以案说法：以让公司股份方式转让房地产合同是否有效？

以案说法：以让公司股份方式转让房地产合同是否有效？

说法人：王卫洲，北京万典律师事务所律师（本文系根据真实案例改编）

案情简介：乙先生、丙先生持有丁公司100%的股份，2015年8月丁公司取得A地块国有建设用地使用权，2016年2月丁公司因资金压力无力开发，乙先生、丙先生决定转让公司股份。2017年1月乙先生、丙先生同甲公司签订协议，由甲公司出资6600万元收购乙先生、丙先生在丁公司的全部股份，即丁公司称为甲公司的全资子公司。签订协议后，甲公司支付给乙先生、丙先生2000万元，2017年4月因当地房地产价格下降，甲公司不愿意继续开发A地块。乙先生、丙先生要求甲公司继续履行协议，甲公司随即向某市中级人民法院提起民事诉讼，要求确认甲公司同乙先生、丙先生签订的《股权转让协议》协议无效，乙先生、丙先生反诉甲公司要求继续履行协议，支付尚未支付的4600万元。

甲公司认为：乙先生、丁先生与甲公司签订的协议其实质为土地使用权转让，存在以合法形式掩盖非法目的的行为，其旨在规避应当缴纳的增值税等税费，违反税收方面的强制性规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应当确认《股权转让协议》无效。

乙先生、丙先生认为该股权转让经过全体股东同意，符合《公司法》规定，不存违法的问题，而且土地的使用权登记并未发生变更，不存在规避税收的问题。

本案经人民法院审理认为：首先，根据《中华人民共和国公司法》第七十一条的规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。丁公司的股东乙先生、丙先生同意将其持有的丁公司的全部股权转让给甲公司，双方签订了股权转让协议并已实际履行，且办理了公司股权变更登记手续。本案股权转让协议及补充协议的内容和形式并不违反法律法规的强制性规定。第二，甲公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。丁公司所拥有资产包括建设用地使用权（工业用途）、房屋所有权（厂房）、机械设备以及绿化林木等，股权转让后，丁公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，或者说公司的控制权已由乙先生、丙先生变为甲公司，但丁公司包括建设用地使用权在内的各项有形或无形、动产或不动产等资产，并未发生权属改变。当然，公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司丁公司为有限责任公司，依据我国公司法的规定，依法独立享有民事权利及承担民事责任，公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响，不论甲公司购买丁公司全部股权是为将丁公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的，均不因此而影响股权转让合同的效力。第三，甲公司提出在工商登记机关备案的协议与双方当事人实际履行的协议内容不一致，规避了我国税法对于土地使用权转让交易的税收规定，规避缴纳营业税、土地增值税，是不合法的。甲公司与乙先生、丙先生对本案所涉的股权转让协议及两份补充协议的内容均无异议，且对应实际履行的协议内容无争议，故虽然出现备案的合同内容与实际履行的合同内容不一致，不影响案涉股权转让合同效力。由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。第四，乙先生、丙先生是否存在虚构事实骗取甲公司签订协议的问题。签订股权转让协议时，乙先生、丙先生并未隐瞒目标公司的一、二期土地为工业用地的事实，甲公司没有证据证明乙先生、丙先生有虚构事实骗取甲公司签订协议的行为，也不能举证证明乙先生、丙先生非法转让、倒卖土地使用权的事实。据此，乙先生、丙先生与甲公司签订的《股权转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。甲公司主张确认股权转让协议及补充协议无效，判令乙先生、丙先生返还转让款的诉求不应获得支持，故判决：驳回甲公司的诉讼请求。

律师点评：公司100%股权转让，虽然在转让过程中家公司的目的是为了获得A地块的使用权，但是A地块的土地使用权的权利人并未发生变化，故该行为并不需要办理土地过户登记，只要股权转让符合《公司法》规定股权转让程序即合法有效。

关于类似问题，最高人民法院在一起典型案例的裁判规则与万典律师的观点一致。最高人民法院审理的薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷[（2013）民一终字第138号]认为，“薛惠玶主张，案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。本院认为，公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛惠玶的该项主张无法律依据，本院不予支持。”

虽然《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）指出：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”，但是根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 ”而国家税务局的这一规定并非影响合同效力的规定。

不过为了防止税务风险，当事人拟通过股权转让方式获取目标公司土地使用权时，应事先向当地税务部门咨询具体的处理政策， 以避免因此而引发的税务行政处罚。