买了法拍房却被租客占用，租期竟有18年！如何防范其中的各种陷阱

法拍房顾名思义就是有由法院公开拍卖处置的房产，是通过网络平台，法院公开拍卖被执行人名下的房产，以这种方式变现，来偿还被执行人的法定义务，一般情况下法拍房的起拍价往往低于二手房报价，而好多人正式看中了这一点选择了法拍房。

俗话说富贵险中求，捡漏也确实是有风险的，虽然法拍房是真的“便宜”，但是也需要你有一双慧眼才能看透层层迷雾。

在外工作多年的李小姐，正因为法拍房价格上的优势选择了它，因此她在2018年9月花费了270万，在网上重金竞得了一套97平米的法拍房并且顺利办理的房产过户，然而当李小姐去现场收房时，却发现里面居然有人居住，居住人宋先生还给李小姐出示了一份和原业主周先生签订的《房屋租赁合同》。

合同显示租赁期从2015年5月到2033年5月共18年，而且他已经把这18年的租金总共200多万元，一次性付给了原业主，因此宋先生不愿从房子搬出去，为此李小姐，将房屋使用人宋先生和原业主周先生一并告上法庭，要求宋先生立即搬离涉案房产，并支付房屋占用费。花费了大笔钱买的房子，却被人给占用，李小姐心里这个苦啊，针对她的诉讼请求法院又将如何判决呢？

既然涉案房产已经过户给了李小姐，宋先生只是一名租客，他有什么权利可以占着房子不还呢？

这里律师给您指出：

实际上宋先生依据的是民法上的一个重要原则，买卖不破租赁，原于之前的合同法229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，即承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。，法律之所以这么规定，是为了保护承租人对租赁物现实的占用，使用和收益，避免因物权变动而扩大租赁交易的风险，而新的民法典里也有相应的规定，并将其中的租赁期间修改为了“承租人按照租赁合同占有期限内”。修改后的规定更为严谨，

而在应诉的时候宋先生提供了不少的证据，像是租赁合同，租赁备案登记证明，还有租金收据，转账凭证等等，那么这些证据是否能证明宋先生是房子合法的承租人了呢？

这里律师带您一起分析：

案件中被告提交了大量证据，但法院在审理时，则需要对这些证据的证明力进行判断，首先合同约定的租期长达18年，租金而是约定按月支付，但宋先生却在第二年就提前付清了200多万元的租金，其次宋先生自认，他是在得知房产被查封之后才去办理的租赁备案登记，却提前向原业主支付了共计18年的租金，还有就是宋先生明知周先生涉及诉讼，其名下的财产已被法院采取了强制措施，他却在短时间内，持续不断地向周先生转账，金额高达200多万元，这些都和正常人维护自身财产安全的行为方式不符。

宋先生和周先生均表示双方是在2015年办理的房屋交接手续，可是宋先生无法提交房屋交接清单，水电费，物业费和支付凭证，直到2018年年底，房屋使用费仍然由周先生支付，法院根据上述证据认定，涉案的房屋租赁合同是两人恶意串通签订的，目的是阻碍法院执行，进而损害债权人的利益，依据相关法律规定，法院认定这份《房屋租赁合同》无效，并要求宋先生立即撤离涉案房产。

律师这里提醒您

原告虽然胜诉了，但是在购买法拍房确实存在一定的风险，对于这些风险又如何防范呢？在竞拍前，市民应对房产进行全面考察，综合评估，像实实地考察房屋的使用情况，是不是存在租约，有没有拖欠物业费，水电费等情况，看看房屋是否存在质量问题，还要核实房屋的产权登记信息，使用信息，确认其是否存在非法贷款、位置占用等情况，以免自身权益受损。

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