易居总裁丁祖昱曾这样定义：房地产其实是中国最大的制造业，全国31个制造业大类别中，2021年房地产增加值为7.76万亿元，占制造业总增加值(31.4万亿元)的24.7% ，不仅如此，房地产还属于国内少有的暴利行业，国有土地0成本，银行资金低成本（存款利率低），开发商整合资源后开发销售，共同将房价一步步推高，房价收入比从2000年的5.5提高到2021年的11.8（根据人均可支配收入测算），可以说，房地产整个环节，都深处暴利之中。

正因为房地产需求大，并且很有赚头，也不需要像科技行业一般高人工成本、材料成本，越来越多的国企和央企也想在房地产中分羹，首次出台退房令时期（2010年），国资委批准允许从事房地产行业的央企只有16家，而将房地产作为副业的央企却高达78家，这78家央企下面从事房地产行业的子公司就有227家，从2010年—2020年期间，先后共计7次提出退房令，然而根据可研智库统计数据显示，2020年和2021年央企、国企及国资参股企业数量分别达到56家、64家，这还不包括大大小小的地方城投公司，从第一、二、三轮各地集中供地数据来看，城投公司也是房地产开发主力军，可见“退房令”出台之后，从事房地产业务的国企、央企及国资公司反而越来越多，不由得让人生疑：“退房令”只是幌子，国企、央企接盘才是真相？

退房令的初衷：防止国企、央企进一步“重利忘义”

房地产十分暴利，并且对于国企和央企而言，想要从中站得一席之地，可谓是轻而易举，首先是资金充足，可以依靠资金优势力压群雄，其次是号召力强，人力物力全部倾向于国企、央企后，民企发展空间容易变得十分狭小，最后是容易造成房地产过于发达，泡沫加速扩大，不利于均衡发展。

在十八届三中全会中明确提出，国有资本应该放开“竞争性业务”，推进公共资源配套市场化，破产各种形式的行政垄断，此外，在国务院办公厅下发《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》中也明确提到，央企的发力方向和定位是国家安全保障、关系国计民生和国民经济命脉的重要行业、环保行业、高科技智能制造行业，而不是房地产这类一般性竞争性领域。

可以看出，退房令的初衷，是在约束国企、央企在发展方向上不要忘本，房地产虽暴利，能给企业带来较大效益，但却不应该成为消耗国企、央企精力的行业，面对竞争日益激烈的国际环境，更加突出国企和央企其主业的重要性。

继“退房令”后，为何国企、央企参与房地产不减反增？

据中指数据显示，上半年全国房企拿地额前20名中，除了龙湖集团，其余19名全是国企或央企或国有资本背景企业，这其中不乏主营建筑类的建筑公司，如今出现在房地产开发中，释放信号很明确：转型。除此之外，城投公司也成为房地产开发一只“主力军”，城投公司，在过去的主业是负责运营城市基础设施，如今也跳到房地产行业，转型信号也十分明显，这些国企、民企和城投公司为何会转型到房地产中来呢？其实并非兜底这么简单：

城投公司转型的背后，其实是负债高压下的亟需破局，财新报道数据显示，截止到2013年底，全国城投公司负债余额为2.1万亿元，而到2022年5月底，这一数值提高到13.74万亿元，这13.74万亿元中，在8月份-12月份之间到期的总金额就达到2.24万亿元，还有6.7万亿元在明年底之前到期，负债高企，不转型，出路将狭窄有限，转型或许还有一线生机。

对于作为国企和央企的而言，以前的国企和央企拿地参与率较低，主要原因还是退房令的影响，大部分把拿地机会拱手相让于民企，发展方向侧重于基建施工或建筑施工，本次转型到房地产开发，更多意义还是在于稳楼市，通过稳楼市来稳地方财政，如果地方城市土地出让过于冷清，地方债这口高压锅或抗不过2022年。

由此可见，国企、央企、城投公司转型房地产开发，建立在楼市出现不稳定因素之后，如果不加以兜底，地方财政收入或大打折扣。

国企、央企、城投公司兜底后，房地产将有何变化？

这一轮国资企业兜底房地产后，或对房价、从业人员、民营房企带来明显改变，分别来看：

房价方面

2022年以来兜底的土拍环节，大部分土地拍卖0溢价率或低溢价率，土地成本低于往年，决定着房价有进一步下行空间，这一点从备案价下调趋势也可以看出，加上近几个月以来，全国各地据对楼市调控进行适当放松，并且还有多个城市出台对应的鼓励买房专项补贴政策，表面上房价数据好看，实际上已经出现降价局面，对家庭投资性住房不利，意味着住房资产有贬值趋势。

从业方面

土地性质，开始重保障而轻商业性，以保障安居性为主，商品房为辅，商品房销售市场的需求或出现下滑，意味着从业人员需求量或将出现降低，尤其是销售类从业人员，商品房销售需求的降低，保障性安居住房占比增加，突出不少从业人员也或将面临转型。

民营房企方面

民企从事房地产开发依托于银行信贷融资，自从实行“剔除预收款的资产负债率不得大于 70%，净负债率不得大于 100%，现金短债比不得小于 1 倍”后，民企拿地的动力明显不足，伴随着这项政策的持续，未来房企拿地还会因此受到影响，不排除民企重新回归“代建、包工头”身份，亦或者转型，比如轻资产运营、代工等。

总结

总体来看，退房令的出现，其实是为了防止国资企业过度参与房地产，影响商业性竞争加大，换言之，抢民营企业“饭碗”，而现如今国资企业托底房地产，并非主动接盘，由于地方负债较大，不得已托底土地出让收入来化解债务压力，长期来看，这仍是治标不治本的举措，毕竟拿地后开发仍是痛点。

在笔者看来，土地成本俨然左右着楼市去向，论长久之计，增大土地供应还得结合房价承载能力，随着我国城镇化率不断提高，住房刚性需求或难以撑起楼市整片天空，地价调整才是楼市复苏不得不思考的问题。