如何不盲从，判定房子的涨跌！（一）

引子：近日，中指院发布《2021上半年房地产市场总结与下半年趋势展望》。上半年，百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计上涨1.70％，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，但仍处于近五年同期较低水平。地方政府层面，因城施策下，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延。

谈这个问题之前，请允许我先从大方向梳理一下经济周期，一般经济周期分繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，表现在图形上叫衰退、谷底、扩张和顶峰更为形象，不用做深奥的分析，用脑子想想、再想想身边的生活，大家都会有一个基本的判断。相信很多人最起码会觉得钱、难赚了！！

复苏和繁荣不会出现上述情况。剩余两种情况，无论哪一种，都不太好，这里不讨论具体处于哪个周期，只要明白：这、是大方向。

其二，我们看下谁最先对房价做出预判。准确点说，谁最关心房价？

相信很多人的答案都会是错的。

对，没错，金融机构。直白点说是银行。银行是不动产最大的间接持有者。它、不是产权人，它是产权人的债权人。你拿3成首付，银行拿7成首付，你享有居住权。它享有债权和债权收益。它是你没有结清贷款的实控人、房东。

一套价值100万的房产。有一天，银行来找你打个商量：我感觉你资质不错，骨骼清奇，是万中无一的练武奇才，啊不、是万中无一的打工仔，咱们打个商量，你出30万，我出70万，你借款30年，我把房本写你的名字，你享居住的权利，涨跌就看你是否点背了，只要每月给我出点利息还部分本金就行，你看怎么样？

可笑吗？这是现状！

所以，最关注房价的应该是银行。扯半天犊子，让我回到中心点。每年，银行的高端分析师，对，就是那帮拿着百万年薪又在你眼里无所事事的人，都会出一份第二年的经济走势分析。这个分析会就经济运行周期、行业、银行支持产业及风险点、凡此种种，做一个详细而又细致的描述，定下第二年的政策，然后银行开始开门迎客。

房产抵押贷款分现房抵押贷款和新房、二手房贷款，说白了就是买房人的贷款和生意周转的贷款。贷过款的人都知道每年的评估价格都不一样。重点来了呀，这个评估价是怎么来的呢？你的贷款金额是怎么最终计算出来的？这是问题的本质。

评估价是第三方有资质的公司会对市场上的资产给出最公允的价值，然后银行以此为依据，按照快速变现价以下的价格给出授信金额，然后最终放款。这个价格一定要保证在极端处置的情况一，说白了就是拍卖房的变现的时间，银行不能有本金，利息以及诉讼等相关费用的损失。

房子有没有降？我们来看一下具体的案例！！！这比专家给的实在，相信我。

郑州万达广场。131平方的房子。2019年银行给客户的发放贷款是155万，当时按照银行的操作思路应该给的评估价是227万，单价是1.73万每平米。今年的二手成交均价1.49万每平米。市价195万。

这、就是我经历的最真实的数据。

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