近期的恒大事件，具体是怎么回事？

恒大许老板是炒房的高手。

在中国炒房也是一件大学问，而许老板显然是掌握了炒房其中的财富密码。

2009年，恒大还是广东一个默默无闻的小房企。时事造英雄，恒大出了个许老板，他将资本，流量，感情，政策全部混合在一起，使恒大成为一个远近闻名的大企业。

举个例子，就会明白许家印有多么大的能力。

重金聘请著名足球教练里皮，将恒大足球推上亚冠杯宝座，将恒大这个品牌在全国人民面前打响。接着，许家印又利用政府政策将恒大商业帝国进一步扩展。

当时地方政府把恒大当成座上宾，当成地方经济发展的良药，于是就这么顺水推舟一路绿灯，恒大成为中国房企的顶峰。

到了15，16，17这几年，中国房价大幅提高，那时的中国房地产遍地是金，就算闭着眼也能捞到钱。在这个背景下，恒大赚的盆满钵满。17年恒大赚了3000个亿，在18年许老板立下了赚他8000个亿的小目标。

但是这些所谓的企业家，也不过玩的是空手套白狼那套把戏罢了。

向银行借款拿地，再用地去银行抵押借款，用来开工，有时候建工地的钱，都是让包工头先垫着。

然后发动各路炒房团，将房价迅速提升，恒大公司则坐拥坐享其成，赚取其中巨额差价。

最后，房子价格炒高了，再把卖房的钱拿回来还银行，还包工头。可想而知，这套操作下来，恒大的资本财富犹如滚滚雪球般不断膨胀扩大。

出来混，注定是逃不过社会主义的铁拳的。

18年，房住不炒这个概念，被中央提出。扩大银行限制了房企的贷款金额，并提高了房企的利息，于是恒大的空手套白狼的操作也就不复存在。

另外由于房主不抄概念，使得中国房价得到了有力遏制，不再像过去那样无序增长。

这种背景下的恒大，房子卖不动了，银行不给钱了，等待它的只有什么？破产或者倒闭。

于是恒大的现金流开始破裂，各地的烂尾楼接踵而至，银行的利息越滚越高，最终恒大向公众表明，我们公司确实遇到了前所未有的困难。

接着没办法，恒大要怎么样才能活下去呢？只有搞钱！

是许家印开始瞄准新能源汽车市场，推出了恒大汽车，会画饼能讲故事，这就是许家印的王牌。找车能上市，能融资能骗钱，于是恒大就这么做了。

但是，纸终究是包不住火的。

拖欠员工工资，公司高层套钱跑路，繁华过去，留给恒大公司的只有一地鸡毛。

这就是恒大的故事。

早在2012年6月，香橼的分析师Andrew Left劳福特发布了一份报告，分析了恒大财务报表中的各种作假，指出恒大那时已经资不抵债，完全靠财务报表的各种手段来掩盖其严重的问题。

结果许家印跳出来“辟谣”，反告香橼，指他们恶意中伤恶意做空，最后官司在香港打了好几年，恒大还赢得了这个官司，劳福特被判不得在香港从事证券交易业务。

此后，恒大再无顾忌，混的风生水起，把地产、资本、金融、财务玩得溜溜的，以并购交易包装下不断积累越来越多的债务，以各种财务魔法把摊子越做越大，收购各种地产公司，甚至并购银行、球队、造车团队、P2P、财富管理等等等等，直到再也玩不下去。

恒大的问题根源，其实9年前香橼就已经清楚地分析出来了。对于大公司人们也愿意相信他们，给他们机会。结果就是恒大在崩盘的道路上不仅越走越远，也越走越大，大到现在不可收拾的地步，大到整个国家的经济都不能承受其倒闭而产生的连锁反应。

有人会觉得，如果恒大不是步子迈得太大，扩张的不是太急，或许就没有今天的结局 。其实错了。恒大为何要玩那么多的并购扩张游戏？其实就是不断地利用资本运作来掩盖其根本问题，根本停不下来。

事实证明，香橼的做空分析早就准确地指出了恒大的问题，如果那时就严格调查、监管恒大，限制其无序发展，是不是就不会让问题发展到现在这个地步？

不管答案是什么，显然中国急需香橼、浑水这样的鲢鱼。

其他区域的不清楚，在乌鲁木齐，拿了很多地，都盖了一点点，就开始卖，价格比附近的低1000-2000，好多人就是为便宜买的，套住了很多人，

恒大“爆雷负债近2万亿”这个事件其实说起来真不复杂，我们从四年前许家印“借款”1300亿就能讲起。

非专业人士给各位瞎聊两句，如有不当之处，多担待。

说在2017年的时候，恒大集团了做大做强，再创辉煌，推动公司在A股市场借壳上市。然后许老板呢就四处奔波，想尽办法，拉上银行、投资方弄了1300亿的战略资金。

之所以说是战略资金，是因为银行包括投资方想跟着恒大这波成长来一次“共同富裕”，所以合作条款里也要求“恒大必须在2021年1月31号完成上市”。（这种大型企业上市以后能创造多少亿万富豪，各位心知肚明）

拿到1300亿后，恒大就开始全国各地疯狂买地。但买了地恒大也不动啊，而是揣进包包里囤起来，也就是我们俗称的“囤地”。

等手里囤地数量够多以后，恒大马上又用这些地块去找银行做抵押贷款，然后再拿到资金，接着再买地、再囤地......（前些年那些大地产公司不都这么玩的）

让恒大如此自信囤地的原因就是因为前三四年中国的房市实在太好，涨了一茬又一茬。我所在的一个二线城市，2021年的房价对于2016年的房价刚好翻了一番。

所以恒大当时疯狂囤地，抵押贷款，再囤地的行为其实就是一种大胆的、风险性的加杠杆行为，而且加的特别猛那种。（恒大如今的困境其实就是从这个疯狂杠杆开始）

由于房市的确不错，所以恒大在前面几年发展的那叫一个快，一跃成为国内数得着的房地产巨头企业，甚至还进军体育、食品、网络、新能源汽车等多个领域。（前两年更是成为国内民企纳税的绝对大户，好像是前三甲）

如果中国的房市一直那么好，那恒大今天这个问题肯定就不会出现。但其实就连普通老百姓也知道中国房子太多了，炒的太厉害了，国家回头肯定得介入管控啊。

所以在2020年8月的时候，国家房地产监管单位为了有效控制房市的恶性疯狂增长，建立健康的房市环境，随后提出了“房地产企业融资监管”的三条红线要求：

第一：企业资产负债率不得大于70%

第二：企业净资产负债率不得大于100%

第三：企业现金短债必须大于1

你要说这三条红线是针对恒大的吧，还真算不上，毕竟这是面向所有地产企业的。但好说不说，恒大集团愣是一条都没有达标。

既然不能满足红线要求，恒大自然就不符合融资监管要求，直接后果就是不能再去银行借钱。（恒大的问题也就从这里正式出现）

结果恒大这边还在想着下一步去哪借钱的时候，屋漏偏逢连夜雨的问题又随之而来，他们此前想用来借壳上市的公司“深深房”复牌了。（简单点解释就是深深房的复牌意味着恒大想短期内上市几乎成了不可能的事情）

银行借不到钱，上市的规划也变成泡沫，此前借恒大1300亿的那些投资方肯定着急了啊，转头就让恒大还钱。

而且这个时候有个很严重的问题，就是恒大由于此前的疯狂扩张，欠的钱已经不是一开始的1300亿，而是超过8700亿的直接负债。

欠了那么多钱，每天的利息都快用亿做单位了，恒大肯定得马上想办法还钱。

所以大概从去年开始，关注房市的朋友就会发现恒大一直在疯狂的打折买房，甚至5折这种价格都有出现。

尽管恒大疯狂卖房，甚至一个月的销售额就超过1000亿，但对于他们的万亿借款来说依旧显得杯水车薪。

所以被逼无奈的许老板随后又把自己的恒大物业，恒腾网络等多家企业股权出让，甚至今年8月都宣布要出售恒大汽车的股权。

说起这个恒大汽车，也的确给恒大集团坑的够呛。这个业务是之前许家印高价拿下的，随后更是真金白银投了好多钱用于研发，被认为是恒大未来最重要的业务板块之一。

但奈何恒大的研发制造水平好像的确有限，折腾好几年给看客们的感觉就一直是个所谓的“PPT汽车”，连实物都见不到。

市场也不傻啊，一看恒大汽车好像也不靠谱，股价也随即疯狂下跌，据说蒸发市值超过5000亿。

然后就到了最近各位能在网上看到的各种关于恒大的消息了，如：恒大裁员降薪、恒大多个项目停工、恒大足球俱乐部申请托管、恒大内部理财无法兑现、以及惊人的恒大负债超过1.97万亿......

从恒大筹资囤地到今天风雨飘摇变卖家产，总结下来就一句话：步子迈得太大，然后资金链断了，剩下的就是一发不可收拾。（其实我更喜欢一位网友的总结：恒大的情况就像身边不断倒信用卡的朋友，倒不过来了，那就只能彻底崩盘了）

身边有两位朋友都在去年买的恒大的在建期房，目前项目全部停工，交房的日子眼看着就变成遥遥无期。

每个月超过6000元的房贷本来压力山大，结果现在一边还着贷款，一边不知道啥时候能收房，心里滋味可想而知......

许老板兜不住底，爆雷了

恒大在从1997年成立到2016年的时候就已经总资产1.35万亿，但总负债却高达1.27万亿，净资产只有800亿，实际负债率高达94%，税前利润只有482亿。

从2016年开始恒大就存在比较严重的负债危机了，但是这一切却在2020年9月时才开始慢慢进入大家视野中，2020年9月24日，一份恒大集团恳请广东人民政府支持资产重组的情况报告在网上流传，自此，恒大的债务危机开始发酵。但是此时恒大集团的危机还没到最危险的时候。

2021年2月的时候，恒大汽车还一度暴涨。但是从此之后，恒大汽车一路下跌，再也涨不上去了。其他恒大的股票也在这几个月疯狂下跌。等到8月的时候，恒大的负债危机被彻底曝光，大家都知道恒大的危机，市场也对恒大不信任，恒大的房产连续三个月的销售量连续下降。然后前几天，恒大财富暴雷，恒大否认破产重组谣言。此时恒大的危机已经严重到几乎所有网站都在讨论。

这是本人了解的一部分。

这里是悟世居士，原创观点，欢迎讨论。

开发商拿地的时候，都是看好物业涨价的。否则，面粉比面包贵，还用得着开发吗？转让土地不就是了。随着政府的房产政策变化 ，在人口流出的小城市 ，物业有降价趋势。恒大在小城市拿了不少地，这样就入了不好的赛道，前景不妙了。银行严控资金，是国家与银行在防止被房地产拖下水。房地产发展不可持续，赌政府会屈服，是恒大赌错了方向。

本来这个企业就是专门做房地产的，足球只是把他宣传到了一个很高很高的地方。但是一个企业一看就是管理很粗放的，做事也是一个模式的。你看除了房地产这个企业还投资了啥成功了啥，都是大批资金进入然后靠足球搞大的宣传，然后就没下文了，没有踏踏实实的做好一个产业。他有的是机会，但是没人才，不知道该怎么搞恒大冰泉恒大粮油恒大汽车，就是一味的广告宣传，用房地产的那套搞一切，所以就成了这样，其实找个懂的人给指导一下就好了，但是就是没人才呀

迈的步子太快，也是想在发展内需的潮流中狠狠地捞一笔，不断的融资，担保再融资，银行收紧了，其他渠道又不能满足资金再投入，自然会出现危机，当然恒大在现在的局势中不可能崩盘，最终还是国家出手，最次也是央企收购

出来混，迟早要还得，苍天饶过谁。许老板混了这么久，高高在上的日子过得舒服久了，漂了。话说回来，真心希望许老板能挺过这次难关，因为企业太大了，多少人靠它吃饭。