中国房产走势判断

中国房产市场走势如何？大众判断分歧严重，部分认为是跌价走势，部分认为是涨价走势，目前的跌价现实助长了跌价走势人群。长期趋势究竟如何？

对中国房产市场走势要做出准确判断，必须对中国当代现实有清醒认知。

中国当代正处农业社会向工业社会转变时期，经济上，农业经济正向工业经济转变，政治上，正由农业政治向工业政治转变，文化上，正处农业文化向工业文化转变时期，这在整体上是一个大发展时期，是一个大上升时期。这些转变，反映在居住地上，就是城镇化转变，即国民主要正由农业领域向工业领域转变，正由农村居住向城镇居住转变时期，此即城镇化过程。

当代中国正处城镇化过程中。必然使部分城镇化了的新居民进入购置城镇房产的大潮之中。

新中国建立后，长期处原始资本积累时期，长期处工业化建设时期，这个时期，计划经济据绝对主导地位，城镇居民不仅计划供粮，居住也计划分配，不仅饮食简单，居住也十分简陋。工业化基本建成后，新中国进入改革开放时期，计划经济逐渐被市场经济代替，人们不仅吃喝改善，居住要求也大幅提高。随房产市场开放，改善居住条件的愿望迅速得到满足可能，中国房产进入黄金时期，只要建房，就能出售，只要买房，就能赚钱，房价年年大涨。

近三年，随新冠病毒疫情全球蔓延，世界市场整体进入萧条状态。中国房产随后也进入萧条状态。三年来，疫情不仅不见好转，还出现加重苗头。这个时候，中国国内出现房产营销困境，部分公众认为中国房产市场进入跌价趋势。

其实，疫情是暂时的，是非常态的。由疫情导致的房产市场跌势也必然是暂时的，非常态化的。

另一方面，西方国家争相大印钞票，应对经济萧条，应对财政困境。这导致全球物价膨胀。中国房产市场必然受其影响，有涨价趋势。

从中国国情看，中国城镇化将持续几十年。国外，城镇化持续了近百年，中国至少持续五十年。中国城镇化已经有二十年了，初步判断，应该还有三十年城镇化过程。城镇化必然使部分进入城镇的农民进入购房大军。保守估计，这支大军将维持二三十年购房局面。这是中国房产市场繁荣的一大根基。另一大根基，是中国正处历史上极其难得的大发展时期。

再从另一个角度看，房产价格的构成要素，无论人力，物料，还是地皮，均呈上涨趋势，而非下跌走势。这基本决定了中国房产市场的价格走势是涨势，而非跌势。

从购房者角度来看，中国居民正处收入大分化时期，豪宅购买者随富豪人数上升有上涨趋势，中等市民维持现状应该是基本局势，买房愿望不够强烈，主要购房者将来必然是新的城镇化居民，随其急剧增长，他们必然是增长最快的购房户，将来必然构成购房主体人群。

但是，中国房产市场的黄金期基本结束，房产市场的特高利润阶段将因购房者的巨变而一去不复返，即城镇市民购房者逐渐转变为城镇化新居民购房者，同时，房产的户型必将随购买者的居住需求和居住人数的变化发生巨大变化，可以断定，中小户型将是主要户型。

总之，我对中国房产市场的走势判断是，虽然继续维持涨势，但是，黄金时代已经过去，满足城镇化居民需求是基本趋势。