再谈“限墅令”：限建别墅20多年来，究竟利好了穷人还是富人？

这几日南京的“限（禁）墅令”引发热议。根据《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，南京明确严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。同时要求规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。

住宅用地很好理解，为何商住混合用地和老年公寓用地也限制容积率和建筑高度？先来看这两种用地的基本情况。

“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，但是现行法律中并未对此做出明确规定。国土资源部颁布的《全国土地分类》(试行)中，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地归入了住宅用地。这也就是说，开发商在商住混合用地上建联排别墅并不违法。同时给商住混合用地作出建筑限制，能有效防止开发商为了利润而变相修别墅。

而老年公寓本质上属于商业房地产范畴，由房地产商开发、企业市场化运营。但归根结底，它是一种老年人社会化养老的福利性事业，福利性质注定其以满足老人基本养老需求为首要目标，一旦建造成低密度住宅，则违背福利性事业宗旨。

不论哪种土地类型，都需要以提高土地利用率为目标，所以均需限制批建别墅。而土地利用率在一定程度上可以由容积率来体现（容积率即总建筑面积与用地面积的比率）。正常多层小区容积率在1.2以上，高层住宅小区容积率可达到2.8~3.0，百米以上办公大楼的容积率多为6.0以上，而别墅的容积率仅为——0.3~0.8左右。从价格看，低密度的别墅产品反而有着高溢价，故受到开发商青睐。

参考一下同一城市不同房产类型的价格

别墅有着如此低的土地利用率，实则是和我国土地资源紧缺的局面相冲突——当前，我国土地资源紧缺问题远比人们想象中更严重，采取相应措施迫在眉睫。对此，国家提出了“必须严守18亿亩耕地”“18亿亩耕地是不可逾越的一道红线”，“限墅令”便是守护耕地的措施之一。

最早可追溯至1995年的《关于控制高档房地产开发项目的通知》提到，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批；2012年，国土资源部、发改委联合发文严格限制别墅用地审批，首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准；此后地方政府陆续结合当地实际发布“限墅令”。

20多年以来，限制别墅修建的成果如何？是否有效缓解了土地浪费等情况？究竟利好了穷人还是富人？

事实上，这些问题的答案可能并不十分乐观。

1、别墅整体体量小。别墅虽然单栋占地面积大，但若和其余住宅产品相比，这么多年来其整体体量还是比较小的。单纯限制别墅修建并不能对土地资源产生大幅度影响。

2、开发商仍在变相建别墅。开发商拿地压力增大、竞争激烈，为谋求利润，很可能会通过各种方式变相修建低密度、高溢价的别墅产品，比如前文所述，在商住混合用地和老年公寓用地上做文章，所以二十年来，别墅数量在事实上仍旧在增加。当然，南京等地出台的限墅新政能够有效杜绝这种行为。

3、对普通人影响不大。土地资源稀缺性是别墅最大卖点，一旦严禁批建别墅，一手别墅将退出市场、只有二手别墅流通，这必将引发长期涨价。但是，穷人买不起别墅，富人不在乎别墅涨价，所以对占人口更多比例的普通人而言，影响不大。

那么，既然不会对土地资源和房价产生大幅影响，为什么还要严格禁止批建别墅？

也许，这不仅仅是土地和房价的问题，还涉及到更深层的精神面问题。在贫富差距逐渐增大的今天，许多人还在掏空六个口袋背负房贷、更有许多人为高房价所苦迟迟无法付首付，如若放任千万价位别墅大肆兴建，很可能激化矛盾、引发不满情绪，不符合共同富裕等发展理念。“限墅令”更是一种表态和决心——坚决禁止土地浪费行为、坚决阻止贫富间矛盾滋生。