新城控股：坚持长期主义，双轮驱动模式构筑战略护城河

本文来源：时代财经 作者：罗韬

当中国房地产行业面临深度挑战时，有着骆驼形象的“三道红线”绿档公司新城控股（601155.SH）展示出经营韧性和稳定性。

8月30日，新城控股披露2022年半年度报告，显示了上述信息。

财报显示，2022年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。公司总资产达5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。

值得一提的是，截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米，这将提前锁定未来业绩，亦让投资人对于新城控股的可持续发展有所期待。

上半年，新城控股实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米。公司聚焦现金流安全，坚持做到“有回款的销售、有归集的销售”，上半年回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位于行业前列。此外，公司整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%。

与此同时，新城控股积极响应中央“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，上半年已组织交付近4万套物业。

同时，新城控股计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.70万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。

“公司将一如既往的专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行双轮驱动的公司战略。”新城控股董事长王晓松表示。

图片来源：企业供图

吾悦广场运营达132座，双轮驱动模式构筑战略护城河

时代财经注意到，作为业内“双轮驱动”的模范公司，新城控股已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。

截至报告期末，公司已进入全国140个大中型城市。截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市。

广泛的城市布局，既平衡了城市地产市场冷热不均的风险，又为后续的深耕发展提供保障。

财报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%；吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率高达96.01%，面对疫情反复和行业承压的背景下，该出租率实属难得。

得益于良好的出租率，公司上半年实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。

对比同行，大部分商业的管理毛利率均在60%左右，这也体现出新城控股在商业方面的优势。同时，在行业毛利普遍下滑的背景下，新城控股商业布局将有助于公司整体毛利率维持可观水平，抵御毛利率下行风险。

实际上，作为体验式商业的代表，公司商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。

新城控股85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应。

从商业模式看，由于新城控股的“双轮驱动”实际上是通过商业带动区域发展，提高住宅销售溢价，并快速实现现金流回正，也为后续的可持续运营和发展提供了保证。

从一组数据可以看出，新城控股实际上已经可以实现商业造血的自循环：上半年，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%。

时代财经了解到，今年下半年，吾悦广场将迎来集中开业期。尽管经历疫情等诸多挑战，新城控股方面表示，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。

财务韧性强，护航长期发展

作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股于5月30日成功发行2022年度第一期中期票据，发行规模10亿元，是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。

成为示范房企，底气来自新城控股对于财务纪律的要求，这样成为新城控股穿越周期的保证。

半年报显示，新城控股在手现金余额447.82亿元，按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。公司经营性现金流净额为115.03亿元，去年同期为-75.72亿元。平均融资成本为6.50%，较去年同期逆势下降0.1个百分点。

在总体负债方面，新城控股亦在积极降低财务杠杆，保证安全性。

财报显示，截至2022年6月底，公司有息负债822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年末压降76.67亿元。

此外，今年3月，新城控股在年报中首次披露了其合联营权益有息负债，财务透明、安全性得到进一步保证。而根据刚刚发布的半年报，截至2022年6月30日，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。

透明的财务和安全的财务杠杆，让新城控股在行业融资艰难的背景下，依旧获得了融资突破，并获得监管机构和资本市场认可。

5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保。在房企境外美元债市场低迷之际，此次美元债发行是今年以来首笔无增信措施的美元债，这一破冰之举也将有效提振市场信心。

此外，7月22日，新城控股发布公告称，公开发行公司债券获得中国证监会批复，拟发行总额不超过61.72亿。

不仅如此，新城控股的吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点，其具备“融资期限长、还款安全”等优势。经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。

据悉，今年以来，随着商业板块运营良好，新城控股加大了经营性物业贷的推进速度，今年前8月，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。

“2022年上半年，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。后续公司也将积极拓展新的银行授信额度。”王晓松表示。

外界积极认可，未来可期

报告期内，公司完成合同销售金额651.60亿元，实现合同销售面积657.20万平方米，根据中国指数研究院发布的《2022年1—6月中国房地产企业销售业绩排行榜》排行榜，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第14位和第6位。

持续稳定运营，得益于公司产品的多元化和对消费者的理解。

时代财经了解到，目前新城控股住宅产品包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。

不仅如此，公司面临新机遇与新挑战，还在持续提升品质管控能力，从源头材料把控，到工程管理体系搭建，层层把关，确保产品品质。

报告期内，南京翡丽铂湾荣获国际WELL健康建筑中期认证（金级）；南京云樾荣获GHDA环球人居设计大奖；泰州凤城悦天地项目除获得WELL健康社区预认证外，还荣获2022美国MUSE缪斯设计奖金奖。

此外，公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式，并积极履行社会责任。

新蓝行动，即通过绿色建造的管理蓝图，绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，以实现绿色低碳的发展战略。

2022年作为新蓝行动启航之年，公司在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。报告期内，公司新建项目绿建覆盖率达100%，获取19个绿建运行标识，已预认证4个项目的国际绿色标识。未来将持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融融资能力等，实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。

中信建投认为，公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，同时持有型业务租金成为其业绩的重要支撑。参照可比公司平均，给予公司7x市盈率，对应目标价33.39元，维持买入评级。

平安证券则认为，住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑公司可持续发展的核心竞争力。公司中报表示未来商业将从规模导向转为质量为先，明确项目筛选标准，寻找长期经营价值的商业项目。

除了外界认可，新城控股自身也对未来充满信心。一方面，公司以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元；截至8月末，已累计回购支付金额4934万元。另一方面，公司控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港币。

“公司及公司控股股东对未来发展充满信心。”王晓松表示。