这个是一个很明显的幸存者偏差的问题，以及对比太少的问题。

我自己从事房地产8年，大部分人对于房价，是后知后觉的，我来说一下我身边的两个例子。

我朋友在我们城市的南城区有一个房子，房龄15年左右了，他是在22年7月份左右，开始挂到中介和网上去卖的。

结果很雷人，22年底，一共去看房的人少的可怜，大部分还是中介自己去拍照，发到58上

中介在后边说，哥要不你把房价降一下吧，要不然，这个价格，在这个行情下，很少人会来看的。

他年前一直咬牙没有降价，现在年后，自己让了5万了，但是看房的廖廖。

第二个

我之前的同事，他22年在售楼处干坐了一年。

没有看错，一个月接待的客户，不及他16 17年两天接待的客户客户多。客户来了还一直调毛病，还一直说房价要跌，早买赔钱。

上年一年，他就是靠着底薪和信用卡过日子。

今年才受不了了才出来，打算找新的工作。找我聊聊。

他们新房的价格，因为受到影响，有些不能降，只能是送厨房，送卫生间，送地下室，送车位了。

只能通过这样的方式了。

所以，想知道价格到底有没有降，可以持续关注一个地方的价格，然后多去问问，看看现在挂什么的价格，听听中介说现在一般什么价格能成交，事件长一点，就能知道了。

你看的是售楼部的房子，也就是一手新房。你发现没跌有两种可能。

第一种：的确降了（均价而已），但是好楼层价格没降。

比如原来备案均价是1万一平，好楼层可能卖11000，差楼层卖9000。

现在备案均价降到9000了，好楼层还卖11000，但是差楼层卖7000了。是不是降了呢？

的确降了。开发商广告只会宣传7000起，不会说最贵价格11000的。

而大部分购房人去楼盘看房，首选不会选1楼，2楼，顶楼的差楼层的。

这就是为什么现在各大楼盘都是“特价房”，“一口价房源”的原因，你去选发现这样的价格都是顶底楼层。

第二种：个别楼盘没降，其他楼盘降了。

你了解的房价是市场均价走势，不是所有。

以前A楼盘售价10000，B楼盘8千，均价9000，

现在A楼盘还是10000，B楼盘卖6000，均价8000。

难道说房价都降了1000一平吗？

个别不代表普遍。有的楼盘就是比较坚挺能抗，比如国企。

还有一种情况就是二手房市场你忽略了。

二手房市场也是房产市场的重要一部分，在一手房不景气的情况下，特别是受疫情影响，这两年降价急售，抛售的房子越来越多，老破小小区业主也大量出售换新。导致二手房市场价格降幅明显。也拉低了房价。

所以不是售楼部房价没降，是你看的房子没降。还有一句话是房价没涨就是降。

1.13，我刚卖掉一套房子，事实证明，房价跌了不少，费尽周折才能卖出去。

这套房子周边一公里内有小学、初中和高中，两公里范围内有人民医院，人民公园距小区三百多米远，地理位置是不错的。一梯三户型，两头通透，中间户型不通透。四年前，中间户型邻居卖了房，她房子面积比我们还小6平方米，但成交价跟我卖的价差不多。

卖房肯定要考虑讨价还价的空间，因此要价肯定要比心理价位高一些。我当初挂在网络上的价格与最终成交价相比，二者差了8%，主要是买房者也会考虑讨价还价空间，因而她给的起价很低。事实证明，房子的流动性很差，数家中介千方百计弄到我的房子信息，都在自家平台上挂牌销售，不管是真正的买房者，还是中介假扮的买房者，不知道有多少批次的人周末去看房，中介手中有钥匙的直接领客户去看，弄得地面很脏；中介手中没有钥匙的，每次看房都要我过去开门，整整8个月时间，谈及价格，浅尝辄止，根本不像真正买房的意思。

我不得已降低了要价，遇到最后的买主也是鬼使神差，很有运气。我因跑水淹了楼下邻居，商谈赔偿问题时得知他已经卖掉了房子，尚未过户，必须找中介一起商谈，而后认识了这家中介，而这家中介有一家外省的客户，因女儿落户本地，要为女儿买一套房子。这家中介领着他们看了十几套房子，自己也处于审美疲劳的状态，又因为他们租住的房子不供暖，整天冻得叫苦连天，看房时，感觉房子不供暖已经很温暖了，第一印象良好。而后，见房子收拾得干净利索，11楼的视野也好，其实就下决心购买了。所以说，我的运气还不错。

一个周后，他们带着现金来商谈，起价比我的要价低了10%，双方讨价还价，后见我态度坚决，最终上抬了一些成交。价格跟前几年没法比，房价确实是下跌了。

不过，国家近期出了较多的刺激政策，房地产市场正在升温，据说过户大厅里又见人声鼎沸的现象，但房子已经不是全民炒作的对象，不再有前些年储蓄搬家炒房的疯狂，很难再现以前那样的价格。

大城市

房子有价无市

买涨不买跌的心理作祟

开发商抱死价格待价而沽

小城市

房价下跌很多

可购买能力太差

受众者太少

房子根本买不动

二手房

挂在网上的很多

可价格腰斩

看房的多

成交量少

楼市出路在哪里

关键是发展经济

老百姓帒子里钱多了

成交量就自然大了

房地产是中国的支柱产业

新中国成立以来，国家已经第四次动员买房，凡是能有幸参加过去三次动员中任意一次都已经是人生赢家了。

第一回

那是2001年，为了推动住房商品化。国家第一次动员你买房，甚至北京上海深圳送户口。这一次跟上国家脚步的都实现财务自由了，回家建房的面临翻新，这是属于老一辈的风口。

金融危机

7年之后来到了 2008年，国家第二次动员你买房，贷款利率低至7折，这一次敢动手的资产翻好几倍吧，没动手的只能说错过了。

莫名其妙地又一年

时隔7年到2015年。 去库存去产能，国家第三次动员你买房，营业税五改二，利息又打折，二套四成首付就能买。这一次动手的已经又是资产翻倍，动手晚的高位站岗，这一次是机会也是考验。

今年

再一次时隔7年以后到了 2022年，这是后疫情时代。疫情三年出来了多少妖魔鬼怪，经济下行，国家第四次动员你买房，限购限贷不同程度放开，利息创下历史最低。

总的来说，国家意志

我国是社会主义国家，国家意志高于一切，听党指挥。房地产又是中国的支柱产业，故除非国家经济崩盘，否则供需只能些许影响，但无法完成房地产崩盘！