在广州白云区买小产权房有哪些风险？

关于小产权房能不能买的问题，小崔今天和大家谈一谈，什么是小产权房？小产权房屋能不能买卖？小产权房买来的是房屋还是其他？

什么是小产权房：

小产权房按照法律的规定是没有这样的名称的，房屋属于不动产，依法可以交易的房屋必须拥有房屋销售许可，没有房屋销售许可的不得销售。

但是在实践当中，有这样一类房屋却在市场上存在，就是集体建设用地上的集体产权房屋，如村集体为集体内成员分配的福利房子，该类房屋是否可以交易呢？该类房屋属于集体为特定身份的人分配的福利，特定人如果丧失其特殊身份，村集体应当收回特权分配的房屋。

当然，在实践中，往往是村集体在分配福利时还附带需要获得福利的村集体经济成员缴纳一些自筹资金，但是该笔自筹资金并不能改变其土地性质和房屋权属性质，该房屋属于集体的权属，集体未决定可以转让使用权的前提下，集体产权房分配者处分该财产属于无权处分。

第二类小产权房属于回迁房。该类房屋其实是属于大产权房的，因拆迁户在拆迁时与政府达成的是两个协议，一个是房屋征收补偿协议，一个是房屋买卖协议，将两个协议的主体是不同的，第一个征收协议是政府需要支付货币资金给拆迁户，第二个协议是需要拆迁户给开发商货币资金，二者通过一个协议达成后，就是拆迁户无需获得资金，政府将资金直接代为拆迁户支付购买商品房的购房款，所以回迁房属于商品房。

回迁户在获得房屋后一直未能交易，或者说一直未办理不动产权登记，主要的原因一是政府欠开发商代为拆迁户支付的购房款未向开发商支付；二是开发商已开发的土地因政府未向开发商支付购房款，开发商无法缴纳土地出让金，土地无法办理土地使用权，故无法办理房屋产权登记。

小产权房能不能买卖？

小产权房无标准确定名称，也无确定的产权表示状态，所以小产权房既包括集体建设福利分配给集团经济组织成员的福利房，也包括回迁房，还包括廉住房和经济适用房。

在购买不动产时，必须要看该不动产是否符合法律规定建设，如果该房屋属于违章建筑，一定不可以购买，什么是违章建设呢？需要看该房屋是否获得了土地使用权，是否获得规划许可，是否获得了建设许可。如果没有，就是违章建筑，会被政府拆除或者没收。

当然有好多朋友会说，现在没有看到政府强制拆除违章建筑啊，那是政府没有依法履职，同时有很多项目是政府的未批先建项目，但是随着政府不以买地为主要收入来源将收紧违建的惩罚力度，未批先建的违章建筑被拆风险将极速增加。

小产权房中的回迁房是可以购买的，而且是捡漏购买，因回迁房实际是真实的房屋买卖行为，只是因政府原因无法快速办理产权致使回迁房未办理产权登记。

但是随着清理时间的逐步推进，回迁房一定可以办理产权登记。

小产权房买卖过程中购买的是什么？

小产权房买卖合同买卖的是一个权益，如果是集体福利房买的是出售者享受集体福利的权益，因集体权益因人的身份发生变化就会发生变化，故集体福利房的这个福利权益是不可以购买的。

回迁房买卖合同交易的是关于回迁房合同中的财产权益，这个没有人身依属关系，所以是可以交易的，此时交易获得的是一个合同债权，不属于不动产权益。

在交易不动产时，如果未办理产权登记，是不可以对抗产权登记的。

严格意义上的小产权房是有乡镇发放的证明，但是现在市面上出售的很多所谓小产权房，乡镇是不会向小业主颁发类似证明的。广州在售的小产权房，白云，番禺这样的城乡结合部较多。这样的房子使用的一般是是集体建设用地，非国有用地，然后以集体名字与企业合作开发建设具备住宅功能的公寓。这种房子，村民买，基本上是无风险的，因为集体肯定长期承认其权益，至于非村民，风险有但经济稳定情况下就不算大。一般的形式是签订租赁合同，30年甚至更长，因为合同法规定是20年，因此还会加个补充协议。这是踩线的做法。至于大家心切切的小产权有望转正的利好，如果真的转正，价格一飞冲天，说实话小业主拿着租赁合同作为租客又有什么着数呢，这么大的利益肥肉，到时候开放商和村集体合体的大业主收回房产的动力强劲，而且有依有据人家才是产权人，产权证上写着某某村股份合作社。让租客到期走人或者未到期获得赔偿卷铺盖都是合法合规的。所以，买小产权房考虑租赁回报觉得合算即可，至于转正的肥肉还是不要期望能吃到自己嘴里，这样去算风险和收益就相对稳妥了

小产权房确实是存在风险的，不过因为价钱相对来说便宜很多，所以是会有人抱着侥幸心理，冒风险购买的。

定义：国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。

提问者没有给出相关描述信息，看字面的意思，应该是按产权证颁发机关来区分的这种，即国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

在广州白云区的石井镇、江高镇、人和镇等等一带，确实存在不少在农民集体土地上，未缴纳土地出让金等费用而建设的房屋，甚至是私下违法建设的房屋，但却是吸引不少市区人、外地市人的注意，因为价格便宜，附近都有地铁站，去市区也很方便快捷。

不过，这是有风险的。

首先是法律效力，即“小产权房”的买卖合同效力不被国家认可，等同无效。

其次是房屋质量没有保证，因为私人建设的房屋，所用材料无法保证是否全部合格，盖起来后没有相关部门对房子进行质量检测。

第三是政策风险，即购买在建小产房时，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除，到时没房又要不回钱。

第四是无法上市交易，即购买后不能合法转让过户给别人，还会对房屋的保值和升值有影响之类的，同时还不能抵押贷款。

此外，还有有其它类型的风险。

所以，希望广大购房者一定要认清“小产权房”的风险，还有自己的承受能力在什么程度之后，再决定是否下手，最好还是入手正规的楼房吧，毕竟有保障。

谢邀！本人从小就生活在白云区，对于这个问题也有我个人的看法。

最近的几年全国的房地产发展的非常蓬勃，中国的一线城市及广东省会的广州房价也是一天一个样。在市区里面的房子已经卖到了5万一个平方了。作为中国发展最快和包容性最强的广州也吸引了一大批淘金者。在这些淘金者中，大家经过自己的努力，手上也富裕了。也适应了这样的生活，当然就想把家里人都接过来，享受天伦之福。而中国人有这样一个习惯，有条件的都会想到买房子，这样才住的踏实。 说到买房子，能挣到可以首付几万块钱一平方的不多。大家的目光自然就投在广州的郊区买房子了。

在白云区人和、太和、江高、钟落潭等镇陆陆续续都开地铁，和准备开通地铁。来往市区快捷方便，房子便宜。可是在这些镇上卖的房子都是在宅基地上面建成的。买这些房子总结起来有4个风险。

1.证件不齐全。就算个卖家有相关协定的，有纠纷起来。都不会受到国家法律的保护的。

2.遇上房子拆迁，赔偿比较难。

3.房屋质量难保证。这些房子都是私人建起的，没有相关部门进行材料和建成后的房屋检测。所以质量不能保证。

4.不能抵押贷款，和上市交易。

最后总结：现在国家的政策一直都在变，也有可能以后的小产权可以像商品房一样管理和待遇。但现阶段没有足够的资金买商品房，也不想租房子。在不考虑房子再卖的情况下，可以考虑小产权房子。

不知你如要买这些小产权房需要花费多少钱？但我还是请你不要冒这个险，原因很简单大家都明白的，这些小产权房没产权，没手续，政府不承认，要知道现在广州发展太猛，不知什么时候征收或重建你购买在的所在地域，到那时你根本得不到任何补偿，真的血本无归。这种赌博百分百输定的。三思！