房屋征收，评估决定补偿，合法的评估应遵循7大原则

评估在房屋征收中是一个重要的环节，只有合法的评估才能产生合法的补偿依据，如果评估不合法，那么补偿极有可能是不合法的。那么，作为被征收人是如何知道评估是否合法呢？先看看评估的正确程序是怎么样的？

1.评估机构是协商选定还是单一指定

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据该条的规定，评估机构应该先由被征收人协商选定，选择不成的才是投票或者摇号抽签。如果评估一开始就是征收方指定，那么评估的公正性存疑。

2.房屋征收部门作为委托人，签订委托合同

主要由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。评估、鉴定费用由委托人承担。

3.评估机构应该调查，实地查勘

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

4.选择适合的评估方法

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

5.公式分户评估结果，存在错误的修正

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

6.申请复核鉴定

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

7.房地产评估报告有效期一般是1年

《房地产抵押估价指导意见》第二十六条　估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。