7年前的一幕重现，棚改拆迁会全面重启吗？2类老房子“继续拆”

国家统计局数据显示，过去十年，全国平均房价上涨了近2倍，由2011年的5357元/平，上涨到2021年最高点时的10658元/平。尤其是2015年-2018年这4年，一二三四线城市房价轮动上涨，且涨幅惊人。2016年更是出现了“房价四小龙”城市，厦门、南京、苏州、合肥，房价年涨幅均超过40%。

当然，这其中最值得说道的是三四线城市，虽然自身发展实力跟不上，但靠着棚改拆迁的拉动，也实现了逆势补涨：全国房价行情网数据显示，在棚改拆迁最火热的4年时间里，三四线城市房价平均补涨50%以上。很多名不见经传的小县城，房价由三四千元一平，涨到了均价六七千元一平，一些大品牌开发商的房子甚至能卖到近万元一平。更让人意想不到的是，有一些“贫困”县城房价竟然也涨到了9000+元/平，距离破万就在一瞬之间。

此外，拆迁的“造富效应”更不容小觑，尤其是在北上广深这些一线城市，凭借拆迁一夜暴富，获得上千万补偿款的人比比皆是。深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村、上海蟠龙村等，虽都是破屋烂院，但拆迁时却能获得十余万元一平的巨额补偿。

棚改拆迁拉动房价上涨的逻辑

有不少专家辩说，过去这一轮很多城市房价飙涨，是农民进城创造的巨大需求释放，叠加城市化进程推进、投资炒房资金大举涌入合力的结果。棚改拆迁是重大民生工程，只是单纯改善了条件恶劣居民的居住环境。

但这种“推脱”之词，显然是不能成立的。棚改拆迁是房价上涨的主要原因，这是公认的事实。2015年，房地产发展遇到阶段性“瓶颈”——需求不足，购买力跟不上，库存严重积压，导致开发商房子卖不掉，回款吃紧，濒临破产。地方和银行也犹如热锅上的蚂蚁，急得团团转。于是在2015年，被后人称为房地产“最伟大发明”的棚改货币化安置政策被推出，房地产的问题

当年棚改拆迁之所以能快速去库存，同时还能拉动各大城市的房价上涨，主要是因为两点：

一是拆迁范围大，拆迁面积广，很多城市稍微有点年限的老房子，全部纳入拆迁范围了。按照国家标准，有些不符合拆迁条件的房子也纳入拆迁了。为什么会这样，一方面，棚改拆迁审批权限下放到地方了，另一方面棚改2.0模式下，拆迁不再发房子，改为现金补偿。而这些拆迁资金都来源于棚改专项贷款，这是一笔低息长期贷款，很多城市为了多贷款，所以盲目申报了很多棚改拆迁项目。以山东省为例，2016年棚改是48万套左右，2017年是74万套左右，2018年是70万套左右；

二是棚改拆迁模式，由“实物安置为主”转向“货币化安置为主”，换言之就是拆迁大多直接给钱。如此一来，拿到拆迁款的居民不得不到市场上去购买开发商的商品房，这部分人是最硬的刚需。

其结果是皆大欢喜：居民获得了高额资金补偿，买到了心仪的商品房；开发商短短两年内，就靠着凭空创造的上千万购房需求，成功消化了库存，而且还涨价多赚了很多利润；房产交易火爆，地方不仅获得了高额税收，还靠卖地狠富了一把。

此外，通俗地理解，棚改拆迁是消灭供给，创造需求，所以棚改拆迁本质上有助于推动房价上涨。

后来发生的事情，大家也都看到了，从2019年开始，国家就紧急对棚改拆迁“踩刹车”，而且在2019年同时还推出了旧改这一更温和的城市更新模式——符合条件的20年的老房子，不再拆迁，而是改为原地改造。国家更计划在“十四五”期间，基本完成对2000年以前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造工作。

7年前的一幕重现

平心而论，2022年的楼市，较7年前的情况，有过之无不及：库存严重积压，购房需求锐减，开发商销售额“腰斩”下跌，土地出让金收入下跌近3成。四川阆中乐山、河南郸城、广东惠州博罗县频频发布“财政吃紧”信号，公交停运，工资都开始延发了。

今年以来，全国自上而下，也都在积极出台稳楼市政策，二三线城市松绑限购、公积金新政、发放购房补贴、降首付比例、降首套房商贷利率……招数足够创新，信贷环境前所未有地宽松，除一线城市外，目前重点城市买房基本上门槛已经降到最低了，然而楼市依然难以复苏。

根据克而瑞和中指研究院的数据，8月份的楼市，有进一步下行的趋势：克而瑞数据显示，8月份30个主要城市，新建商品房销售成交面积环比、同比均继续下滑，尤其是今年前8个月销售同比，全线下滑。中指研究院数据显示，8月份百城新房、二手房销售均价环比、同比均下降。且8月份新房下跌的城市有69个，创2020年以来的最高纪录；二手房价格下跌的城市有74个。一句话概括，8月份百城房价仍然处于“降温通道”之中。

当下，很多人关心的是，楼市7年前的一幕重现，那么接下来棚改拆迁会全面重启，再一次助推楼市复苏吗？

在我们看来，这是不可能的。首先，经历2015年-2019年的棚改拆迁大规模爆发时期，国内真正需要棚改（全拆重建）的老房子已经所剩无几了。当然，这里需要厘清一个观点，棚改是针对于城镇中，历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，户距拥挤不堪，公共设施无法配套，消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城，而不是现在很多人想当然地以为自己居住的二十三年的老旧小区。

其次，国家针对城镇中存在的大量的老旧小区，其实已经推出了新的更新模式，那就是改造。“旧改”主要涉及三方面内容：基础类、改善类和升级类。说得直白点，就是包括新建停车场、引进物业、外墙粉刷、水电气网维护更新、符合条件的加装电梯等。

有人可能会问，这些老旧小区为什么不能进行棚改拆迁？答案很简单，一方面这些老旧小区没有拆迁的必要，过度棚改会造成资源浪费；另一方面，老旧小区大多位于人口密度大的老城区，周边配套设施基本完善，拆迁难度大，不适宜大搞棚改。此外，现在绝大多数开发商大多受困于资金流动性，很难再举债实施拆迁。

再者，2021年8月底出台的“严防大拆大建”文件，其实已经给出了答案：未来城市更新，坚持应留尽留，全力保留城市记忆。最主要的是，对拆迁也设置了“红线”：除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

国家为什么要严格控制棚改拆迁？一方面，性价比不高。据测算，棚改货币化安置的成本要比实物安置高30%；另一方面，根据过往的经验，棚改拆迁全面重启，很容易刺激各大城市房价上涨。这和现行的“房住不炒”、房地产“三稳”等定位，严重不符。

虽然棚改拆迁不会全面重启，但“发房票”的新举措，却有全国大范围推广的趋势。事实上，今年以来，全国有20+城市试行“房票”政策，包括河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华等。

“房票安置”是指地方政府向被征收房屋的所有权人，根据房屋价值发放等额面值的房票，被征收人可凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。

平心而论，“发房票”确实有利于盘活房地产市场，有利于市场去库存。最主要的是，通过“房票安置”，可以打破安置房建设慢、过渡周期长等状况，无需多年等待，市民拿着“房票”就能买到现房，也不用被动地选择居住在“回迁房”，在改善型购房上有了更多选择。

但目前“发房票”还仅限于广大库存严重积压的三四线城市，二线城市、省会城市鲜有跟进。原因主要是两方面：其一，政策细则有待加强，比如房票转让、购房范围扩大等；其二，有了棚改拆迁拉动房价上涨的前车之鉴，现在很多城市也在谨慎使用这一手段，尤其是需求被暂时压制的核心城市，目前还没有跟进的趋势。

棚改拆迁虽然很难全面重启，但不可否认的是，目前市场上有2类老房子仍然在继续实行“全拆重建”工作：

第一类是评级达到D级或C级的危房。根据《危险房屋坚定标准》规定，房子划分为A、B、C、D四个等级，A、B是可以正常居住的房屋，C、D基本上是房屋主体受损或结构不安全的房屋，经专业机构鉴定不能住人，要依法进行拆除。对于这类房子，拆除时，也会有相应的补偿。但通常情况下，各地的补偿标准都不高，补偿金额可能不够购买正常市场价格的商品房。

第二类：在城市更新范围内，被依法征收的老房子。直白点说就是，城市发展有需要，必须拆除的房屋。比如建学校、建医院、修地铁、修高铁、盖安居房，科教文卫体市政公用需要等不得不拆掉的老房子。如果你家的老房子也属于被征收范围，那么恭喜你，获得了一次改善居住环境的机会。