谢逸枫：不要恐惧！未来20年房地产依然是10万亿级支柱产业

文/谢逸枫

目前中国房地产继续筑底、探底，市场处于信心恢复的过程之中。2021年9月以来，已有超过300个省市出台了各类稳楼市政策，经过11个月的筑底、探底，到6月市场有所升温，依然未完全恢复。

笔者认为，当务之急的房企要做的是稳定现金流与资金链，拓展融资渠道，销售拿地比合理，转变发展模式，调整经营业务，做好产品与服务，这就是房企短中期的应对市场变化、政策调控的策略。

房地产行业至暗时刻正在逐渐远离，市场转向新的发展周期、新的发展模式、新的发展思维、新的经营思路。短期的政策调整过后，中长期的房地产市场将会更加稳健向上，这是房地产的基本面决定的。

目前房地产市场形势依然比较严峻，只有投资开发端、销售端、融资端、成本利率端、政策端、土地端、信心端得到实质性的恢复，房地产行业才是真正的恢复，复苏回暖就是指日可待。

随着国家持续利好政策出台，各地政策效应逐渐显现，今年第四季度，市场会逐月加速恢复。预计2022年的新房交易规模达到14万亿，二手房交易规模达到5.6万亿，规模同比下降的趋势不变。

笔者认为，经过2008年-2013年、2014年、2021年-2022年三轮房地产行业洗牌、优胜劣汰的法则，房地产已经产生13大变化，劣质的、产品烂、服务差、盲目高债务高周转高杠杆的民营房企被淘汰退出。

房企负债率70%；规模大于稳健的长期主义；物业+租售并举时代来临；城市更新与代建时代来临；房价保持短期波动长期平稳5%以上涨幅；政策常态化管控市场；市场规模10万亿元-15万亿元级别中长期不变。

中心城市+都市圈+城市群的一二城市核心区稀缺区价值区；区域分化到城市分化到城市内部分化时代；市场需求结构化；产品好服务好的刚性与改善需求时代来临；一二手房交易并驾齐驱时代来临。

例如房企淘汰退出。2018年房企9.7万家，5亿多的城市户籍人口加3亿外来的农民工形成的八亿多城市常住人口，背后是房企杂、散、小，层层叠叠，子公司多；空壳公司多。因市场调整、政策调控，房企收缩、工商年检注销、转型、收购兼并、破产清算。

例如房企负债下降。9.7万家房企总负债率2021年是84%，销售额前10位房企负债率在81%。因为房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款（开发贷来自于银行、信托、发债、集资、高利贷、售后回租）、靠融资（预售金、诚意金、定金、供应商垫资）。

房企高负债情况会发生逐步的根本转变，其一是土地批租债务减少，买地的钱来源会得到管控，房企买土地的资金，即土地批租的钱必须是自有资本。其二是预售规范，房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售。

其三是经营模式转变，销售型开发转型为销售部分长租持、出租的模式。其四是土地供应模式，城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡。城市土地供应，根据产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走的原则。

例如市场规模下降。过去20年中国房地产交易总量之所以能翻四番，根源于人口城市化、旧城拆迁改造、住房质量、人均住房面积增加、住房总量短缺、宽松的货币环境、人民币贬值、人口家庭结构分裂。

市场规模未来从17.94亿平下降到10亿平-15亿平，销售额从18.19万亿元下降到12万亿元-16万亿元。原因是城市化率增长接近拐点，新增供应减少，竣工面积下降，住房面积不会大幅增加，住房质量提高。

房地产依然是一个十万亿市场，优质房企布局时机已到。在市场相对低迷的2021年7月至2022年6月间，全国商品住宅销售面积仍为13.55亿方，短期内预计全年约为13亿方。

从长期来看，中国未来十年的商品住宅容量将会达到70%，城市人均建筑面积为43方，每年商品住宅需求量为9.57亿方。

现有住宅517亿平方米的折旧年限为60年，按此比例计算，未来商品住宅需求量约为10.34亿方。全国商品房销售中枢面积约为10亿方，市场空间巨大。

过去十几年，房价跟开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。原因是供求关系，货币供应，受宏观经济、影响外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响。

笔者认为，去高杠杆、去高周转、去高债务的国家金融政策，不是要消灭房地产业，房地产不会落幕。政策的目标就是为了长期的平稳健康发展。目前只是增速换挡，规模转稳健，质量转提升，风险转防控。

2021年全国商品房销售额18.2万亿元，房地产全产业链带动经济总量30万亿元，2021年国内生产总值为114万亿，占到四分之一以上，说明房地产是国民经济当之无愧的支柱产业。

笔者认为，不要恐惧！按照新型城镇化、城市更新、人口家庭结构分裂的因素看，非常看好房地产，未来20年市场需求有支撑，依然是10万亿级支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，不会撼动的。

房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态。2021年下半年至今的商品房销售由于经济转型压力，继续保持低迷状态。

2021年全国商品房销售金额同比增长4.8%，前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%。2022年1-8月百强房企销售金额同比下降47.6%。

整体销售低迷主要是由于缺乏信心，需要国家层面和地方层面的持续宽松政策来提振购房者的信心。政策上半年宽松力度不断加大，下半年二线城市和强三线城市将进一步宽松。今年三月经济下行压力再度上升，四五月份降息降息，政治局会议议定调支持房地产刚需与改需。

四月限宽松政策对楼市影响较大，一月至五月呈现逐月递增态势，六月四限宽松政策则有所减少。需求相对支撑的一线二线城市以及政策宽松规模已经较大的三四线城市预计下半年宽松空间有限，部分二线及强三线城市预计第三季度仍将进一步释放宽松信号。

8月部分房企的销售业绩有了复苏之势。虽然百强房销售仍处于低位，但8月单月前30名的销售金额已有16家环比增长，9家同比增长。改善型房企与稳健的央国企同、环比均有增长，其中建发环比增长57%，同比增长71%。

中海、华润、保利、越秀等央国企和绿城、建发、滨江等改善型房企在2021年下半年和2022年上半年积极拿地，2022年下半年有加大推货的能力，销售复苏力度较大，而且限购限售限价限贷的宽松政策更加利好改善需求的释放。

优质房企的数量越来越少，房地产行业格局正迎来洗牌、重塑。2021年以来，困难房企陆续出现债务违约、展期，销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%(2020年约40%)。

在保交付的大背景下，困难房企难以通过高周转销售回款扩大拿地规模，而商票大规模逾期则增加了供应链融资难度。未来困难房企的拿地能力大概率会有所减弱，目前土地储备的去化使其在房地产市场中的地位逐渐下降。

央国企和改善型房企的市占率也会相应提高。同时，部分困难房企出清可能会造成短期情绪上的冲击，但是对于央国企和改善型房企的中长期基本面影响不大。国有房地产企业和改善型房地产企业有三点优势，在提高土地占比、市场销售份额方面表现得更好。

其一是流动性强。在目前的市场环境下，土地流动性比账面利润率更为重要，在央国企和改善型房企的存货结构中，已完工的存货比例较低，土地储备的去化速度较快。新增土地主要集中在核心城市和核心城市，未来的去化有保障。

其二是利润水平有望改善。2021年下半年以来，土地市场竞争较为温和，出让土地质素较高，中央国企、改善型房企积极错峰拿地，未来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平。同时，在政策宽松的背景下，核心城区改善产品能突破限价的可能性较大，能获得单价与流速的溢价。

其三是融资渠道畅通，资金安全稳定；公司债务结构合理，短期负债占20%以内，融资成本低于5%。销售金额与自身债务比例较高(投入产出比较高，如滨江集团每一元债务形成3元以上的销售额)。

央国企和改善型房企在销售、投资、融资等方面获得了规模和利润双增长。房地产市场容量仍然巨大，在供给侧加速出清过程中，央国企和改善型房企积极错峰拿地，抢占市场空间，行业地位有望提升。

值得注意的是头部房企对市场进行预判，做战略调整。最主要是及时调整了投资战略、城市布局、组织架构，其目的是更好的管理，降成本，做好产品、服务，增加效益。长期一致非常看好未来房地产市场。

非常赞同郁亮的一句话，好产品、好服务，如果做好的话，哪怕市场再恶劣也能熬过去。其实，万科对政策、市场关注、解读、变化非常及时，比其他房企更敏感，能够在第一时间做出反应、调整。

其一是万科的预判、策略看

短期来看市场已经筑底，恢复是一个缓慢和温和的过程。房地产依然是一个十万级市场，常做常有，常做常新。房子是一种自然更新的需求，在现存量住宅中，按照自然更新速度，每年需要淘汰10亿-11亿平方米左右，一二线城市大概需要3亿平方米左右。

按照目前的开工情况，今年开工预计数字连这么一个自然更新的速度都达不到。市场收缩过了头，反而会积聚起自动修复的动能。要相信大家追求美好生活、改善居住条件的力量。所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。

下半年的销售业绩会更好，市场触底以后回升是一个总体趋势，主要跟我们自身的经营安排有关系，各一线公司涌现了与市场相适应的动作。比如工地开放，给客户带来了信心，让他们对我们的工程质量有信心，有助于促进转化率提升。

拿地策略长期以来还是比较稳定的，今年上半年，还要增加一条——要获得特别好的项目。

今年特别重视获取特别好的项目。特别好的项目，首先是片区市场要比较好。第二看有没有把握为客户提供好产品、好服务，有没有非常好的经营团队。第三看财务指标、经营指标，包括效益、净利、ROI 指标要比较出色。

其二是绿城的预判和策略调整看

短期承压筑底的态势，会持续到年底。长期还是稳定向好的。房地产行业还是主导产业，全国房地产销售额预计维持在 12 万亿元的水平上。现在 400 亿平米住宅，如果按照50年折旧的话，每年约有8 亿平米住宅更新。

在更新过程中，人均面积会增加，比如增长50%，每年会有12亿平米的住宅更新和开发，按照1万元/平模拟计算，房地产还会保持规模，所以长期看好行业。

我们的重资产自投项目，强调更加聚焦、更加深耕。以后的布局是10+25的城市布局，更聚焦核心城市、核心地段、核心项目。所以在此指导下，我们的管控思路，组织构架，效能安排以及效益倾向，都会发生变化。

下一步将从扩张的三级架构，到聚焦的两级架构进行管理，以前是集团-区域-项目群三级架构，下一步将弱化区域公司，强化项目群、城市公司，变成集团-城市公司的两级架构，由原来的放权到现在的部分收权，进行强管控。

其三是碧桂园的预判和策略调整看

国家政策的调控目的都是让房地产健康发展，从去年6月份市场下行到今天，已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候。现在最重要的就是市场信心的恢复。

特别是728会议时，专门出台了让各地因城施策、用足用好工具箱的政策，特别是把维护房地产健康发展放在第一句话，相信包括压实地方责任、保交楼、稳民生，这些政策实施过程中，也一定会让市场信心逐步恢复。

但市场信心的恢复应该不会那么快，是逐步的恢复，所以时间的长短也有不确定性。碧桂园把预算从2022年6月份做到了2023年6月份，2023年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

2021年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，一方面是在布局上向着确定性的市场，还有就是在市场端向着人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节，这是一个总体的策略。

今年上半年我们参与了上海、杭州的公开市场土拍，向着确定性的市场，向着比较可控的方式，上半年获取了9块地，2块是收并购，剩下都是一二级联动获取。一直强调是一线到五线城市均衡布局的宏观策略。

微观策略是哪里有市场或者是哪里的市场在当期比较有确定性，就会向哪里配置。可以看到今年上半年和去年，碧桂园配置的主要的资产还是在长三角、大湾区等相对能级高的地区和人口流入的城市，市场供求关系较好的城市。

其四是旭辉的预判和策略调整看

随着9、10月份气温恢复正常，以及更多各地不断推出的鼓励购房政策，市场恐慌期会逐步地消失，购房需求将被逐步地释放，经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。

传统金九银十还会出现，相信9、10月份销售环比7、8月份应该有20%、30%增长，但是成色可能不如市场很好的年份。从目前来看，市场是在触底到逐渐恢复的过程，所以信心很重要。

第一，对行业的信心、对经济的信心、对收入的信息。相信政府未来还会持续推出这些政策，在疫情得到有效控制以后，这些信心会得到逐步恢复。第二，相信有大部分城市可能会逐步取消限购、限贷、限售的政策，使这个市场回归正常，以扩大需求的基数。

第三，从监管部门得到的消息，未来还会有一些降首付、降利息的政策，我相信这些举措会增加需求的基数，会提高客户的购买能力和支付能力。所以相信会逐步地恢复。

房地产行业是一个永续行业，从高速增长的步调回到平稳健康常态化，从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向未来低负债、低风险、轻资产的新模式。

未来房企经营要遵循三个原则：一是尊重常识、敬畏规律、回归本质；二是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，更加关注利润和现金流。

其四是中南的预判和策略调整看，

我们现在短期很煎熬，但是长期有信心。

短期内，包括未来一年，我们都非常严格贯彻安全至上。

今年与去年策略不同的地方，就是我们可能会从止血更多地转向造血，要用合理的收支安排和经营上的排序确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司一步步接近良性循环。

首先，我们必须还是要重新的审视这个市场，在房住不炒大背景下，中国进入高质量发展的新阶段，同样遇到了一个后疫情时代，也遇到了结构性的人口和家庭数量的调整，在结构和居住的需求上，也有一些变化。

同时也遇到了支付能力跟购买意愿的变化，所以这些都是我们接下来要研究的方向，都要给出一些更加系统性和具体的回答。第二，我们必须要重新理解政策，尤其是在保障民生、防范风险大背景下。

预售制会面临什么挑战，资金使用会是怎样的一个常态化约束，融资通路以及渠道是什么样变化，以及土地市场态势会是怎么样变化，这些都会影响我们的业务模式，所以这些都需要具体研究。

大概率我们未来几年在规模上面会比之前小，但是小多少现在还不好说。

与此同时，我们一定会更专注于开发主业，也要花点时间消化亏损，回到盈利的轨道。我们会更加强调盈利的能力，当然也会把杠杆放的更低一些，无论是主动也好，还是被动也好，将来的杠杆会更低，对产品的品质的要求也会更高一些。