「楼市研判」2021年太原房地产楼市十大预判（张明原创文章）

写太原城市预判算是第三个年头，原本是想从自由的发挥，到逐步攀登的新境界，毕竟总一些人在关注着太原的楼市的发展与变迁，然而最后发觉，像余华的活着里写的，想娶老婆得卖血，想活得卖血 ！于是自己已经逐渐变得市侩，没有那么纯粹了，市场研究和前策也是“夜壶”待遇，用的时候真爽，不用的时候懒得养。即便了养了，也是想兼着养，投入太高不太值得，兼岗之下成就了管杀不管埋的“盛名”！

回顾一下2020年的预判，也算对得起自己能当摆摊“预判”的成绩。

预测1：2020年太原房地产“价跌量稳”是大概率事件（√）

预测2：2020年太原房地产ZC基调不变，持续限购不变，限售宽松可期（×）

预测3：2020年太原是“联合者有纵火，独居者狼来了”的房企塑料姐妹花格局（√）

预测4：2020年TOP5/10集中度将遭遇挑战和分化的可能。（√）

预测5：2020年是太原房企已经不是比谁的钱便宜，而比拼谁能拿回来钱能力（√）

预测6：2020年太原城区和成交区域结构性风险，将是重大风险之一（√）

预测7：2020年太原部分“房企”会很危险，防范未然，逆向思维！（√）

预测8：2020年，是产品竞争力的“提升年”小三居户型市场斗艳！（√）

预测9：2020年，太原渠道市占份额出现倍增，或将达到3成贡献值！（√）

预测10：2020年，太原二手房应有筑底回暖迹象，交房潮引发三级市场活跃！（×）

1 消费端放开 供给端收紧

双限中护航新房限购宽，防止二手房过热限售依旧

2 土地市场遇冷，流拍增多土储放缓

太原土地市场成交量高峰见顶，高供应难换高增长明年大概率土储放缓

从土地市场可以预判，2020年的土地市场开始出现高额供应，成交见顶的现象，土地的出现流拍在2021年风险值更高，多城改土地供应逐步转为大规模的千亩郊区新城现象，房企拿地要赌上财力和城市共担荣辱的担当，百亩以下土地成为稀缺产品。

逐步弱化对土地的依赖，在太原的房企2021年土储放缓为大概率事件。

3 量价虽跌 未伤筋动骨 2021年仍是价格寒冬

太原商品房今年量价跌了，但幅度轻微，冰封的冬季仍有下探的可能

太原房地产商品房虽然遇到波折，但是成交面积已经连续5年均能站到700万方的门槛，但是价格下行压力已经从一两百的幅度增长到千元门槛，2021年的太原商品房市场，尤其以投资产品，公寓，商铺，写字楼产品的市场占比份额和价格下行压力更大，在产业升级的太原前期，此刻是商业类地产的下行区域，当然也是投资的甄选的良机，譬如某些公寓降幅3成的价格，可以击穿项目的成本价格构成，此时是中长期投资可选时间。

在住宅市场中，太原仍处于连续三年基本成交量稳定的走势，从某种程度上说明，太原的市场相对封闭性，成交量受到政策的影响波动性较小的城市特征，但伴随着山西的交通任督二脉的打通，高铁呈现“米”字型，地铁形成“九”字型，在交通的加持之下，城市人口稳定性被突破，住宅市场的市场空间仍有极大的可能性。但是从另一个层面看，太原的城市房价和城市开放程度，以及产业相关性，区域的人均收入的关系较重，而新项目多为郊区或者开发新区，其土地取得成本相对较低，其必然的价格上涨空间有限，在2021年太原的整体市场大概率仍有价格下行。

在2020年的月度数据中，在年初的疫情期间，太原甚至出现了价格回涨惊人之举，而实际在细分太原今年入市的项目和TOP中，会发现太原已经从改善盘跑量逐步沦落到刚需盘跑量的市场，如果从成交量来看，在缺少了一季度的成交量的太原，在随后的三个季度里，表现出了不亚于去年同期的成交表现，虽然是以价换量的的特征，但是成交的稳定和成交结构也从另一个侧面说明，太原的房地产成交量未来仍然是可值得期待的，在大概率上2021年太原市的住宅市场是量涨价跌的格局，增量预计在10%以上，但是在价格方面，太原目前的楼市仍未能走过寒冬的季节，但是明年下探空间约为5%左右。

4 太原板块之争 河西没落东山争 综改根正苗红

晋阳湖水冷，日渐西山，河西在火拼，东山连线已成片，只争当下！

南城相望下，群雄逐鹿，豪爽掷千亩，引英雄竞相折腰，如沐春风！

在2018年腾飞的是晋阳湖，在2019年发展迅猛的是河西，到了年底三给片区一热，北中环全线降价放量，2020年的大南城综改示范区版块，或者说是南郊区，已经是处于一个火热的景象，曾经南郊成龙城的“官宦南苑”，重房企齐聚一堂，大快朵颐，豪情万丈！

综改有恒大的（3000亩）有宝能（2730亩）有中海的（500亩+待定）以及潜在入市的招商蛇口（480亩+待定1700余亩），个顶个的项目建筑面积往300万方贴近。大概算一算，一个项目开发总量大概是太原所有项目的半年销售量，细思极恐。

5 渠道间大混战，点位回归概率大

代理商进渠道：天猫好房 开发商进入渠道：房车宝 跨界进入：美凯龙爱家

电商地产服务商平台进渠道—京东房产/今日头条的幸福里/58爱家房产

当然我们看到在渠道的这个赛道里，目前市值超过了开发商的贝壳找房外，发力进入的基本都是地产商的上下游，而在渠道除了上述的披着金甲圣衣的有钱有粮有人的混战之外，可能还会有有全民经纪人系列—固定收费1-2万模式（双向少量收费），组团共享专家—拼多多+网红模式，而这一切都源于地产在规模量GTV总值相对全国锁定在15万亿规模，太原锁定在900-1000亿的规模下，渠道的份额日渐上升的趋势。据2020年12月份不完全统计，太原的渠道承销份额已经突破了400亿规模，大概是2020年的整个新房市场的近半份额，甚至有些项目已经达到95%以上的渠道占比，营销总基本已经属于下课当小弟的状态。

当然奇异的现象之下，必有觉醒，在品牌房企中，开始严格控制分销的占比，防止分销因占比份额过重，而在点位上的一再割让退步，在项目操盘上犹如丧权辱国。故而头部房企纷纷开始严控比例，不超3成；同时启动自渠队伍整编，高底薪强淘汰更新迭代鲜活的客户资源；对于行业上下游也开展类似全面经纪人的做法，实现渠道的降费节本，而一切的根源在于房企的资金现金流问题，在房企面对流速和利润的博弈之下，逐步达成合理的任务之下，在国家反垄断法的逐步管控下，多家渠道的非垄断性竞争格局将逐步建立，而分销点位在整个市场中开始逐步摒弃减弱对赌高跳点的模式，太原住宅类项目的渠道点位回归到3.0以内为大概率，甚至有利于垄断和规模博弈的跳点政策也逐步被使用频率降低。

6 环线内外两重天 涨价紧俏VS降价促销

环线内部供应少需求旺，涨势可喜;环线外千亩豪横，十年轮不到你卖二手房

自古，物以稀为贵，如果摊薄了面广了就自然相对实惠一些，在太原城市稀缺资源到底涨跌的核心逻辑在哪里？是太原的城区核心区内承载着太原优质的客群的工作和生活圈，而生活和工作的居住的便捷性，不是所谓的距离相差3公里，房价相差3000元的伪道理，每天多走6公里，几年下来已经十万八千里，每天往返多花的半个小时时间对于不同的人的价值可能是几十块，可能是几百块，可能是几千块。

有时候数据更能直透人心，什么决定了潜力，什么决定了可能性，没有一张多维度分分析的表解决不了，纵观城市的六城区，维度越多，判断的价值的精确越准！

7 “钱荒”多在品牌，本土房企命更硬

房企的“钱荒”问题，不在是过去谁的规模越大，谁就不缺钱的时代了

三道红线也好，还是央行对房企融资口收紧也好，在太原已经有鲜活的例子，泰禾金樽府，一个地产人圈内的口碑项目，一个规模相当级别的房企，在面对钱荒的时候，反而能借钱，能融资的房企，在未来的2021年仍将备受煎熬，其中可存在极高风险的北城区域，据说平安不动产作为资方还参与其中的投资，如此看来眼光不是十分的好啊，以及某北城3000亩的大项目，还有在2020年一炮干翻友谊小船的某CLASS也是在资金上存在一定压力出现如此举措，2021年的太原，仍会出现此类事件。

8，客群结构或有逆转，改善产品迎来窗口期

土地降容增加可能性：双限三年—光棍思貂蝉

首先承认一个事实，太原市的在岗职工的收入是较高的，其次在太原买房也不是十分困难的，目前从2018年 太原地产的高峰时刻，就发生了客群的逆转，也就是非太原的山西人成为太原购房的主力客群，在北上广一线城市，户籍是更多的人的追求，而在太原，这样的户籍追求感觉渐渐丧失了活力，可能长期在太原但是户籍依旧在山西地县城市。

太原上一波改善客群在什么时候，是2017-2018年的晋阳湖，绝对的主力为太原改善类客群，也就是拥有多套房产的太原人，能让一个荒凉的晋源区一跃成为太原的房价次高的城区，甚至一度超过小店区的价格，如今三年过去了，明年第四年了，大概家里的孩子从幼儿园进到小学了，从小学进入到中学了，也许是二胎已经出生了，太原本土的改善型需求，在如今太原豪宅正当时的时候，2021年改善类产品的市场份额仍又较高的增幅，而刚需市场的份额占比可能会有相应的减弱趋势。

9 二手房市场份额受挤压，但价格坚挺

长期处于从属地位的二手房的春天也许还没有到来：但是城改交房潮已到

在房价整体下跌2020年，太原的二手房出现了一番独有的耿气，任你新房每月降降降，二手房的降幅基本保持极小的波动，从长期的价格走势来看，二手房伴随着交易标的的变化，市场向上增长的可能仍然存在，2021年的太原二手房和新房不同的是，量跌价稳，在2021年新房仍然可能走跌的情况下，二手房大概率仍然是保持量跌价稳的势态，份额仍可能存在被挤压降低的风险，但是小业主的心态更稳定，价格仍然比新房坚挺，甚至可能会出现二手房和新房价格倒挂，新房会击穿二手房均价。

10 ，工程堪忧质量门，业主提出质疑的概率大

地价没降，容积率降了；税收没降，房价降了；房企要控成本（降标准）

刘德华曾经有一句经典的台词：开好车的一定就是好人吗？

虽然普遍的经济较好之后买东西，开始选择品牌，在选择房产也是开始这样的认同。

但是房企的品牌并非房企就是建造商，在地价不降的太原，房价降低，装配置比例增加，人工建筑成本在增加，融资门槛增高，现金流吃紧的大环境下，企业是以追求利润为目的的存在，当不能开源的时候，一定节流增效是主要的手段，甚至精简人员等成本控制手段，2020年已经遇到寒冬，2021年的太原房企要迎接更冷的冬天，年初的封顶政策已经让准入太原的不少房企望而却步，而在3条红线+2条红线之下，或许明年交房质量门频发成为一种大概率事件。

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经济增量不足，人口流入减少，店铺拆迁消失，而大量楼房入市，房租已经下跌。

可以这样预测，太原的房价不会太高，也不会太低。总体水平在6000～15000元/平，当下平均价8500元左右。过去说，山西煤老板多，能消费得起，也能把房价抬上去，但山西煤老板已经有房有地了，他们除了在当地有土豪住宅外，还在海南、北京等地都有豪宅，已经不需要再买房子了。目前总得看，山西人民收入不高，房价高了开发商是卖不动房子的。太原本地人基本上都有房子，象吕梁、忻州这些地级市科级以上官员大都在太原买了房子，新提拔的只是极少数。外省人不会在太原买房子，所以，太原楼市的刚性需求基本饱满，大部分是改善住宅条件性质的。

太原未来楼市或房价能维持现状和稳定为主不错了，上涨动力不足。

以稳为主，涨的动力不足

首先可以确定太原楼市的房价会出现大规模的价值，价格下降，下跌下滑的局面是无法改变的事实。

返是因为首先太原的经济发展出现了巨大的困境和困难，发展出现了巨大的瓶颈期，因为国家对太原环保政策的大力整治整顿，打击打压严格严厉的执行之下。太原的很多大型国有企业，如太钢太重太化等一系列的有一定环境污染的大型国有企业出现了关停并转的局面。使很多的人口人才出现了大规模的流失减少的情况，使太原很多的人出现了下岗失业的局面。也使太原的经济发展也处在了巨大的下降，下滑下跌的困境中，这是因为太原对大型优秀的企业公司的招商引资没有跟上，这些国有企业退出的经济发展的局面进行补充填补。使太原的经济出现平稳的过渡，再次经济得到快速发展升级提高。所以在经济发展招商引资不利的情况下，因为没有大量的优秀企业和上市公司进驻太原，太原就没有大量的创造新就业机会的可能，就吸引不到全国各地优秀的人口人才来太原就业工作生活创业，就没有这些大量人口人才对住房大量的需求需要。太原的房市房价谁来支撑支持，谁来扩大需求是个问题呀？还有因为从2020年开始的新冠疫情的巨大影响，很多的实体行业很多的就业渠道被挤压打击破产倒闭，大量的人口人才也离开了太原，在当前太原经济发展财政收入，主要是卖出大量的土地修建楼盘和住宅的财政收入为主要基础的发展情况下，这种房地产商疯狂的野蛮的肆无忌惮的修建扩展扩张的局面下，是没有造就很多的就业机会的是留不住留不下很多很多年轻的优秀人口人才的，还有自身太原大量的优秀的人口人才被北上广深，还有南方的发达城市所吸引吸收稀释大量的优秀人才也在流失减少的情况下。由于国家对房地产行业政策发生根本性的改变，由于太原自身经济发展的困境困难，还有大量优秀人口人才的流失减少。三者叠加之下太原的房市房价未来是没有巨大上升上涨的可能的，太原房市将出现巨大的分化裂变的二八现象，只有20%的处在城市中心地点，中心位置，繁华地段的房子房价有巨大的保值升值的可能，那种80%靠炒作概念，炒作题材，炒作话题等形式。炒作形成的蕴含巨大泡沫威胁危机和水份非常巨大区域的房子的房价一定会出现巨大的下降，下跌下滑回归居住属性的价值，价格的通道中是非常巨大的存在。所以在太原80%的楼盘住宅出现下降下跌下滑的情况下，太原整体的房市房价也是处在大规模的价值价格下降下跌的通道都是无法改变的，未来太原房价一定是处在下降，下跌下滑的区域和价值价格体系中也是无法摆脱的局面。所以太原未来3，5年内房价整体一定是处在下跌下降下滑的局面。

没有经济 没有人 房价怎么涨 能维持现状已经不错了 想再涨有点白日做梦了