂尔多斯60万年薪招老师。给房子强化学区属性，就康巴什新区来说，改建新建学校，培养名校，还真出成绩了。就拿今年高考来说，整个自治区600分以上占比，依次为鄂尔多斯2.26%，包头1.69%，呼和浩特1.47%，赤峰市1.15%。

通过控制供应、开启棚改、大力去库存等多种方式，鄂尔多斯的楼市逐渐回归正轨。2019年，鄂尔多斯的房价已回到暴跌前的水平；2020年，当地久违迎来新盘入市；2021年二手房市场逐渐兴起，均价逼近万元。

依照鄂尔多斯的经验，去库存花了接近10年的光景，是建立在停供给和扩需求的基础上的。在房地产市场不确定的眼下，这或许能给我们带来一些启示。