房价肯定按照专家说的走势走。不然专家不是整天浪费口水了吗？

5-10年全国范围来讲还是要涨的，但是城市之间会分红，对于那些一二线城市或者区域性的中心城市涨的可能性更大，而那些人口流出，产业无法完成升级的城市的房价就难说了。

1、5-10年后房价的涨跌首先会排除两种可能

• 要排除哪两种可能？一个是大跌，这个是不可能的事情，因为只要经济还在发展房价就不可能大跌，因为制约房价的因素一个是收入，另一个就是供给，在收入方面，当前买房就能够还得上月供，未来只要不必今天差，那么月供就没有问题。另一个影响房价的因素是供给，从当前的土地政策来看，更多的是稳定房价的目的，库存周期在12-18个月内的城市土地供给保持现状。所以供给的政策也是维持现状。
  

• 另一个可能就是大涨，这个可能性也是要排除的，有几个因素，最大的因素是中国的城镇化已经进入到第二个阶段，也就是收尾阶段，2018年中国城镇化率为60%，过去20年城镇化率提高了30个百分点，平均每年1.5个百分点，20年间城镇多了4亿人口，足足多出来一个美国的人口，中国的中产阶级也大多在这4亿人中。也就是城镇每年新增了2000万人。但是根据规划，到2030年中国的城镇化率将达到70%，12年提高10个百分点，城镇人口多了1.4个亿，每年1167亿人口进入城市，这是未来12年的 平均数字，相比过去20年每年2000万的数据缩水了40%。
  
• 城镇化是过去房价上涨最重要的推动因素之一，这个动力因素在未来会放缓节奏。所以房价如过去一般的大涨也是不可能的事情了。另外一个重要因素就是中国经济也将进入到一个高质量发展的阶段，也就是说速度会降下来，我们还记得上一次的2位数的GDP增长速度是什么时候吗？是2010年，距今已经将近9年时间了，我们从两位数的增速进入到了个位数，如今的增速是在6.3%，增速也萎缩了40%。所以过去的10年虽然经济增速在放缓，但是城镇化依然提高了充足的需求动力，所以过去10年房价依然是涨的。
  

2、房价涨跌主要看什么

房价的走势取决于三个因素，一句话可以概括：短期看金融、中期看土地、长期看人口，这句话来自任泽平，我深以为然，首付比例、利率高低、银行的贷款额度等等都在短期极大的影响着房价走势。而土地在中期影响着房子的供给，土地是地方政府的钱袋子，城市建设离不开这个，青山绿水如果没有人来欣赏，那也是了无生趣。目前的土地政策是“五分法”

1.消化期超过36个月的，应当停止土地供应。2.在36至18个月内，应适当减少土地供应。3.把土地供应水平由18个月维持至12个月。4.12至6个月内，应增加土地供应。5.对不足6个月的，应大幅度增加和加快土地供应。

这个政策的目的就是维持土地供给的平衡，土地是房子的源泉，源泉平衡了，那么房子自然也是平衡了。

最后一个句话是看人口，房子是用来住的，没有人居住的房子就真的是钢筋水泥，那么什么样的房子才会吸引人？在这个房子的城市能够有高薪的工作，孩子有良好的教育，生病了有良好的医疗，出门就有商业娱乐，高铁、高速联通外界，最好还有机场，这样的城市比如是产业不断升级，吸引周边人口，生生不息。未来的人口单纯依靠生孩子来保持增长已经不太可能的，95后对生孩子没那么大兴趣了，最爱生孩子的70后已经没有机会了，接棒的80后也慢慢的力不从心了。95后、00后本来就是个孩子，所以一个城市的人口增长只能依靠吸引周边的年轻人来进行补充。

说会涨 会跌的应该都对，因为未来房产普涨或普跌都将不会再出现，未来5~10年甚至更长时间，房产市场走势将会出现较为明显的两级分化，我国商品房市场经历了差不多30的时间，过去我国人均住房面积甚至不足十几平米，随着我国改革开放后经济的迅猛发展，城镇化布局发展战略布局的提出、大量人口涌入城市加原有城镇居民的改善型需求（老破小换置）、国家棚改货币政策、货币超发引发的货币贬值、以及房屋的保值、升值功能、相对稳定的投资回报率 等等因素，无疑催生了大量的需求端，因需求过大造成了长期供给不足，便造就了中国房产近30年辉煌的神话；

据国家统计局数据显示，截止2019年，我国城镇化率或已达60％，虽说相较于一些发达经济国家的70~80％甚至更高，我国城镇化率还有一个很大的提升空间，但这个进程会逐步放缓，由于我国人口年龄结构的变也逐步进入老龄化时代，近年来新生儿的数量也呈逐年下降趋势，需求会越来越少也成为了不争的事实，加上目前的存量房和空置房也能满足很大一部分需求，供不应求到供大于求的房产大变局，也必将使得房价只涨不跌的神话成为历史。

我对未来房价走势的基本判断是：涨价与跌价齐飞，天价与白菜同在！ 四个一线城市和部分“新一线”城市的优质地段，房价任然还会有比较大的上行空间。对于那些产业支撑力不足，人口净流出的城市来说，房价下跌甚至出现有价无市也是必然的结果！

未来五年的十年，一定会涨，一会儿下面说理由，你问房价会不会涨，还是要跌，这是一个非常粗糙的问题，因为没有下跌的通道，这个通道是建立在很多的基础之上，一方面在国情之上，一方面是建立在经济之上，这两方面一个都不搭边儿，你说房价怎么会下跌，一定是稳中有涨，这是趋势。

为什么说房价一定是稳中有涨，是一个趋势呢？

很简单。

第一方面就是国情，目前的国情，房地产就是支柱产业，支撑着地方政府超过半成以上收入，支撑着银行办成以上的贷款额度，地方政府不能破产吧，银行就更不能破产了，未来实体经济发展成一定的规模，房地产市场不再是支柱产业，那个时候房地产市场就可以完全市场化了，就跟今天的商业地产是一样的，20年之内这种情况，很难实现。

第二方面就是经济趋势，从其他的国家案例来看，无论是日本还是美国，以及欧洲各国，房价一定是跟经济紧密挂钩的，和经济的增长比例几乎可以说是同步的，这些年我们的经济怎么增长，实际上房价就是这么增长的，可以到相关部门看看数据，一定是这样的一个趋势，没有任何一个国家，可以逃脱这种经济规律，我们当然也是如此。

看长时间的房价走势，一定要看经济，房价就是经济的晴雨表，房价增长了，说明我们的日子过得未来越来越好，看着房价增长了，有时候买不到房，觉得心里憋气，但是看看我们的生活，是不是比十年前增长了一大截，想吃什么，想喝什么，想去哪里玩，都已经在逐步实现了，我们的生活水平一定是变好了，这才是真真实实的事实。

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我国的房价为什么会如此之高？不可否认的是，房地产业曾一度引领和带动中国经济的高速发展，成为我国的支柱性产业，对经济的贡献率大约是20%。但由于我国人口数量大，城市发展速度较快，房子的供需矛盾非常突出，同时又导致了房价的大幅上涨。

实际上，自2016年以来，我国政府就一直在调控房地产市场。但由于城市化发展不够协调，造成了城市间的差别越来越大，一二线城市的房价一直处于上涨状态，同时带动了三四线及以下城市的房价上涨。经过近两年多的严格调控，目前总的趋势是平稳的。尽管有的地方房价上涨，但上涨的幅度不大。也有的地方房价出现了下跌，也有的地方虽然没有明显的涨跌，但也有价无市。

那么今后的房价会如何呢？是涨还是跌？未来5到10年房价会是什么走势呢？个人认为，要回答这个问题不能一概而论，要因城而异。未来5到10年房价总体保持平稳。

首先是我国城市化发展方向和目标。政府已明确提出要加快中心城市建设和城市群发展，以中心城市的辐射，带动周边城市的发展。以现有的19个城市群为基础，更好的协调各城市间的平衡发展。同时政府也明确表示，不把房地产经济作为发展经济的主要手段。通过稳定市场达到稳定房价的目的。二是7月30曰召开的经济工作会议上再次强调，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。显然房地产业在今后一段时间内只能是平稳的，像以前那样火爆的情况不会出现了，房子只能保持在一个合理的价位上运行。三是金融政策不再向房地产倾斜，而是严格控制资金向房地产流入，让更多资金转向实体经济，扭转实体经济下滑的局面，促进实体经济的发展。

由此我们可以得出这样一个结论，个别城市的房价很可能出现较大反差，涨跌并存。决不能以某个城市的房价上涨了，就代表整个房价都上涨了，也不能以某个城市的房价下跌了，就代表了整个市场的房价都下跌了。在未来的5到10年内，房地产市场一定会是平稳的。

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