幸福说

作为幸福里测评官，给大家分析一下龙湖兰园天序，项目是金山首座龙湖天字系产品，位于金山核芯区，周边商圈林立，紧靠30万方的金山公园。中国物业排名TOP7的龙湖物业，苏州五维园林打造。地块方正，社区漂亮。

楼盘亮点

a、金山核心成熟生活区，周边高档社区较多，属于高端居住板块

b、周边生活配套齐全

c、78平方和87平的小三房刚需户型，总价低

d、龙湖天字系，绿化园林景观设计做的很漂亮，很受福州市民认可

楼盘槽点

a、距离地铁相对较远，但业主自驾出行便利

楼盘分析

开发商

龙湖地产，创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团2018年首进福州，4年时间，在福州的项目已有13个，社区的品质以及户型设计在福州市民中认可度较高，特别是龙湖的绿化景观口碑不错。

物业

龙湖湖业，中国物业的TOP7，约300万+业主的一致选择，连续11年客户满意度超90％，借助科技与互联网技术，为社区打造五重安防，配合千丁、智慧云系统与FM设施管理系统，为业主提供保障。同时社区居住环境和服务内容也随着需求不断升级，十年如一日的亮丽如新。

社区体量

兰园天序这个项目占地有92亩，容积率2.5，共计1556户，属于大体量社区。社区的绿化还是不错的，容积率也不高，楼间距比较宽，算是一个低密社区，比较宜居，但是因为安商房占比50%，属于安置型商房社区，本地拆迁户大概率会将房子拿去出租，估计未来物业管理难度较高，社区居住品质较难保证。

楼栋建筑

兰园天序这个项目是新中式建筑风格，全部都是带电梯的高层。项目一共有12幢住宅，其中5栋为安置房，安置房一共有951户，另外7幢是商品房，实际可售的商品房605户。社区的楼间距还是比较宽的，采用围合式布阵列，整体充分采光较好。

车位情况

社区是人车分流的。车位充足，地下有1300个车位，小区以后停车会很方便。

绿化情况

龙湖的绿化全国闻名，苏州园林设计，全冠成品树木栽植，三季有花，四季常青，层次丰明，交房以后社区会非常的漂亮。

交付标准

毛坯交付

配套分析

交通配套

该项目适合自驾出行，项目的周边有金山大道、凤岗路、浦上大道，油门一踩就上二环，通达全城非常方便。龙湖兰园天序不属于地铁房，距离2号地铁线洪湾站1200米，离5号线凤岗站1000米，坐地铁不方便。但是小区门口有七八条公交线路，适合坐公交车出行。

教育配套

龙湖兰园天序周边有很多学校，有金山小，三附小，金山中，江南水都小学，仓五小，福州四中桔园洲中学等十二所中小学，但是这些学校目前生源已经很满，根据控规图将在项目的边上新建一所新的小学和中学。

商业配套

项目周边商圈林立，离浦上商圈只有1.4公里，去仓山万达广场，爱琴海商场，外滩壹号都很方便。目前爱情海装修更新，整体氛围更佳，比隔壁万达体验好。边上的万科里是距离最近的，2021年的12月24日开业，有吃有玩，一楼很适合小朋友，妥妥的溜娃圣地，这里还有儿童游乐场。融侨外滩壹号定位高端，走的是独特的“艺术+商业的”模式，福州最有特色的网红高级餐厅都开在这，而且各家的设计风格都非常的有特色，非常的美。

发展潜力

未来规划

金山最早以前是菜地，之前一平方只要800元，很多老福州人还嫌这边是乡下。现在这个地段已经开发了近二十年，目前所有的商业、学校、医疗配套，都已经兴建完毕，非常成熟，也成为福州现在最宜居的片区。

热门户型分析

代表户型1

87㎡三房两厅两卫/二梯4户

户型介绍：该户型是端头户型

户型优点：户型方正，全明通透，双明卫设计。

户型缺点：北向房间较小，联廊设计隐私性差。

代表户型2

112㎡四房两厅两卫/二梯二户

户型介绍：该户型是端头户型

户型优点：户型四开间朝南，独立入户花园，6米3的南向大阳台，南北对流。

户型缺点：过道狭长浪费面积，厨房太小。

楼盘对比

作为幸福里好房测评师，给大家对比分析一下龙湖兰园周边的项目。项目的兄弟盘，紫金九号定位改善型，纯商社区，并且有不限购的大户型设计。对于很多被限购的人群有较强吸引力。

但是紫金九号的产品设计落伍，户型公摊大。总价最低门槛320万元起。把很多刚需人群拦在了门外。兰园天序小面积，低总价，刚需产品设计，对于一些预算有限的周边地源客户还是很有吸引力。最低首付75万，总价200万即可上车。边上的二手房金辉天鹅湾价格楼龄已经十几年了，社区没有人车分流，停车十分不方便，且物业管理很差，让业主喝了4年的消防栓水。

购买建议

作为幸福里好房测评师，给大家分析一下龙湖兰园天序这个项目，天序目前还有87平方的小三房户型，首付约85万左右，适合金山的地源刚需客户上车，龙湖社区的整体产品力不错，包括绿化和户型设计都很优质，加上地段在金山绿轴，周边配套齐全，很宜居。

但社区安置房占比达到50%以上，大部分拆迁户名下有多配拆迁房，交房办证以后，因为拆迁户得房成本较低，有可能对未来二手房的价格产生冲击，大多拆迁户名下已有房产，将此小区的住房出租可能性较高。物业能否管理到位，还需要交房以后才知道。

适合人群：金山地源性客户和闽侯周边客户；预算有限七八十万首付的刚需；不介意安置房的客户；认可龙湖品牌的购房者。