买房贷款20年划算，还是30年划算？这是让很多人感到困惑的问题。其实，即使是房贷20年或30年，里面也有等额本息和等额本金的二项还款方式可供选择。其实，买房贷款哪种形式更划算，不同的家庭，给出的答案是不同的。如果你在资金方面较充裕，想少付利息，那么选择20年房贷，等额本金更划算。如果你现在收入不高，手里资金并不多，为减少每月的还贷压力，那么可以30年房贷，等额本息更划算。

先来举个例子，80后小沈与她的老公付炜都是大型企业白领，工作比较稳定，经过十几年的打拼，手里也有了一些积蓄，想把原来结婚时的老房子卖掉，再换一套更大一点的房子，对于这种具有一定经济实力的家庭来说，他们是想少付点利息，就可以选择房贷20年，等额本金的还款方式。如果小沈贷款100万，利率标准为4.9%房贷利率计算，那肯定是选择等额本金是最好的还贷方式。

如果是采用等额本息的还贷方式，那20年的还款每个月的月供为6544元，房贷20年，总共需要支付利息为57万，总还款金额为157万元。而等额本金是20年还款月供个月逐步下降，首月月供为8250元，在20年后最后一个月还款方式为4183元，总房贷利率为49.2万元，总还款金额为149.2万元。显然，如果像小沈这样家境比较富裕，不想多还房贷利率，那还是选择20年期的等额本金还贷方式比较好。而且，如果家庭后面有了更多的收入，等额本金的还款方式还能让你提前还清房贷，这样房贷利息还可以少付。

再举个例子，大学毕业没几年的杨亮要结婚了，而父母只是给他付了首付款，后面需要他们小夫妻一起来还房贷。但杨亮现在的工资收入并不高，如果选择还贷20年，可能每个月的还贷压力实在太大，所以我们就建议小杨，采用的是30年的等额本息，同样是100万房贷，利率标准还是4.9%，等额本息的30年还款每个月月供为5307元，房贷30年总共需要支付利息为91万，总还款金额为191万元。对于杨亮这种工资收入并不高，不希望每月还贷压力过大，但又不太在意长期要多付给银行利息的年轻人来说，采用30年等额本息要比等额本金还贷压力小得多。

当然，还有些人愿意房贷30年，主要是为了对抗通货膨胀，但大家不要忘记，贷款买房也并非没有成本，房贷利率始终在5%左右。这就需要房价每年要10%以上涨幅，才能对抗通货膨胀，但从目前情况来看，这种可能性并不大，因为国内各城市房价已经发生分化，即使房价上涨的城市，涨幅也并不是很大。同时，购房者还希望房贷利率一直降下去，但问题是自今年3月份以来，央行已经连续6个月停止让LPR利率的下行，这说明了目前LPR利率已经跌至历史低谷，随着国内经济形势逐步向好，LPR利率会逐步回升，可以肯定只要不是银行签下固定利率

随着社会的物质生活上涨，房价也开始上涨，在过去大多数人还可以全款买房，在现在全款买房的人已经少之又少，除了资金的原因之外，还有人们也意识到买房贷款的好处，同时房子变得必不可少。

那么，买房贷款的时候，选择房贷20年和房贷30年哪个更划算一点呢？可以先看看下图。

一个很简单的例子，就可以对比出贷款20年和30年的差距，假如买房者买一套房子价值200万，首付60万，都是用等额本息的方式去偿还，按照基准利率4.9%计算，一共贷款140万，最终得出总利息贷款20年为798932元，总利息贷款30年为1274862.67元。

除了还款年期之外，还有还款方式的不同都会导致最终利息的不同，其实总结来说，贷款期限越长，需要还款的利息越多，而且选择用等额本息的方式还款会比等额本金的方式高，不过选择20年贷款和30年贷款是看个人的收入水平和还款能力，虽然贷款20年总利息比贷款30年低，但是贷款20年的每月还款利息比贷款30年高。

有的人认为贷款20年的利息低，是比较划算的，不过我个人认为贷款30年是划算一点，除了每月还款比较少之外，还需要考虑一下30年的通货膨胀，起码未来10年后的通货膨胀，当货币贬值的时候，我们的房贷也会贬值，因此我们需要还款的资金会相对变少的，贷款时间越长这个效果越明显，因此贷款30年比贷款20年划算，而且等额本息比等额本金划算。

购买房子需要贷款，现在的人并不陌生，因为购买房子当中有98%的人都是选择银行贷款的，而选择贷款的年限就是成为了人们心中纠结的一个问题，怎么样贷款才是为最划算的。

贷款购买房子可以解决我们目前所需要解决的问题，你要考虑到贷款，肯定是付出最少的成本，获取最大的利益。

一：房贷的的利息对比。

例如我们贷款100万，利率为还是标准的4.9%房贷利率计算，选择20年和30年的还款方式固然是不一样的，在房屋的还款方式当中，有分等额本金和等额本息。

等额本息，20年的还款每个月月供为6544元，房款20年，总共需要支付利息为57万，总还款金额为157万元。

等额本金，20年的还款月供每个月逐渐下降，18元首月供楼为8250元，在20年后最后一个月还款方式为4183元，总房贷利息为49.2万元，总还款金额为149.2万元。

等额本息，30年的还款每个月月供为5307元，房贷30年总共需要支付利息为91万元，总还款金额为191万元。

等额本金，30年的还款月供每月逐渐下降11元，首月月供为6861元，在30年后最后一个月的还款金额为2789元，总房贷利息为73.7万，原总还款金额173.7万元。

20年和30年的房贷中对比等额本金和等额本息，20年的等额本金，还款总额都是最少的，仅为149.2万元，考虑这种还款方式，必须是没有月供压力的前提下来选择。

二：货币贬值情况考虑，哪个更为合算？

通货膨胀是无形之中把我们的金钱一点一点吞食掉也是变相的把我们的人民币贬值了。

国家统计局数据中心是19 86年到2020年中国通货膨胀率为5.12%，简单的举一个例子就是1986年的100块钱相当于2020年494.12元的价值所在。

34年的时间我们的货币贬值了，基本上超过5倍，你这种方式持续下去，我们30年后的100万就等于现在的20万的价值存在着，即便你30年后最高的方法计算，191万也是相当于现在价值，差不多40万的金钱。

除了货币贬值之外我们也要考虑到一件事情，就是生活成本，2009年我国的m2货币发行量为60.6万亿元，到2019年我们的货币发行量已经突破200万亿元，近11年的时间我们的生活成本提高3.33倍。

站在通货膨胀的角度考虑，我们是选择等额本息，30年的还款方式是最为划算的，因为毕竟30年后的金钱相当于今天的金钱相差了5倍。

三：从生意的角度去考虑贷款哪个更划算。

在房贷这方面站在生意人的角度去思考，房贷是我们普通人一生之中贷款金额最大，时间最长利息最低的利息金额，肯定是选择时间越长越好。

毕竟贷款时间越长，我们的还款压力就越少，就有多余的资金，可以做其他理财产品，如果理财产品做得好的话，基本上可以抵掉每个月的利息。

2020年3月份我国LPR利率正式实施，2019年到2020年4月份下调超过20个基准点，目前国内5年期以上的贷款利率为4.65%。

在未来的发展中利率将会越来越低，日本的房贷利率为1.41%，德国的房贷利率为1.89%，我国台湾的房贷利率为1.92%，在此看来未来我国的房贷利率将会越来越少。

四：总结

对于20年和30年的选择方式，主要是从我们自己思考的角度上去观看，如果是单纯为了利息的话，就决然是考虑到20年更为划算，如果考虑到以后的人民币贬值和利率下调的情况，选择30年是更为划算的。

选择30年，除了我们的供房压力少之外，还有的就是有充足的资金去做其他生意上的投资，这是我们以投资的回报来抵掉利息。

我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨

其实傻子都明白，贷款买房，不管是20年还是30年，哪个都不划算，不管你贷款多少，20年要付出你贷款额的57%的利息。30年要付出贷款额的91%的利息，10年要多付出34%。很多人要去算通胀率，还有人要去算房子的增值，其实，那都是不靠谱的骗局，不管通胀如何变，你月月还贷是事实，20年也等于你的收入贬值了57%，30年贬值了91%,也许你会说我住了20-30年自己的房子，其实在这20-30年里，你无时无刻不在鞭打自己，想方设法去赚钱，而且谁也不保证这段时期你绝对没有断供的的可能，一旦违约，你将损失更大。

还有那么多人在说20-30年房子会增值多少倍，其实，如果你是买来自己住的，那么房价1元和一个亿是一样的，只是写在你脑子里的一个数字，并不能改变你真实的居住体验。但那个57%和91%是你必须要实际去付出的。

很多人对这个比例没什么概念，那就告诉你，你买房分期贷100万，20年你要还银行157万，30年要还191万，虽然这不是一个非常标准的数据，但差距不会超过1-2万，把他放在20-30年里，试想一下，你过得是怎样的生活，变成资本的钱奴是毫无疑问的。

很多人就是想不明白，人活着是为了什么，起码不是要去正中那些贪婪资本的下怀，也有很多人会说有了自己的房子就有了人生保障，但那是建立在你不还贷的基础上，只要你欠贷就没有保障，天天过的如坐针毡，战战兢兢，人生不过几十年，好时光就这么被自己的失误掩埋了。当然不欠债的买房是很必要的，因为那就是你的栖身之所。

房子把很多人变成了疯子，身背巨债去攀比，为的就是一句羡慕之词，甚至是为了求一个配偶的认可，间接付出的是你的大好青春，所谓的房子与幸福也只是短期的瞬间之美。只要有房贷，你就不会幸福的踏实。

贷款买房就是一个让你沦为别人掠多你财富的陷阱，只不过是换了个说法而已，请问我把我自己的房子送给你住一生，你用20-30年多付给我那些线，你会干吗？保证99%的人不会干。根本就不是通胀和升值贬值的问题，就是一个人性贪婪的问题，也是一个细水长流抽你血的过程。

任何时候都提倡全款买房，不够就不买，或者拆借一点2-3年就还清，人活一世不应该一直被牵着鼻子走，短期的周转是可以的，但绝不可以压上自己的几十年。因为人的精力大多数时间是为家庭生活，而不是为解决被被人掠夺财富生活。

看看过去，绝大多数贷款买房的人，过得并不幸福，甚至灰头土脸，狼狈不堪，其原因就是自己的劳动价值被不经意间飘走了，降低了生活指数。

最后：一句真言；无债一身轻！！

一、房贷种类很多

很多买房或准备买房的人都会被“房贷”搞蒙。

房贷的种类很多，有商业贷款、公积金贷款，还有商业和公积金混合贷款，而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人：“您的房子要等额本息，还是等额本金？”

对于买房人而言，选择太多是一种痛苦，特别是多数人心底藏着“怕吃亏”的小心思。

当然，贷款中也有能占便宜的品种，你选它肯定不吃亏。

举例一：

贷款条件：贷款总额100万，按揭年限是20年，还款方式为等额本息。

1、选择公积金贷款（利率是3.25%），每月还款5671元。

2、选择商业贷款（基准利率是4.90%），每月还款6544元。

因此，可以获得公积金贷款的情况下，我们尽量选择公积金贷款，它是真划算。对于商业和公积金混合贷款，自然是尽可能提高公积金的比例。

二、等额本息和等额本金区别

对于绝大多数人来说，容易弄混的是等额本金和等额本息，它们太复杂，太拗口。

举例二：

贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%，按揭年限是20年。

若小林在2018年12月贷款买房，2019年1月开始月供。

A、若选择等额本金，1月偿还8250元，2月为8232元，3月为8215元，以后逐月减少，2038年12月最后一次偿还4183元。

B、若选择等额本息，1月偿还6544元，2月为6544元，3月为6544元，每个月金额不变。

（图片自制）

20年后，你的房贷还清，按照等额本息的方式，支付利息总额是57万，而等额本金的利息总额是49万。

或许，还有人想知道，20年的房贷和30年的房贷有什么区别。

（图片自制）

实际上，30年期的房贷只是比20年房贷，每月少些月供，基本原理没有大的改变。

不少工薪阶层为了减轻房贷压力，比较倾向30年期的房贷，但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。

举例三：

贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%。

（图片自制）

结果显而易见，30年期的利息总额比20年期的高，等额本息的利息总额比等额本金的高。

三、30年期真的比20年期好吗？

不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”，常见的说法是“30年期比20年期好”。

这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢？

各位读者可以自问自答一下：自己选择的那套100万的房子，30年后值191万吗？

你若给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息（基准利率4.9%）。同时，大家要记得扣减30年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。

过去20年，大部分城市房子的增值速度飞快，众人认为贷款越多，期限越长，收益愈大，自然有道理。

1999年，深圳平均房价为5503元/平方米，2009年为15214元/平方米，2019年为57350元/平方米。

然而，现在的我们去思量未来20年后，乃至30年后的房价时，心里不自觉地咯噔了一下，突然不自信了起来，好像有种说不出的担忧。

举例四：

1、早前，有新闻报道，黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于1000元/平方米

2、有房产网爆出，甘肃省玉门市一套老城区70平方米的“荒废房”标价1万。

这些新闻说明一个问题，并不是所有的城市都能吸纳年轻人口，促进经济繁荣，房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。

那些楼市火热的城市，却出现了房贷利率上浮，限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市，那里不限购，但也没什么年轻人。

该怎么选呢？

为了更深刻地理解房贷的秘密，我们需要用到一些指标。

（图片自制）

2009年11月，货币供应速度达到近10年来的最高值（同比增长29.74%），而后增速逐步下滑。2019年7月，M2供应增速同比为8.10%。

货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言，房价涨幅的天花板已经划定了。当然，有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅，但大部分城市将受限于此。

四、房价的本质

房价的本质是一个货币游戏，房价=货币供应量/供给。

现在，我们的房贷有一个基准利率（4.9%），但国家会根据实际的经济情况进行调整，对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。

房子是用来住的，真的不止是说说而已。

融360报告显示，2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨，达到5.69%，连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策偏紧，未来或继续低幅上涨。

历史经验：

1、房贷利率上浮，房价难出现上涨，因为这比限购还厉害。（没钱了，你怎么蹦跶）

2、房贷利率下调，房价或是止跌，或是上涨。（疯狂输血）

2015年，房地产去库存，银行甚至给利率打7折。

2015年和2019年的差距有多大呢？

举例五：

贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%，30年期等额本息。

1、房贷利息上浮20%，利率变成5.88%，还款利息总额是113万，月供5918元。

2、房贷利率下调30%，利率变成3.43%，还款利息总额是60万，月供4451元。

很多买房人，因为买房需求迫切，没有细看房贷利息，更没有将过去几年的数据做对比，自然难以发现其中的猫腻。

现在要说结论了！

房贷利率下调的时候，要选择30年期等额本息，把房贷的好处用到尽；房贷利率上浮的时候，要选择20年期等额本金，少用利息高昂的房贷。

若房子所在城市，前景光明，要选30年期等额本息；前景黯淡，要选20年期等额本金。