房价跌回5年前！北京这里的房子严重“内卷”，还有未来吗？

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分化，已然成为北京楼市周期的新特征！

与2015—2016年的那波“普涨”不同，从2020年初开启的这一轮行情，最明显的感知便是——有些区域涨，有些区域不涨反跌。

据统计，2020年北京城市家庭人均居住面积为33.41平方米，平均每户居住面积达到77.64平方米。

现在北京不缺房子，而是缺“好房子”——更舒适、拥有更多资源的好房子。

于是学区、产业、交通、商业配套这些成为大家追逐的目标。

一旦缺了这些要素，房子就面临“被剩下”的结局，房价下跌则是市场供需选择的必然结果。

房山，就面临这样的现实。

1、曾经的辉煌

从地理位置上看，房山位于西南五环外，与丰台毗邻，遥望西城、石景山。

地铁房山线与9号、10号线实现换乘，可以迅速到达海淀与西城，通勤时间上还在可接受的范围内。

房山的规划曾给大家留下了不小的想象空间。

尤其是创新发展轴，目标是依托大学城教育资源，运用科技成果转化大力发展实体产业，将沿线打造成房山高端制造核心区。

房山，意图通过打造一个大学城，以学术来带动人口流入，实现跨越式发展。

而良乡大学城，确实吸引了首都师范大学、北京民族大学、北京理工大学、北京经贸职业学院、北京中医药大学来这里落户。

这让人觉得房山未来的发展是可落地的，可期待的。

重要的是，这里的房价是真的低。

2016年9月份的时候，北京二手住宅的均价已经攀上了单价5万/平米的高峰，房山还只是2万/平米出头。

之后短短一年的时间内，房山的均价达到3万/平米以上，涨幅达50%，远超北京平均涨幅。

2016—2017年，房山的房价有点像当时的北三县，一度呈现要追平北京均价的势头。

2、现在的房山：房价的洼地

潮水退去，才知道谁在祼泳。

当2017年北京史上最严限购政策出台后，一批批炒房客退出，正常的购房需求也受到了压制。

北京开始了长达近3年的市场调节，房价从2017年的高点回落了10%左右。

而分化，就是从这个时候开始。

2020年初至今，北京二手住宅均价上涨了约20%，而房山，反而下跌了10%。

房山的新房市场同样不容乐观。

刚刚结束的8月，房山的中骏云景台勇夺新房市场成交套数排行榜的第一名。

毕竟，套均总价不足250万，最小户型40万首付就可以上车，均价只有2.8万/平米，简直让人觉得这里不是北京。

3、房山为何没落？

房山新房和二手房市场的没落，西瓜姐认为原因有以下几个方面：

1）行业大环境

疫情这几年，各行业的收入都大不如从前。

不少线下企业倒闭，线上教育行业基本退出历史舞台，互联网行业也从神坛跌落。

收入锐减，未来预期的不确定性，使不少购房者推迟了购房计划，或者尽量少应用杠杆。

全国商品房市场销售都疲软，北京也无法独善其身。

在市场整体不振之时，最先露底的，必然是非核心区域，房山，首当其冲。

2）配套不足，无产业加持

人口集聚的因素无外乎两个：产业和学区。

而房山，这两样都没有。

东西城和海淀之所以火爆，学区因素占据了大部分原因，毕竟谁也希望下一代别输在起跑线上。

可是房山没有一个像样的学校，之前网传的高考平均分前48名的高中，连密云这样的远郊都有“一线生机”，房山竟无一所学校上榜。

说到产业，这几年房山建了很多科技园区，不少已经竣工，但是企业的入驻率依然非常低。

房山意图疏解核心区的一些产业，实现以新材料和高端制造业为主导的产业基地，但是目前来看，效果甚微。

3）供应量大，内卷严重

房山新房市场的供应量一直居高不下，新房内部竞争激烈，挤压二手房的生存空间也在缩小。

尤其是良乡板块，多个项目集中开盘，内部竞争激烈。

多家房企在这里开疆拓土，毕竟一家开发商如果想在北京有所作为，房山是突破口，这里对资金的要求不高，入京的门槛很低。

持续的供地，导致房山的库存依然巨大，新房去化将是一个长期的过程。

供应量大，导致房山的新房和二手房价格很难起来。

4、房山还能买吗？

很多人在2017年高位站岗，还有解套的机会吗？

房山的房价还会继续下跌吗？

房山，在慢慢变好。

宣武医院将落户房山，房山一直在打造CSD休闲购物区的概念，串联起奥莱、龙湖天街、熙悦天街等，让居住在房山的人，有一个大的消费场所，去释放需求。

但与核心区域的差距依然显著，房价上涨的阻力依然巨大。

随着区域分化的加剧，短期内在房山看不到希望。

也许那些高位站岗的购房者，趁着市场好的时候，卖掉房山去换核心区的房子，也不失为一种明智的选择。

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