南京河西南和江北新区核心区的房子都是大热，哪个更值得买？

未来买房，一定要买对城市。以下“九‬点”分享‬，从《长三角城市群规划‬》和‬新一轮‬《全国城镇体系‬规划‬》中‬各大‬城市‬在国家‬发展战略‬布局里的‬定位‬进行了‬分析。熟知‬了解‬后‬，就会知道为什么有的城市一套房子价值‬几千万，有的城市一套房子只值几十万；也会知道未来哪些城市房子还可以买，哪些城市房子非自住不能买了。

一，先从‬长三角区域‬‬层面‬分析‬‬。2016年‬国家‬印发‬了‬《长三角‬城市群‬规划》，‬明确‬长三角‬城市群‬范围为半个‬‬安徽‬‬+半个‬江苏‬‬+半个‬浙江‬+上海‬全域，并且‬明确‬长三角‬城市群‬中心‬城市为‬上海‬，副中心‬城市为‬合肥‬南京‬杭州，‬‬宁波‬嘉兴苏州‬无锡‬‬芜湖‬马鞍山‬等‬22个‬城市‬为‬普通‬成员‬城市。2019年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲区域‬一体化‬发展‬规划‬纲要‬》，2021年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲‬地区‬多层次‬轨道‬交通‬规划‬》，明确‬安徽‬江苏浙江‬上海‬全‬域‬为‬长三角‬地区。

二，再从‬全国‬层面分析‬。未来‬城市‬之间的竞争、都市圈之间的竞争、城市群之间的竞争，本质上就是核心城市之间的竞争，核心城市的发展前景，取决于它在国家发展战略布局里的定位。新一轮《全国城镇体系规划》显示，我国或将打造“4+11”个亚洲乃至世界中心城市。

自2006年开始编制的《全国城镇体系规划》，拟形成“十百千万”城镇体系（即布局10个左右‬的‬国家中心城市、100个左右的‬国家区域中心城市、1000个左右‬的‬地区中心城市和10000个左右的‬重点镇。并且明确国家中心城市是已经或将成为亚洲乃至世界的金融、贸易、管理、文化中心城市，是位于直辖市和省会之上的新的“塔尖”，是居于国家战略要津、担负国家使命、参与国际‬竞争、代表国家形象的门面型城市。且‬申请‬国家中心城市有两个‬个‬硬‬性‬条件‬:一‬、应是直辖市、省会城市、自治区首府或者计划单列市。二‬、人口‬过‬千万‬，GDP过‬万‬亿‬。

三，截至目前，已经公开的，分两批共批复了9个‬国家中心城市:

第一批:北京、上海、天津、重庆、广州；

第二批:成都、武汉、郑州、西安。

2010年出版的《全国城镇体系规划（2006-2020）》（此‬版‬已公开发行‬）里详细描述了‬2010年之前第一批批复的5个‬国家中心城市:北京、上海、天津、重庆、广州。

至于第二批批复的4个‬国家中心城市，分别是:

2016年4月批复的‬《成渝城市群发展规划》，明确将成都定位为国家中心城市；

2016年12月国家印发的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函》中明确同意武汉建设国家中心城市；

2017年1月国家批复了河南省政府《关于恳请支持郑州建设国家中心城市的函》，并制定出台了《关于支持郑州建设国家中心城市的指导意见》，明确提出郑州要建设国家中心城市；

2018年2月，国家正式发布《关于印发关中平原城市群发展规划的通知》，明确提出，建设西安国家中心城市。

四，国家中心城市，又称全球与国家中心城市，是全球城市和国家中心城市的合称。两种本质是相同的，都是国家中心城市，只是所处的发展阶段不同。具体‬可‬分为四个阶段:

第一阶段:国家同意建设国家中心城市；

第二阶段:明确时限，建设国家中心城市；

第三阶段:国家中心城市建成，开启全球城市建设；

第四阶段:全球城市建成。

成都、武汉、郑州、西安4个后‬批‬的‬国家中心城市，目前处于建设国家中心城市阶段。正在报批的《成都国土空间规划（2020-2035）》、

《武汉国土空间规划（2021-2035）》、

《郑州国土空间规划（2021-2035）》、

《西安国土空间规划（2021-2035）》显示‬，分为三个时间节点，即‬:

2025年，强化空间集聚、完善功能体系，使能够全面支撑国家中心城市建设；

2035年，建成高达2000万左右人口规模的国家中心城市；

2050年，迈向‬或者建成全球城市。

至于‬北京、上海、天津、重庆、广州5个先‬批的国家中心城市里的‬北京、‬上海‬、广州‬等‬已处于国家中心城市建成，正在向全球城市晋级的阶段。

五，目前，2010年出版的‬《全国‬城镇体系‬规划‬（2006-2020）》已经‬公开发行‬，2016年‬编制的‬《全国‬城镇体系‬规划‬（2016-2030）》及后续新版尚未‬公开‬。

已发行的《国家中心城市发展战略研究》一书‬里‬称:2016年住建部等19部委联合编制的《全国城镇体系规划（2016-2030）》（此版‬目前尚未公开‬）已经确定北京、上海、广州、深圳4个‬城市晋级为全球城市，确定天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门为11个‬国家中心城市。

六，正在上报国家‬审批的各大城市《国土空间规划（2021-2035）》显示：长沙、济南、沈阳、南京、杭州、合肥六个城市都提到了国家中心城市。结果‬如何‬，值得‬期待‬。

《长沙国土空间规划（2021-2035）》，城市发展总体目标的城市性质是国家中心城市；

《济南国土空间规划（2021-2035）》，战略定位是国家中心城市；

《沈阳国土空间规划（2021-2035）》，发展目标是国家中心城市；

《南京国土空间规划（2021-2035）》，城市性质是国家中心城市；

《杭州国土空间规划（2021-2035）》，目标愿景的城市性质是国家中心城市；

《合肥国土空间规划（2021-2035）》，目标愿景是2035年奋力迈向国家中心城市。

七，由于，国家中心城市是在全国居于核心地位、发挥着主导作用的城市，是一国综合实力最强、集聚辐射能力最大的城市。因此，各大城市，纷纷把争创国家中心城市作为今后的重点任务‬和‬发展目标。一方面是为了‬提升城市的地位和功能，另一方面也是期待成为国家战略，优先获得资源配置。

八‬，核心城市是集聚出来的，你不集聚，就会被别的城市集聚。机遇是抢抓出来的，你不去抢，必然有别的城市去抢。济南的焦虑，又何尝不是没有获得国家中心城市定位的各大城市共同的焦虑呢？

九‬，城市‬定位‬，决定了一个城市的发展预期和上升空间，是‬人‬们‬‬‬对‬一个城市的‬发展‬信心来源‬‬，是10个左右的国家中心城市之列，是100个左右的国家区域中心城市之列，还‬是1000个左右的地区中心城市‬之列，直接‬决定了‬一个城市‬的‬未来‬。关注‬该‬关注的‬，才能‬知现在‬、比‬过去‬、明‬未来‬。

最近，南京楼市的热点无疑就是河西的开盘了，首付8成，验资最低230万，这么高的购房门槛，还是吸引了南京广大购房者“趋之若鹜”。而另一边，江北核心区热盘更是吸引了7000多客户报名，摇号中签率创下南京摇号史上的最低值。 从区位上看，河西南从江山大街一直延伸到鱼嘴国际商务区，是目前河西重点打造的区域，同样也是南京城建的制高点，更是河西最后的精华所在。江北核心区是江北新区发展的重中之重，是南京未来10年重点打造的区域。 从地图上看，河西南和江北核心区与主城新街口的直线距离差不多，都在11公里左右。不过江北核心区目前还将面临过江堵的问题。 而从配套上看，河西南地铁仅有一条宁和城际S3，有轨电车1号线，公共交通出行不是很便利，商业配套目前主要依靠各个小区的底层商铺，幼儿园开班少，业主上学成问题，没有大型的菜场，生活配套不完善。未来河西南将有4条地铁2条有轨电车、四大商业综合体、18所中小学和23所幼儿园、价值2个亿的社区中心。而江北核心区现在基本处于待建设状态，配套几乎没有，待出让地块不少。未来江北核心区将拥有包括鼓楼医院江北分院在内的医疗配套、4号线和11号线、21条过江通道、鼓楼幼儿园、南京一中高中部、南京一中附属小学 、各种文体设施、总投资200亿的地下空间、新金融中心。 从目前两个区域的产品来看，河西南可选择的楼盘和户型更广，但资金的压力不小。江北核心区价格相对偏低，无需验资，资金的占有率更小。 从投资的角度看，河西南二手房达到5万/平，江北核心区二手房3.5万/平，倒挂更严重的河西南更“诱人”。但江北核心区目前白纸一张，待开发的地块很多，未来还是很值得期待的。 最后悄悄地说，如果资金充裕，河西南和江北核心区“哪里开盘摇哪里，摇中哪里买哪里！”