买新房是直接到售楼部现场和销售谈价格，还是找中介带到售楼部谈价格？哪个优惠大？

买新房是自己去售楼处找开发商买，还是找中介让中介带自己买？这个问题问得好，因为大家买房肯定希望买的更优惠，没有人的钱是大风刮来的，争取的优惠就是自己赚到的。

但是你会发现不同的人口中答案不一样。为什么，因为很多人只有一两次的买房经历，一两次的买房经历不代表什么时候都是这样的，而且不同地区，不同时期也都不一样。我自己从业七年，一直在业务一线，给大家讲一讲。

首先要明白售楼处是代表开发商的，现场销售负责接待客户。现场销售的立场代表的是开发商的利益和他自己的利益。

开发商的利益是什么？是利润最大化。怎么样才能利率最大化呢，需要卖的价格更高，或者是销售更快，回款周期更短。

在早期，政府监管不严，开发商卖房，在网上没有备案可查，价格不透明，折扣不透明。说白了，大部分客户不知道底价是多少。而且有的楼盘是开发商给销售一个最低价，卖高的额外给提成。什么意思呢？比如一套房子，总价100万，现场销售的提成一般是千分之一到千分之八左右，也就是1000-8000元左右。但是如果卖到102万呢，可能就是超出部分，一人一半。也就是现场销售卖到102万的时候，现场销售除了正常提成之外，还可以拿到额外的1万提成，所以现场销售为了自己的利益能卖高价就会卖高价。

那么中介和开发商是什么关系呢？开发商有房源，中介有客源（在卖二手房，租房的时候积累的客户），双方达成合作。中介多一嘴推荐开发商的新房，成交了开发商就给中介佣金，不成交则没有。

而中介为了卖房，会先熟悉楼盘，多认识几个现场销售。带看次数多了，混熟了，就会知道这个楼盘的底价。中介是按总价提点的，或者是固定的奖金额度，对他来说总价多卖一万少卖一万没有什么意义，多卖很大可能会失去客户。他为了赢得客户的信任，就会报给客户最低的价格。不然，客户随时可以去营销中心找开发商不找中介，那他就再也没有机会了。所以找中介更靠谱一些。

后期政府加强了监管，备案价可查，价格透明，都是在备案价的基础上打折。这个时候可能营销中心现场销售和中介卖的是一个价。那这个时候是找中介好呢，还是自己去售楼处呢？这个时候中介还有一个法宝，就是返佣。什么意思呢？假如中介卖这套房子有5-6万的佣金（开发商给的），中介会想即使再多的提成，不能成交也等于是0，那么中介为了成交，就会给通过给客户返佣，促进成交。你买房中介还倒给你返2-3万，你说香不香呢？

那有人会问了，为什么开发商卖的价格要跟中介费价格是统一的呢？不能开发商卖的比中介卖的更便宜吗？那样客户不就直接找开发商买了吗？中介费不就省下来了吗？

首先，现场销售，有可能是开发商自己的销售团队，但大部分是请的销售代理公司。对于销售公司来说，他们为什么会被开发商请过去代理项目，是因为他们之前的销售业绩好。而他们的销售业绩通常离不开渠道中介的支持。卖高了开发商可能多给他们一些奖金，但是没有中介支持，中介不推这个项目了，可能他们的销售业绩完不成，饭碗都没有了（销售就是这么残酷，你不行，就换人）。所以代理公司不愿意这样操作去得罪渠道（中介公司属于渠道）。

换个角度也能明白，中介不只代理一个项目，也可能同时代理周边的其他楼盘，如果有开发商做出两个价格（中介带过去一个价格，客户自己去又是一个价格）的事情发生，中介就不会再推这个项目，反而会推这个开发商周边的竞品项目。同时，开发商的口碑也会受影响（任何一个楼盘都有缺点，如果客户问中介，这个楼盘怎么样，那么我想被开发商得罪的中介，肯定会讲这个楼盘的缺点吧，而且一般都讲的一针见血），从而影响开发商的后续销售，开发商是不是得不偿失？

最重要的是渠道对于开发商太重要了，合则两利，没有开发商会为了一时的利益，损失口碑。尤其是今年属于买房市场，开发商更是需要渠道。

那么有没有开发商不找中介代理呢？有的，什么时候呢？市场行情特别火爆的时候。比如2017-2020年。那什么样的开发商会这样做呢？需要开发商开发楼盘很有竞争力，无需太多推广，就可以卖的不错的。不找中介代理，减少营销成本，从而获得更高的利润。不过我所在的城市惠州也只有几个楼盘不找中介代理，而且人家是一开始就没有跟中介合作，而不是合作了又做出两个价格的事情，意义不一祥。

那为什么只有几个开发商这样做呢？因为开发商还希望快点出货，早点回款。自己慢慢卖，跟有渠道帮你一起卖，销售速度是不一样的。对于货量比较多的开发商，出货速度有时候更重要。当然行情好的时候，会减少给中介的代理费比例，这个是存在的。

当然不排除个别开发商确实这样做了，只是毕竟是少数，后期对开发商的项目出货肯定有影响的。或者是当地渠道不给力，成交占比确实太少了，对开发商没有什么影响力，这时候可能直接去找开发商还好一些，不然这种事情基本上不会发生。因为世界上没有不透风的墙。

但是为什么有些客户不找中介买房，而是自己去找开发商买呢？一个是因为有些客户不清楚。很简单，隔行如隔山，很多人以为买二手才找中介，新房就找开发商。也不知道找中介有返佣，所以就自己去了项目。另一个就是因为有些中介确实存在欺骗等行为，导致客户比较讨厌中介。这个我自己身为中介也清楚。再就是中介一直以来口碑不怎么好，加上中介获得客户号码后会经常洗，很多人怕被电话骚扰，自己去售楼处比较自由，也不在乎返佣的优惠。

那相同的条件下，是不是客户只找开发商销售呢？这个说实话也不一定，中介也不一定都是通过返佣去竞争的。比如，有的客户是通过二手交易认识的中介，已经熟悉了，比较信任。有的客户是自己先去了售楼部的，但没有人接待（现场销售挑客户，或者客户太多现场销售太忙了，人手有限，无人接待）客户很生气才找的中介。有的是现场销售态度不好，说话刺着客户了（现场销售一般比较强势，自己客户多，不缺客户，有时态度没有那么好），而中介竞争充分，客户有意向购买肯定会做好服务，争取成交。（个别不良同行会因为客户不买而对客户态度不好，这个要批评）

另外就是有的现场销售不乐观，会夸大楼盘优点，回避缺点。为什么呢，因为现场销售只卖这一个楼盘，只有客户成交了这里他才有提成，所以会只说好的，坏的一笔带过。我相信被现场销售骗的客户也不在少数吧。这一点现场销售不比中介好多少。

其次就是现场销售流动性也很大，楼盘卖的不好，就经常跳槽，后面就联系不到了，导致客户有问题也不知道找谁。而中介只要你手续不办完，是拿不到提成的，基本上会做好后续手续陪同办理。如果楼盘很火爆，现场销售基本上比较忙，只会告诉你怎么做，而不是陪同你办理。不信你去看看银行按揭中心，交契税的地税局，去收楼时等等基本上是中介陪同，没有现场销售陪同。

所以各有各的好。中介要多找几个对比，对比价格，对比服务，专业等，谁好找谁，你可以挑。而现场销售，基本上都是一个团队的，经常可以看到，不好意思换。有时候即使换了一个现场销售，销售奖金也要分给第一个人销售一半（内部制度）。

所以你明白了吗？关键在于你，如何利用他们之间的竞争去获得有效信息，为自己争取优惠。希望可以帮到您。

这个问题问到了点子上，可以说是核心问题之一，买房子核心问题有两个，一个是选好房，一个是少掏钱。回答好这个问题必须弄清楚三个问题，第一有了售楼处为什么还有房地产中介？第二售楼处和房地产中介是什么关系？第三什么是返佣？

第一个问题：有了售楼处为什么还有房地产中介？大家有没想过为什么？传统中介大部分代理二手房，因为二手房没有售楼处，那么新楼盘有售楼处，为什么还有中介帮卖新房呢？

答案有两个原因，其一原因就是如果新楼盘很好卖，开发商资金周转不紧张时，现金流充足时，那么就不会找中介。其二原因就是人手不够，业内称之为“二三级市场联动”，因为从售楼部的角度来说，售楼部的置业顾问的人力成本是很大的问题，置业顾问经验不足或者市场行情经验不丰富，置业顾问流失严重，这时候就必须采用分销模式，广撒网，让所有的中介帮新楼盘卖房。毕竟中介大部分还是卖房比较专业，市场行情非常熟。

第二个问题：售楼处和房地产中介是什么关系？

1、现在的趋势是全民营销。一种是开发商依托自己的销售APP，一种是利用房地产中介。APP方面，普通大众既是开发商的中介人员，也可以是消费者，这里面有相应的佣金，相信大家已熟悉某房企七折卖房，全民营销。

2、房地产中介机构有二级、三级经纪人，多数现在的中介（大中介、工作室、夫妻店）都会接中介机构的一手房业务，开发商都会给出相应的佣金点数。如果有中介说要带你去看新房，那就是他们有承接新房代理业务。有的中介会同时接好几个当地新楼盘代理业务。

3、现如今几家大型房产中介纷纷加入号称“一二手房联动”的阵营，链家地产干了则有半年左右，已代理了万科、华夏幸福基业等几个知名开发商楼盘。在新盘交易量持续下滑的背景下，新房开发商与门店众多的房产中介公司合作，希望可以增加销量，而后者也可以通过佣金和“返点”来增收，减少二手房和租房业务下降对业务收入的冲击。

4、新房交易下滑的压力也迫使更多开发商与客源丰厚的中介公司合作，很多品牌中介门店、甚至其房源网站都成了“临时售楼处”。中介带看新盘成交率超二手房，中原地产“一二手房联动”项目经常有好几十个，其中主要为开发商需要前期“蓄客”的新盘，也有一些无需广告营销的尾盘；在交易最火的时候，中原地产新盘的业务量几乎占到了房屋销售业务的20%。我爱我家中介一个季度就有将近10亿元左右的代售任务。

第三个问题：什么是返佣？

1、如果售楼处和中介门店里的价格一样，购房人为什么要选择后者？在与新盘项目合作前，双方都会签订协议约定中介带来客户的折扣问题。说白了就相当于团购价，因为开发商对于中介带来的客户，肯定要给出一个略低于市场价的优惠。”比如申请“3万元抵6万元”的特殊优惠，优惠力度大于售楼处；由中介公司负责带看的500多组客户中，成交比例能超过10%。

2、中介公司代理的楼盘，相当于批发。自己去售楼部买房，相当于零售。开发商联合房地产中介，提供团购价等一系列的的房价折扣活动，对楼盘进行促销，推动房产中介的销售人员邀请更多的购房者前来看房购房。通过房产中介购房和自己前往售楼处购房，价格已经规定必须都是一样的。通过中介去购房，会享受到团购价，中介销售人员的佣金是由开发商结算，不会另外收取购房者任何的费用，因此购买新房由中介介绍可能价格更有优势。靠自己最多能拿到1%的折扣价时，房产经纪人却能轻松拿到3%的折扣。

3、现在开发商给代理中介这类外部渠道的佣金，最低也有2-3个点，4-6个点的也很普遍，有的项目为了资金加速回笼，10个点佣金的项目也是有的。

4、中介不管渠道还是代理，和售楼部自销都是平等的关系。不同的是，开发商给自销提佣金，发工资；给渠道公司结佣金，渠道公司再给自己的销售结佣金。开发商给渠道公司的佣金远远高于直接给销售的佣金。无论你从哪买，最终的价格，都是开发商给出的，销售或代理可能会有一些折扣，但最低都不能超过开发商的最低价格。

5、大家通常谈的返佣，中介渠道返的会高，售楼处自销一般不会，没有渠道返的多。开发商营销中心为了维护公平竞争的秩序，避免抢单，倒房，所谓的返佣都是绝对禁止的，发现一例开除一例，扣工资和佣金。但是这是无法避免的。因为开发商追求高周转，销售指标过高的话，客源会有部分缺口，所以会和大的中介公司签代理协议。因为成交后给中介机构的返佣点数较高，所以中介有操作空间。

6、想要拿到最大的优惠，就要清楚新房开发商卖房分佣的游戏规则。新房销售中，中介承担的角色是市场推广拓客这个角色，开发商支付返佣费用，一般都是开发商的营销费用。售楼处的销售给的价格基本都是公开透明的，走中介返佣金，自己必须先摸清楚楼盘情况。

三个问题回答完了，建议如下，供君参考：

一：一定要找和新楼盘开发商直接签分销协议的大中介。千万注意保证资金安全。

二：返佣一定要签合同，必须让中介所在公司盖章，以及注明中介身份证号码和身份证复印件，不要被骗。

三：可以去项目售楼处谈，同时也去跟中介谈，两处最好不要有一样的人，至少留姓名电话的人不要一样，说白了就是报备信息不能一样。跟开发商要折扣，跟中介要返佣，对比一下选其一。一般如果你去售楼部并且留下了信息，再找中介，不会有优惠。

四：如果有朋友或者熟人，那么多打听打听，找新楼盘开发公司的高层领导，一般总经理和副总经理都有折扣权限，或者其它关系也是可以的。

五：大部分的楼盘为获得中介客户，让中介分销，中介为了吸引客户，正常情况下手里都会有折扣或者优惠。除非能拿到楼盘开发公司保留的内部价，否则大部分情况下中介的价格都是比售楼处更便宜的。自己直接去售楼处基本上不会有优惠的，除非是尾盘。 可能有也可能没有，中介为了完成销售任务，可能会把自己从开发商那边的佣金拿出一部分给客户，因为这样不仅完成了任务，自己也没有亏。

六：多打听，多问几家，一定要去实地看房，这个步骤不能省。

最终的底价都是一样的，不可能因为是不是中介带过去的价格不一样。如果中介带的客户成交价贵，中介公司不会愿意往楼盘带客户，他们也是拿提车 的，肯定会往好卖的楼盘带。如果中介客户带的成交价便宜，开发商不会干，这样客户都去找中介了，开发商会额外多支出营销费用。所以找谁去售楼部买都是一样。认识开发商领导的另当别论

买新房是找售楼处，还是找中介？这个问题我的回答最有权威性，原因今年八月份我就操作了一次。

一个老乡的孩子大学毕业工作在青岛，也到了谈婚论嫁的年龄，虽然还没有男朋友，但因为家中毕业富裕，想先给孩子把房子的事情解决了，于是经过三个月的选择，选定了青岛浮山后的一个保利的新楼盘。

当时他们去售楼处的时候，也是一个朋友帮忙介绍的一个人，他们前期看户型的时候，选了一个120多平米的房子，而且他们对楼层还有要求，本以为介绍的那个人能帮他们一把，眼看着还有一周的时间就要开盘了，和对方沟通说抢占那个户型和楼层的人比较多，都出现加价的现象了。

售楼处的这个人的意思是让他们加价，就能帮他们搞定，一平米要高出快2000元，这一套房下来就是20多万，虽然富裕，但平白无故多出这20多万，心里也不是滋味。

就在他们犹豫的时候，在朋友的饭局上相见了，朋友顺便的问了我一嘴认不认识那个地产公司的人，知道原因后就说目前市场面基本所有的大盘都和贝壳签的渠道，正好我有个以前离职的助理去了贝壳，于是就给问了一句，对方说要买房的这个人不是在售楼处登记的人，就能帮忙搞定。

当场问了这个老乡说想以他女儿的名义买，而在售楼处登记的姓名是他自己的。把这个信息告诉了对方，对方说应该能搞定，并把要求告诉了对方，第二天下午就接到了电话说基本已经搞定了，让老乡他们过去签合同、交定金。

后来才知道这个离职员工在贝壳的职位已经不低了，而且还是让他们的负责人找对方的区域负责人要的这个户型。

最后办理完所有手续之后，不但没有加价，还比原来在售楼处商谈的价格每平米便宜了1000多，里外里给他们节省了30多万元。

老乡也算是个敞亮人，单独摆了一场宴席，感谢我和我曾经的那个助理，助理说起了那些销售的套路，如果他们能搞定一个客户，就会变着法的让客户多花钱，特别是那种并不是非常铁关系介绍过去的人，更成为他们的主要目标。

所以，如果各位想买新房时，首先要做的是售楼处要去咨询、沟通和压价，同时去那些有实力的大中介去咨询、沟通和压价，但在这两个过程中，一定不要使用同一个人的姓名等信息，因为开发商和中介签署了优先报备的机制，以客户登记最早来确定客户的归属。

当你将获得的两个价格进行比对之时，你就会知道哪边的价格更便宜了。

但是千万不要相信售楼处的价格低这种开发商先入为主的思维，因为销售人员的权利和拿到的价格，不一定比中介的价格低，因为中介属于批发，而售楼部的销售人员属于专卖店，有时候中介为了冲量，往往还会采用不挣钱的销售策略。

感谢邀请。

要看具体的楼盘情况。

1，一般情况下来说，地段好、价格合适、好卖的楼盘一般不会找中介合作。一个楼盘的销售相当于一块蛋糕，参与人员越多，需要分出去的利润就越多。所以，一般特别火爆的楼盘都不会跟中介合作。而看起来特别火爆，又跟很多中介合作，而且在销售能看到巨多中介的楼盘，一般情况下火爆是假象。

2，在发债收紧，市场下行，开发商急需回拢资金的阶段，销售相对正常的楼盘都可能找一些中介合作，来提高楼盘的去化，回笼资金。一般情况况下，开发商放的销售底价，售楼部和中介是一样的。特殊情况，开发商可能会给自己的售楼部更低的底价。跟中介合作的独家楼盘，中介的销售底价可能更低一点。

总的来说随着近几年中介行业的崛起，寡头行业的带领下，销售新房，中介机构的话语权在逐渐增加，甚至超过售楼部、开发商。所以正常情况下，跟中介购买新房和到售楼部现场购买，底价是一致的。不过在一些中小城市，可能会有返点。这个不论是中介还是售楼部销售顾问可能都会有。