沁园“0成交”！杭州二手房跌声四起，申花也扛不住了？

眼下这波行情，是万万想不到的。

时代奥城、杭州壹号院、河滨之城、西溪公馆，曾经那些在新房和二手房市场叱咤风云的健儿们，似乎都在近两月推搡着走下了神坛。

顿时，唱衰声四起。

申花动静不大，实则也经受着一场二手房的考验，众人坐等着看戏。

回想今年6月份，申花“第一豪宅”绿城建发沁园高调交付，一张张“黑珍珠”外立面连续刷屏了好几天。

几乎在交付的同时，沁园的挂牌价直接冲到11-12万/㎡，申花二手“破十万”的话题狠狠刷了一波存在感。

甚至6月初项目还未交付，就有不少按耐不住的业主开始在中介门店挂牌。

当初有多高调，如今就有多尴尬，3个月过去，项目仍然“0成交”。

从中介平台，我们可以看到沁园29套房源，挂牌价都在9-11万/㎡的区间，但未有一套成交纪录。

心高气傲的业主们也渐渐收了锋芒。

从中介平台来看，不少业主都调整了预期，其中两套100方的房源，挂牌价已经跌破9万。

降幅最大的一套，总价直接降了200万，依旧无人问津。

环顾整个申花，最近不好过的不止沁园一盘。

我翻阅了一下申花近期的二手房挂牌成交情况，发现很多交付不久的次新房，都成交寥寥，不少出现了降价买房的状况。

比如融创宜和园，最近一套成交在7月19日，近2个月没有成交。

1个月以内，也出现了降价100万卖房的纪录。

养云静舍去年年底交付，闹出“3个月净赚300万”的大新闻后，小区房价顺势一涨再涨。

眼下，从贝壳的房源时间轴来看，各房源也或多或少有一些调价。

比如一套低楼层139㎡的房源，从挂牌之初到现在短短三个月，5次下调挂牌价，总价从1393万元跌到1270万元。

房价的趋势，将房东的心理变化展现的淋漓尽致。

即便如此，项目的成交记录也是少之又少，前前后后仅成交14套，且大部分集中在3、4月份。

此外，万家花城、欣盛东方福邸、融信蓝孔雀也都有不同程度的调价。

当然幅度不大，远没有沁园来的那么猛烈。

是最近整个杭州的二手房行情所致？还是申花后劲不足？

为了了解实际情况，我在本周前往申花进行了实地探访。

滨江万家花城、欣盛东方福邸、锦绣之城、赛丽绿城慧园、古翠隐秀、养云静舍、宜和园等豪宅沿街排布。

在一众高水准作品中，沁园的“黑珍珠”外立面依旧很出挑，高冷地矗立于丰潭路西侧。

负责这一片区的中介小方告诉我：“目前沁园无成交，甚至带看量也很少。”

对此，他忍不住感慨：“沁园合理市场价其实在8-8.5/㎡左右，但业主基本都挂到了10万/㎡，9万的都非常少。”

申花其余次新房，也陷入了同样的境地。

与育才登云小学仅隔了一条永固巷的宜和园，之前还有8.5-9万/㎡的成交价，7月份之后就再没有成交了。

养云静舍情况稍微好一点，7月底网签了一套139方的中层房源，单价7.18万/㎡。

据中介说，最近又成交了一套7.8万/㎡的，只是后台还没有显示。

综合来看，整个申花次新房的市场成交价，都在8万左右徘徊。

如果说二手房价包含了板块的预期，这是不是意味着，申花开始走下坡路了？

其实不然。

我们首先要明确一点，即使降低了挂牌价，很多二手房仍然很贵，成交价仍然位于高位。

而降价卖的背后，是因为买卖双双无法达成一致，有诚意的卖方选择让步。

眼下，杭州整个二手房市场皆处于下行，房贷收紧，成交困难。

相比刚需板块，改善板块对贷款更加依赖，多付一成首付就是百万的资金成本。

而“千万级接盘侠”本就有限，二手房价到了一个离谱的程度，又贷不出款，普通自住购房者不得不望而退却。

买家购买力不足，卖家只好调价。

纵观整个市场，奥体、未科、蒋村、文教等都有调整，申花也不会例外。

中介后来告诉我：“养云静舍7.8万成交的那套是因为业主摇到亚运村，急卖。”

说到这里，他给我推荐了一套同小区挂牌价8.7万/㎡的房源，称价格还有得谈。

那为何明明调了价，还难以成交？

目前杭州新房二手房冷热分化，不少房东认为即使卖掉房子，也很难买到其他心仪的房源，因此选择按兵不动。

房东不诚心出售，自然也不会有成交。

而买家，则抱有不同的心理：房价太高，不降几百万根本没有可买性。

更何况，申花老一批二手房量质皆优，万家花城、天阳武林邸、保利香槟国际等产品，同样能享受到申花的配套和生活氛围。

因此，买卖双方都产生了浓厚的观望情绪，成交陷入僵持。

其实，作为一个改善板块，申花的二手房此前卖得并不算差，板块每个月都有上百套的网签记录。

最直接的原因，自然是申花的产品力足够吸引人。

在这里，我们几乎看不到“复制品”。

不管是开山之作的万家花城，建发扛鼎之作的养云静舍，还是掀起申花限价上调的沁园，都是当时一等一的楼盘，风姿各异，产品力非常出色。

当然，这要得益于申花的高价地，都赶在了“双限”之前出让。面对不低的地价，开发商都使出了看家本领，百花齐放。

此外，申花的均好性非常高。

这里的“均好”，不只是什么配套都有，而是每一项配套都做到了优质。

商业有城西银泰城、大悦城，教育有杭州顶尖的育才登云、卖鱼桥，且版图仍在不断扩张。

城西的自然环境更是没得说，绿化优越，水系环绕。

此外，横穿板块的地铁5号线早早通车，东西两边还有2号线和在建的10号线。

可以说，不同于城西其他“概念”板块，申花是用扎扎实实的产品和配套打出来的板块。

当好产品碰到好市场，自然能够迸发出不一样的火花。

眼下，申花正在经历的这轮“二手寒冬”，我们不妨将它视作板块的自我修正。

当优质次新房的集体入市，为申花造势的同时，也刺激了更多房东的“高挂价”心态。

但我们要清楚，市场不可能永远是卖方市场，一时的打击，才能更长久的发力。

申花，扛得住。