同事买房，和房东签好协议付了5万订金，现房价突然上涨约15万，房东反悔，怎么办？

首先需要明确两个词，“订金”和“定金”。一字之差，意义却是天壤之别。订金，类似于预付款，交易成功后，订金转化为货款或租金等。但是“定金”属于担保物权性质，具有担保的功能。同时，定金适用“定金罚则”，收受定金的一方违约，要双倍返还定金，支付定金的一方违约，则无权要求返还定金。

为什么要区分这两个词呢？主要是通常我们见到的房屋买卖，在签订认购书或二手房买卖中，给付的大都为“定金”。所以，在看到这个问题中写的是“订金”，就多问一句。

言归正传。类似情形我们在生活中会经常遇到或听闻，尤其是在房价暴涨或者一二线大城市中较为常见。目的还是因为房价猛涨一方欲以反悔的方式谋取利益。但该如何评价这个行为呢？

通常在一手房购房中签订的《认购书》，在性质上为预约合同，目的是为了在将来某个时段，地点，以什么样的价格等签订正式合同。那在本话题中，应该是二手房买卖中，给付“订金”时有无签订书面的合同，不得而知！

如果签订了类似于认购书的文件，则属于预约合同。当然，给付订金的行为本身也是为了将来签订二手房买卖合同。此时反悔，同样属于违约，不过不是二手房买卖合同的违约，因为那个合同（本合同）尚未生效，而是对预约合同的违约。

那么违反预约合同的后果是什么呢，能否就此主张要求继续履行合同或要求承担违约损失？在实践中，如果仅仅是违反了预约合同，通常要求继续履行合同，即签订主合同的诉讼请求很难得到法院支持。因为主合同通常属于大标的额的合同，是否要签署，应当由当事人自主决定，法院不宜强制要求当事人签署一个尚未生效的合同，民事法律行为充分尊重当事人的意思自治。因此，预合同中通常约定的是“定金”，而不是“订金”。

当然，双方如果一开始签订的就是《存量房买卖合同》，那按照合同约定，该继续履行的继续履行，该主张违约责任的主张违约责任，不会有什么争议。

买房签完合同后，房东却要涨价，不配合办理买卖流程怎么办。

分享一个真实的案例，时间大概是16年3月份左右。我还记得特别清楚当时我的客户看中了一套124平的三房，房东的挂牌价为130w，而这个房东也不怎么愿意让价，因为客户之前错过一套同户型的房子，所以最终客户以129w的价格签了合同，给了业主3w的定金。

这套房子是房东开盘时全款买的，而我的客户是贷款买他的房子，所以我们签完合同的第二天就去银行面签了贷款。当时签合同时就跟业主讲清楚了，贷款审批通过得大概30个工作日左右，结果大概在签完贷款的第十天左右，业主说再过一个星期要是贷款还是审批通过不了的话，他就不卖了。

当时说实话我整个人都很懵，毕竟当时和这个业主见面的时候，感觉他不像是个爽约的人。于是我问他这是为啥，房东说他的一个亲戚说他卖便宜了，说他的房子起码可以再多卖个10w，觉得卖亏了（其实房子就是市场价）。

最后我跟客户沟通了这个事，客户说你们按照合同规定的时间来办就好了，客户还是比较信任我们的，让我们先去和业主沟通解决，如果业主后期不配合的话，客户说自己就去起诉这个房东。

后面不管怎么跟业主沟通，这个业主就是认准这一点非要说要是一个星期贷款审批不通过他就不卖了。

最终我们只能用我们自己的办法，一个星期顺利的让贷款审批通过了，解决了这个问题。

正常情况下一般不会出现这种情况，但房价大幅度上涨时房主可能会出现毁约不愿意卖房，这时候也只能按购房合同的约定和违约责任来办。

现在最关键的一点是你提的问题是买方支付了5万元的订金。这就比较麻烦了，房主反悔可能也只需要向你朋友返还5万元订金了事，很可能得不到额外的补偿。因为关键的问题是你朋友付的是“订金”，而不是“定金”。这两字之差在房产买卖合同上的作用和差别可是非同小可。“订金”的意思只代表你朋友要购买这套房子的意思，还没有完全定下来。如果房主把房子卖给其他人或者不愿意按合同价格规定卖房子给买方，是完全有可能的。而“定金”的意思是明确了买卖双方的真实意思表示，买方在卖方没有违反合同规定的情况下，必须一定要买这套房子，而卖方也是在买方没有违反合同规定的情况下一定要按合同价卖这套房子。否则就可能被双倍返还定金或被没收定金。

按照国家合同法的规定，房屋买卖中的房屋定金如果卖方反悔，必须双倍向买方返还定金。如果买方反悔，则卖方将不再退回买方已交的定金。除了按国家的规定执行外，如果合同中还约定了其它的违约条款，比如买房人特别想买这套房子，在已经交了5万定金的情况下，还另外约定了卖方反悔还要按房屋买卖合同的20%支付违约金，那么还可以就违约金向卖方提出要求。得到更多的经济补偿。当卖方全面履行了违约责任以后，你也没有其他的理由，只能不买这套房而另寻其它途径买房了。否则即使闹到法院也不会得到支持了。

这种情况很常见，临时加价在房价上涨时屡见不鲜。这对于买家来说确实很无奈，毕竟还没有签正式合同，即便协议当中有违约金约束，那也基本上都是小额度的。尤其这种定金只有5万的，违约金也不会超过5万。

所以房东以拒绝出售为由，必然是认定能将你的军。因为一下子涨这么多不可能是只有他这里涨，而是别人房子也会涨，他吃定你不会因为这15万溢价而去选择别人，因为选其他房子也未必能便宜。那么既然选好了，又交了定金，他觉得你们大概率不会放弃。退一万步讲，就算交易泡汤，他赔给你少许违约金，再卖给别人还是多赚很多钱。如果没有违约金，那么你们不买也有别人买。

这种情况买家是绝对被动的，如果没有具备法律效力的协议约束，那买家吃亏是肯定的了。中介没权利干预价格，所以找他们也白搭，何况这房子他将来卖给别人也一样赚中介费。

那就只有看你同事对这房子的喜爱程度，以及房东人怎么样了。要是很喜欢这房子，而且房主还算好说话，价格看能否谈的折中一点，以降低自己的损失。除此之外只有弃房这一个选择了。毕竟没有正式签买卖合同的情况下，你打官司都没处打，只能认倒霉。

我是法眼扫描，执业28年的资深律师，来回答你的问题。

一、到底是订金？定金？

订金和定金，虽然音一样，但法律上的定义差别太大了。

定金是《担保法》规定的五种担保方式之一，法律上的“定金罚则”是：接收定金的一方违约的，双倍返还定金；支付定金的一方，违约的不得索回定金。

而“订金”，在法律上被认为是“预付款”，一旦房东违约的话，不能按照定金罚则处理的。

二、要遵守诚实守信的原则

给大家讲一个未央区法院判决的案例：双方在中介机构的撮合下，签订了《二手房买卖合同》，买家支付了3万的定金，但房东反悔不卖了。买家起诉到法院，要求解除《二手房买卖合同》，索要2倍定金即6万元，索要房屋涨价的差价40万；得到了法院的全部支持。

法眼扫描也赞同法院的判决，一旦签订协议，就要遵守，有点契约精神！不能让违约、违法行为获益，否则就是鼓励人们违约、违法，后果严重。

三、结语

建议你的同事，参考上述案例，起诉到法院，让不守诚信的房东付出代价！