感谢邀请！

个人觉得如果现在投资临深的大亚湾和惠阳区域未来五年升值空间并不大，甚至可能会亏本卖不掉！我觉得临深大亚湾和惠阳区域不具备投资价值主要有以下两点:

1、具体可以参照北京燕郊的房价，一手开发商很容易就能把房价炒起来，但一旦中心城区房价滞涨稍微松动燕郊房价马上腰斩，主要因为周边土地供应充足新盘开发不断，二手根本没有市场，就像广州增城地铁沿线线，土地供应充足新盘供货量大，周边二手房少有交易，新盘都买不完，谁也不会跑那么远去买二手房！再加上现在房价已经到顶，中心城区都滞涨，何况远郊，再加上周边配套医疗、教育等都跟中心城区差的远，远郊土地也缺乏稀缺性，所以个人觉得不具备投资价值！

2、现在银行房贷收紧，贷款利率上浮，一般都是五点多的贷款利率，一套房首付要投入上百万，贷款还要向银行付出5点多的利息，房价未来就算有所上涨，除掉银行贷款的利息，上百万的理财收益未来五年肯定会远远高于投资买房的收益，再加上房子变现困难，产权证满两年才能交易，期房从买到能卖投资周期一般要五年左右，所以个人觉得现在房产不具备投资价值，自己买来住还行，准备未来五年涨价卖出的很可能是一场空！

以上只是个人观点，对与不对仅供参考，欢迎关注讨论！

我继续看好惠阳和大亚湾，但不应该从五年的长度来看，而要从十年八年来看。理由如下。

第一、深圳产业不断向惠阳、大亚湾外溢。虽然深圳产业外溢首站是东莞，但由于深圳面积太小（1997平方公里），上海（6340平方公里）是深圳的3.2倍，北京（16410平方公里）是深圳的8.2倍，而深圳的产业又强又多，因此必然外溢得比上海、北京厉害（因为上海尤其是北京有地啊）。惠阳、大亚湾邻近深圳，承接深圳的产业比邻近北京的燕郊和邻近上海的嘉善地区要多要快。有产业才谈得上发展。

第二、深圳人口将向惠阳、大亚湾外迁。就像华为进入东莞松山湖一样，不仅带来了产业，还将带来三万多华为员工。松山湖及周边大朗、大岭山有多少房子被华为员工买了，到售楼处问问便知。惠阳、大亚湾承接深圳产业的同时必将承接深圳人口。别忘了，深圳可有二千多万人。

第三、深圳地铁必将接入惠阳、大亚湾。前年传出深圳地铁14、16号线接入惠阳、大亚湾，但后来没了下文。但无风不起浪，不可能空穴来风。深圳地铁10号线接入东莞凤岗基本已经确定了，以后整个大湾区轨道交通会一体化，将加快深圳地铁进入惠阳、大亚湾地区。

产业、人口、地铁都来了，还怕没希望吗？

但投资惠阳、大亚湾必须立足长远。短期内由于新房量大，加上存量，空置率会很高，导致房子很难租出去，会造成财务压力大，但只要能熬过去就能获益。所以坚持很重要，别死在黎明之前就行。

1. 大亚湾、惠阳最近几年的房子超过80%卖给深圳和其他地方的人，而深圳人占比超过60%。

2. 设身处地的想一想，如果你作为深圳人，当深圳的二手房均价已超过54000元/平的情况下，你能接受大亚湾、惠阳的房价是多少？也就是你的心理价位是多少？这里还要考虑孩子的教育问题（孩子在深圳，即便你买高价房，有了学位房，还经常要排队，孩子大了是不能等的。），以及来往时间和交通费的问题（一些往来深圳大亚湾惠阳的班车的月票大约500多元）。我认为不超过25000元/平对大多数深圳人是可以接受的，毕竟要比深圳便宜30000元/平以上。

这是对大亚湾、惠阳的需求的支撑；

3. 最近两年这两个地方的土地拍卖产生的楼面价一直在上涨。

今年五月份出台的住建部建设住宅小区的老的标准有所提高，同时出台了一些新标准（大家可以上网查一下这个文件就知道了）。

4. 房开公司的各种管理成本在上涨，各种材料费在上涨，CPI指数在上涨。

5. GDP每年增长率大致在6%左右。

6. 估计未来几年M2的增长率在8%左右。

7. 估计未来几年我国年人均可支配收入大致上涨6%左右。

以上这些都会导致房价的上涨。

当然也有使得房价下降的因素：比如，2020年以后的几年，惠州一些地区房子供给量可能会增大，从而导致价格下降；还有，当大亚湾惠阳等邻深地区新房价格上涨后，导致一些客户转而购买二手房，因为前几年买的房子从今年开始，可以陆续上市了，价格可能要比一手房便宜多；另有一些客户可能转移到其他邻深地区购房（由于今年大亚湾、惠阳房价上涨，导致这两个地区成交量都有明显下降，而博罗、惠东成交量都有不少上涨。），如此等等。

估计未来五年，这两个地区在刚需的支撑下，新房价每年大致按5%的速度上涨。当然，优质房涨的可能多一些，比如7%~9%，差点的房子可能涨的少一些，二手房涨的可能更少，也可能根本不涨，因为二手房太多，且设计、质量、环境差一些，因为大多数是2015年以前建的，本地开发商、小开发商多一些，小区配套也差一些。另外限售时间陆续到期，入市的二手房会逐年增加。

惠阳大亚湾就是相当于十年八年前的龙华、龙岗、宝中等地区，时间会证明一切

临深片区，其房价都是受深圳的房价辐射带动起来的，特别是跟交界处的深圳房价更是有着直接的关联。

不仅是深圳，就连广州、上海和北京周边的城市都是一个道理。

作为临深的惠阳和大亚湾，将会随着深圳往东的发展布署，承载起深圳被迫外溢的置业群体，在两城交通体系全面升级的基础上，未来将会赢来新的发展空间！

涨幅这一块呢翻翻基本是个小目标。

首先这个片区有持续的深圳刚需客户外溢，随着深圳都市轨道交通的大力发展，14号线沙田站22年开通就可以对临深4公里内的业主带来往返深圳福田通勤的便利，这是第一波。

其次第二波延长后的红利是产业持续增量升级发展，临深人口的增量是巨大的，以前的鬼城，到现在的交通繁忙拥挤就说明了一切。

未来五年惠阳大亚湾升值空间有多大？目前来看核心取决于国家对于房地产贷款政策的宽松或者收紧的程度，如果像惠州目前这样子，一手房可以正常贷款 ，二手房绝大部分银行都停贷 ，仅有少量几个银行才能做而且放款周期大大拖长到半年到一年 ，买二手房基本上都要全款的话 ，那惠阳大亚湾的二手房过五年之后也不会有什么涨幅 ，能横盘就不错了

假如没有其他的比如外地户口一套也不能买这种重大限购政策出来， 假如贷款政策在某一个时段有阶段性的放松 ，比如惠阳大亚湾的二手房贷款政策能回到今年4月份之前的状态的话 ，那么像14号线沙田站，16号线田心站，33号线聚龙站以及惠州南站(惠阳站)四个站点周边5~10km的区域，总面积大约是100平方公里左右 ，这个区域在五年后对应的14号线，16号线，33号线这三条线路的深圳段以及深汕铁路都会开通 ，那么这100平方公里区域 肯定会有一个比较大的涨幅 ，但是因为惠阳大亚湾总面积1200多平方公里 ，有非常多的非热点区域(比如海边)的二手房，像海景房的二手房 它一直是降价的 ，所以这100平方公里和其他的1100平方公里 一平均 ，整个惠阳大亚湾的二手房，涨幅不会看起来显得那么刺眼 ，这一点非常重要 ，因为目前上面盯的很紧 ，一旦按区域统计数据显示涨幅过快，肯定会招来新的调控加码 ，但是如果只是几十个小区二手房涨幅过大 ， 就不会显得过于张扬

综合以上各种条件以及目前全国的整体形势 ，我认为上述那100平方公里区域以内的二手房 (注意说的是二手房，也就是购买的时候就要买二手房而不能买贵了30%~40的一手房 ，二手房可能无法足额贷款甚至只能全款 )会有一个年化超过Gdp增长率 的涨幅 ，而整个惠阳大亚湾1200平方公里区域 二手房，统计数据不会那么突出 ，应该会低于年化5%

感谢邀请回答这个问题，看到这个问题我的第一印象就是房住不炒，但是事实情况是会有越来越多的朋友加入投资房产的行列中。借此机会简单谈谈我对惠州房产的几点看法。

惠州临深的大亚湾和惠阳区域投资风早已经开始了

记得最早听说大亚湾区概念的时候是在2016年左右，这个时候在广东媒体财经圈已经开始流传这个事情了，也可以说从这个时候开始已经有很多人开始布局惠州了，而惠州房价开始真正暴涨的时候是在2017年左右。而2019年2月18日，中共中央国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》后标志着粤港澳大湾区正式纳入国家发展战略规划，从此之后粤港澳大湾区的各种投资风就没有停止过，尤其是港珠澳大桥通车后，更使得这个湾区的发展引起世人瞩目。那么我要说的有几点：

第一、房产投资或许会有不错的前景，但是目前来看二手房有价无市是实际情况，要想取得收益需要时间来保证。跟大家分享一组数据，2018年惠州商品房销售面积1663.37万平方米，而惠州的常住人口流入只有5.3万，常年人口流入不足是惠州的正常情况。仅仅依靠这5.3万人就消化掉1663.37万平方米的商品房，你认为可能吗？数据已经说明了，惠州的房产投资热已经兴起了。

第二、惠州惠阳地区的二手房房价走势一直不怎么样，出手难是正常现象。图上所示是惠阳二手房房价走势图，可以看到从2018年开始二手房价就处于下跌的情况，进入2019年后才有好转，无疑与国务院下发的规划有很大关系，但是仍然处于有价无市的情况。作为房产投资来说，首先要考虑的就是出手难易度，如果说难以出手无法变成现金，个人觉得投资的价值就不大了。

毫无疑问粤港澳大湾区会率先成为我国最成功的湾区，但是需要时间

第一、广东省份区域之间的经济发展水平差距明显是直接问题。除去图上所示的广州、深圳、东莞等城市发展不错外，其余周边地市的经济发展水平很是一般。可以说地区经济发展差距巨大和产业差距问题是下一步广东必须要解决的问题。用粉友的一句话来说：广东是贫富差距很大的。

第二、惠州本身优质的地理位置不假，能否发展好还得看当地的决策水平。说句实话，我曾在一篇文章中直接提出了惠州是一个浪费绝佳地理位置的城市之一。因为本身所处的地理位置和周边城市经济圈，足以撑起惠州成为一个不弱于东莞的存在，但是实际情况是，惠州的发展不尽人意。说白了，出现今天的局面与当地的决策和领导水平有直接关系。

最后，毫无疑问房产投资风早在不知不觉中已经开始了，虽然我一直呼吁房住不炒，但是事实是越来越多的朋友加入了这个大军。一句话送给看到的朋友：投资有风险。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

如果有闲钱，我建议你在小梅沙以东方向到巽寮湾的沿海旅游地区买房，因为未来大湾区的人口上涨，沿海旅游会是一大亮点！

主要看龙岗坪山有没有发展，房价涨不涨，有的涨他们也会跟着涨的，答案是肯定的