杭州哪里的房子比较有升值空间？

房价普涨的时代已经过去了，未来买房，一定要买对城市。以下“八点”分享‬，从《长三角城市群规划‬》和‬新一轮‬《全国城镇体系‬规划‬》中‬各大‬城市‬在国家‬发展战略‬布局里的‬定位‬进行了‬分析。看完后‬就会知道，为什么有的城市一套房子价值‬几千万，有的城市一套房子只值几十万；也会知道未来哪些城市房子还可以买，哪些城市房子非自住不能买了；还会‬知道‬哪些‬城市‬房子‬需要赶紧买‬，哪些‬城市房子‬最好‬等等看‬在买‬。

一，先从‬长三角区域‬‬层面‬分析‬‬。2016年‬国家‬印发‬了‬《长三角‬城市群‬规划》，‬明确‬长三角‬城市群‬范围为半个‬‬安徽‬‬+半个‬江苏‬‬+半个‬浙江‬+上海‬全域，并且‬明确‬长三角‬城市群‬中心‬城市为‬上海‬，副中心‬城市为‬合肥‬南京‬杭州，‬‬宁波‬嘉兴苏州‬无锡‬‬芜湖‬马鞍山‬等‬22个‬城市‬为‬普通‬成员‬城市。2019年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲区域‬一体化‬发展‬规划‬纲要‬》，2021年‬国家‬印发‬《长江‬三角洲‬地区‬多层次‬轨道‬交通‬规划‬》，明确‬安徽‬江苏浙江‬上海‬全‬域‬为‬长三角‬地区。

二，再从‬全国‬层面分析‬。未来‬城市‬之间的竞争、都市圈之间的竞争、城市群之间的竞争，本质上就是核心城市之间的竞争，核心城市的发展前景，取决于它在国家发展战略布局里的定位。新一轮《全国城镇体系规划》显示，我国或将打造“4+11”个亚洲乃至世界中心城市。

自2006年开始编制的《全国城镇体系规划》，拟形成“十百千万”城镇体系（即布局10个左右‬的‬国家中心城市、100个左右的‬国家区域中心城市、1000个左右‬的‬地区中心城市和10000个左右的‬重点镇。并且明确国家中心城市是已经或将成为亚洲乃至世界的金融、贸易、管理、文化中心城市，是位于直辖市和省会之上的新的“塔尖”，是居于国家战略要津、担负国家使命、参与国际‬竞争、代表国家形象的门面型城市。且‬申请‬国家中心城市有个‬硬‬性‬条件‬:应是直辖市、省会城市、自治区首府或者计划单列市。

三，截至目前，已经公开的，分两批共批复了9个‬国家中心城市:

第一批:北京、上海、天津、重庆、广州；

第二批:成都、武汉、郑州、西安。

2010年出版的《全国城镇体系规划（2006-2020）》（此‬版‬已公开发行‬）里详细描述了‬2010年之前第一批批复的5个‬国家中心城市:北京、上海、天津、重庆、广州。

至于第二批批复的4个‬国家中心城市，分别是:

2016年4月批复的‬《成渝城市群发展规划》，明确将成都定位为国家中心城市；

2016年12月国家印发的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函》中明确同意武汉建设国家中心城市；

2017年1月国家批复了河南省政府《关于恳请支持郑州建设国家中心城市的函》，并制定出台了《关于支持郑州建设国家中心城市的指导意见》，明确提出郑州要建设国家中心城市；

2018年2月，国家正式发布《关于印发关中平原城市群发展规划的通知》，明确提出，建设西安国家中心城市。

四，国家中心城市，又称全球与国家中心城市，是全球城市和国家中心城市的合称。两种本质是相同的，都是国家中心城市，只是所处的发展阶段不同。具体‬可‬分为四个阶段:

第一阶段:国家同意建设国家中心城市；

第二阶段:明确时限，建设国家中心城市；

第三阶段:国家中心城市建成，开启全球城市建设；

第四阶段:全球城市建成。

成都、武汉、郑州、西安4个后‬批‬的‬国家中心城市，目前处于建设国家中心城市阶段。正在报批的《成都国土空间规划（2020-2035）》、

《武汉国土空间规划（2021-2035）》、

《郑州国土空间规划（2021-2035）》、

《西安国土空间规划（2021-2035）》显示‬，分为三个时间节点，即‬:

2025年，强化空间集聚、完善功能体系，使能够全面支撑国家中心城市建设；

2035年，建成高达2000万左右人口规模的国家中心城市；

2050年，迈向‬或者建成全球城市。

至于‬北京、上海、天津、重庆、广州5个先‬批的国家中心城市里的‬北京‬、上海‬、广州‬等‬已处于国家中心城市建成，正在向全球城市晋级的阶段。

五，目前，2010年出版的‬《全国‬城镇体系‬规划‬（2006-2020）》已经‬公开发行‬，2016年‬编制的‬《全国‬城镇体系‬规划‬（2016-2030）》及后续新版尚未‬公开‬。

已发行的《国家中心城市发展战略研究》一书‬里‬称:2016年住建部等19部委联合编制的《全国城镇体系规划（2016-2030）》（此版‬目前尚未公开‬）已经确定北京、上海、广州、深圳4个‬城市晋级为全球城市，确定天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门为11个‬国家中心城市。

六，正在上报国家‬审批的各大城市《国土空间规划（2021-2035）》显示：长沙、济南、沈阳、南京、杭州、合肥六个城市都提到了国家中心城市。结果如何‬，值得‬期待‬。

《长沙国土空间规划（2021-2035）》，城市发展总体目标的城市性质是国家中心城市；

《济南国土空间规划（2021-2035）》，战略定位是国家中心城市；

《沈阳国土空间规划（2021-2035）》，发展目标是国家中心城市；

《南京国土空间规划（2021-2035）》，城市性质是国家中心城市；

《杭州国土空间规划（2021-2035）》，目标愿景的城市性质是国家中心城市；

《合肥国土空间规划（2021-2035）》，目标愿景是2035年奋力迈向国家中心城市。

七，由于，国家中心城市是在全国居于核心地位、发挥着主导作用的城市，是一国综合实力最强、集聚辐射能力最大的城市。因此，各大城市，纷纷把争创国家中心城市作为今后的重点任务‬和‬发展目标。一方面是为了‬提升城市的地位和功能，另一方面也是期待成为国家战略，优先获得资源配置。

八，城市‬定位‬，决定了一个城市的发展预期和上升空间，是‬人‬们‬‬‬对‬一个城市的‬发展‬信心来源‬‬，是10个左右的国家中心城市之列，是100个左右的国家区域中心城市之列，还‬是1000个左右的地区中心城市‬之列，直接‬决定了‬一个城市‬的‬未来‬。关注‬该‬关注的‬，才能‬知现在‬、比‬过去‬、明‬未来‬。

杭州作为强二线城市，与京沪深这样的一线城市不同，买房还是要讲究地段的，在我看来，要么买核心区域，要么沿着地铁规划买，离地铁站500米内。区域还是主城区，滨江，未来科技城 ，这些区域会好一些。

再说租房。杭州人口众多,租房总体处于供不应求的状态,再加上杭州房价总体走高,许多买房的人徘徊在买房的门外,转而进入租房领域,这些外在的因素,总体抬高了杭州租房市场的租金价格。

值得注意的是,杭州的早晚高峰交通状况不甚理想,轨道交通还不够完善,租房太远,耗在上下班的时间则会较久。所以杭州租房要选择工作地点附近优先。在地铁系统还不是很发达的二线城市，物理距离近是首要的。

下面，再说几个杭州单价最贵的房子

西湖8号公馆 12.2万/㎡

2007年，西湖8号公馆成交的一套公寓12.2万元/平方米！总价则高达2700多万元。这个价格不但一举刷新了当时杭州8.4万元/平方米的成交单价纪录，甚至还超过了上海的“汤臣一品”。

在吴山广场边上的四宜路上，有个占地仅5980平方米的楼盘。因为临近西湖，有限高规定，所以在一片二手房簇拥中的西湖8号公馆并不是那么显眼。整个楼盘仅有两幢房子，而且中间还隔着一幢破旧的楼房，看起来，楼盘的小景观并不是特别理想，不过大环境却显然令人羡艳。位于吴山脚下，步行5分钟便可以到达西湖，楼盘所在的四宜路更是闹中取静。

武林壹号 1.03亿

巅峰圈层里从来不缺少一掷千金买豪宅的故事，但能够一次性付款上亿的事情到底鲜有所闻。

就在今年五月，武林壹号1号楼顶跃被神秘买家以1.03亿的总价买走，创下杭城有史以来单套公寓最贵记录！这套1.03亿天价房源，位于1号楼29层顶跃，总面积达1118方。一次性付款，满满的“壕”气质，据这位神秘买家表示，这套跃层准备将来自住。

元福里 16万/㎡

高架边，40年产权，均价7万/平，真是要跪了。如果是西湖边的别墅，绿城造，那就是一个传奇的存在。两者相加=绿城元福里，不但曾经卖出过160310元/平米的价格，而且没有售楼部没有广告宣传，还卖得很好。

元福里独栋别墅建筑面积约在200方~300方，通常地上2~3层，并附送200方左右的地下室空间，每套房子都是独门独户，内有电梯外有私家庭院，总价在1000万~5000万元/套之间。就是这么任性的楼盘曾创下杭城商品房单价纪录。

云栖玫瑰园 1.21亿

最近土豪们到杭州买房子，流行带上一麻袋人民币或美金，当场点哭验钞机！若这位云栖玫瑰园的买家也想效仿，现金得用一辆皮卡装。据测算，100000000元人民币叠起来有1.15吨重，差不多这么大。你可以算算，这套“楼王”得用几吨人民币换！

这是云栖玫瑰园总价最贵的一套中式大宅。加上室内精装，买家一共要支付约1.6亿元，可排进今年中国的住宅成交总价前三。云栖玫瑰园位于五云山南麓，一共有88套别墅，其中29套为中式大宅。此前，1.15亿元的杭州住宅成交纪录，也由云栖玫瑰园创造。

武林壹号 7.5万/㎡

坐落寸土寸金武林广场北，坐拥武林商务圈、西湖文化广场，以及京杭大运河水景资源，完善的配套、市中心的罕见体量，再加上滨江、绿城两大本土首屈一指的开发商品牌，“杭州第一豪宅”的美称，武林壹号当之无愧。但是斑斑还是得实实在在说一句，这个玻璃外立面，看起来就是没有石材的上档次啊~~

西子公寓 26万/㎡

杭州的景观房要和维港的全海景PK，不用说一定是西湖的湖景。

环城西路8号的西子公寓，挂牌价堪称目前湖边公寓类豪宅之最：房东叫价1.2亿元，每平方米单价约合26.7万元。西子公寓建筑年份约2000年，整栋房屋西向西湖，总共只有25套房源。隔着车水马龙，对面就是举世闻名的那一湖碧水。站在公寓正门口，正前方是西湖著名景点——断桥，附近是杭城最繁华的商业街凤起路和庆春路，右前方是附近游览西湖的必经之路北山路。

“我的一个朋友告诉我，在杭州看西湖全景最漂亮的三个地方，一个是喝茶的湖畔居，但那里离湖太近，视野也比较局限；第二个是望湖宾馆8楼；再就是我家，相比起来，看西湖的角度最别致、最美丽。”房东陈先生表示。

中大吴庄 10万/㎡

2001年首开的中大吴庄，目前二手房在售单价基本在120000元/㎡以上，堪称二手房均价之最。虽然房龄已达14年，但这里一直是杭州人心中西湖豪宅的代表。中大吴庄位于杭州吴山广场西侧，东沿四宜路，北依清波街，西临柳浪闻莺。

林语别墅 5300万

位于杭州城西的林语别墅区，是买家于1999年左右买进的商品房，面积478平方米左右，总楼层3楼，属于独栋别墅，内带装修，在2012年底以10.88万元的单价，5300万元的总价成交，可以说是杭州“史上总价最贵二手房”。

杭州现在最火的板块莫过于未来科技城和奥体，两大中心。个人更看好未来科技城板块的发展，因为有产业带动，长期发展比较好。不过未来科技城二手房价格已经涨上去了，靠近南湖板块和天目山西路以南的闲林板块还有机会可以上车。

如果看升值空间，若符合杭州无房户的政策，当然去摇热门的一手房。杭州政府对无房户的政策倾斜力度很大，真的是赤裸裸的送钱，可以把握住这个机会。当然前提是自住而不是炒房客，因为这些房买到了要限售5年。

当然一些区域性板块的二手房也可以去淘一淘，比如：三墩北，西湖区，学区不错，又有阿里云谷等概念的加持，不过300万要淘到好一点的次新房还比较困难；沿着地铁2号线再往北走，地铁口杜甫村附近万科未来城/融信澜天/和昌府等次新房也可以去看看，周边规划区域还比较新，几个楼盘都是去年刚交付不久，当时卖的时候正好赶上政府限价，所以投资客很多，典型的就是融信澜天——杭州的第一个万人摇楼盘。这块区域因为投资客多，从交付开始挂盘量就非常大，当然成交量也大，所以价格涨得不是特别厉害，等到这波投资客散去，价格应该还能再涨涨。再比如未来科技城新交付的华夏四季/未来科技城三兄弟，不过因为学区还有杭州对一手红盘的调控政策，短短的一两个月房价就又涨了一波。买二手房可以参照这个规则，投资客多，供应量大，地铁站附近新交付的二手房。

以下区域依次排开（如果房地产继续蓄水的话）：

一梯队：拱墅申花及附近周边、钱江新城（新市中心）

优势：市中心、地铁发达、医院/学区/商业区都非常发达

二梯队：拱墅5号线沿线附近、钱塘亚运村、滨江区政府附近、未科5号线沿线附近（尤其是5常附近）

优势：一梯队外围及附近，配套没有一梯队强，但挤挤也凑合

三梯队：拱墅北、滨江浦沿、未科西非5号线沿线、城东艮北

其实从政府区域限价就能看出端倪，城市规划是政府制定的，限价就匹配了政府的预期[灵光一闪]

上城区：新世界望江新城（7.00w/㎡ ）、滨江望江未来社区（6.98w/㎡ ）、德信中心（4.65 w/㎡ ）、德信钱塘云庄（待定）、绿城春来雅庭（4.08 w/㎡ ）、金隅春棠澜府（4.08 w/㎡ ）、绿城艮北项目（4.24 w/㎡ ）、合生创展名邸（3.8 w/㎡ ）、北辰聆潮府（待定）、绿城丁桥项目（3.15w/㎡ ）、德信丁桥项目（3.15 w/㎡ ）

拱墅区：九龙仓天玺（5.4w/㎡）、九龙仓天荟（5.4w/㎡）、滨融府（5.4w/㎡）、荣安杭宁府（4.5w/㎡ ）、大家天承美筑（3.6w/㎡ ）、香港置地上河公元（3.73w/㎡ ）、星创晶悦府（3.6w/㎡）、合能杭玥府（3.4w/㎡ ）、万科运河项目（3.8 w/㎡ ）、滨江和品(5.17 w/㎡ ）、嘉里文晖项目（待定）、春和云境（3.3w/㎡ ）

西湖区：中冶锦绣公馆（待定）、葛洲坝中国府（待定）、招商融信天澜（2.81w/㎡）、钱江彩虹轩（预计2.81w/㎡ ）、地铁集团转塘202063项目（3.54w/㎡ ）、地铁集团转塘202064项目（3.14w/㎡）

滨江区：信达杭州壹号院（4.81w/㎡）、时代滨江丹枫四季（4.92w/㎡）、保利天汇（5w/㎡）、滨耀学府（3.8 w/㎡）、荣盛滨江浦乐项目（3.8w/㎡）、世茂栖棠誉湾（待定）

余杭区：绿城晓月澄庐（5.22w/㎡）、万科天空之城（3.75w/㎡）、富力中心（3.45w/㎡）、中梁沐宸院（3.45w/㎡）、众安项目（待定）、万科前宸（3.05w/㎡）、星创城（2.9w/㎡）、万科大溪谷（2.08w/㎡）

临平区：星合映（2.3w/㎡）、天都城上塘源著（2.1w/㎡）、汀洲映月（2.08w/㎡）、杭州第三城（2.2w/㎡）

萧山区：滨江观品（4.7w/㎡）、绿城万科华润亚运村三兄弟（预计4.6w/㎡）、滨江星翠蓝庭（4.5w/㎡）、顺发美颂城（3.35w/㎡）、龙湖融信天琅府（3w/㎡）、万科彩虹天空之城（2.56w/㎡）、赞成漫悦（2.83w/㎡）、朝闻花城（2.98w/㎡）、湘湖原著（2.83 w/㎡）

钱塘区：融创云帆未来社区（1.93w/㎡）、金成项目（1.98w/㎡）、大江之星（待定）、绿城金沙湖项目（3.75w/㎡）

富阳区：新界2020（2.1w/㎡）