房贷利率降了，正在还贷的也能降么？

来源 | 小丫投资笔记

周末回去收房，现场听到不少“邻居”在聊近期房贷利率下调的事儿，关心的就是房贷利率下调，我们这些仍在还贷的人，利率会不会跟着下调一点。

关于这个问题，11月20日新公布的5年期以上LPR下调至4.8%之后，网上也有不少人讨论。LPR对房贷的影响，政策刚刚出来的时候小丫就有向大家解读过：

房贷利率重磅调整，买房是贵了还是便宜了？

当时小丫是这么说的：

即便LPR降至低于基准利率的水平，购房者不一定能拿到比基准利率低的房贷利率。每个月银行的房贷利率都有可能发生变化，新购房者的贷款利率按照最近一个月的LPR和银行的加点数值确定。

事实证明我这样说没有错。虽然这次5年期以上LPR降至4.8%，但最近有多个一二线热门城市传出房贷利率继续上行、额度告急、暂停房贷等消息。

比如贵阳某商业银行个贷中心的相关人士就称，前两个月当5年期以上LPR为4.85%时，该行的首套房贷利率加点值为80个基点；而现在5年期以上LPR降至4.8%，该行的首套房贷利率加点值也上升为85个基点。这样一来，新旧的房贷利率基本没有变化。

也就是说，即便是2019年11月20日后签订住房贷款合同的增量购房者，5年期以上LPR虽然降了，但房贷利率有没有降还是要看银行的加点情况。

那已经购房的人（存量购房者），如果LPR利率下调了，正在还的贷款利率会调整吗？

具体情况具体分析。

（1）新政实施前签订的住房贷款合同：

比如小丫的房贷合同是2018年初签订，利率在原基准利率4.9%的基础上上浮10%，也就是5.39%。有没有可能，参照这次的5年期LPR报价调整为4.8%*（1+10%）呢？

不好意思，没有可能。

以LPR为定价基准的商业性住房贷款新政，是从2019年10月8日起正式实施的，新政实施前已经签订的商业性住房贷款合同的，仍按照原合同执行。

（2）新政实施后签订的住房贷款合同：

2019年10月8日后按照新政LPR定价执行的商业房贷，借款利率也不会马上随LPR的浮动而相应调整。

当时的新政有规定“加点数值应体现贷款风险状况，合同期限内固定不变”，而“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。”

也就是说，在新政实施后签订的住房贷款合同，如果按揭人有和银行在合同中约定过“利率重定价”，在达到约定周期后可以调整LPR，但“加点值”不变。

鉴于新政实施至今还不到2个月，所以这次5年期以上LPR的下调，对11月20日之前已经按新政签房贷合同的人来说也没啥实质性影响。

所以，大家还是继续努力搬砖，能申请公积金贷款的就去申请公积金贷款。

顺便再插播一点小经验，去年曾和大家说过我们小区业主维权的事儿，结果还不错：

关于退回部分房款和按揭贷款正常发放的问题，去年都圆满解决了。

然后是第三点“公积金贷款”，最初开发商也是一口回绝说不接受公积金贷款的，这个事儿在今年年初也得到了圆满解决，有条件可办理公积金贷款或商转公的，都已经办理完毕了。

别小看咱们的“公积金贷款”权利，即便只贷50万，20年等额本息，公积金贷款利率是3.25%，而商业贷款按照只上浮10%算也要5.39%，公积金贷款能省下差不多14万的利息！

所以，关乎自己的合法权益，大家该争取的还是得争取。而且不要盲目的去单打独斗，应该联合小区业主，整理好书面材料，事先寻求专业法务人士的建议，再合理有序的向有关部门表达诉求，我们当地的管理部门还是挺给力的。